认筹率不足80%，德信上海首秀，就这？

位于闵行旗忠别墅区的全新房德信交投·隐秀云庐已认筹完毕，据易眼看房初步了解，该盘认筹组数大约250组上下，并未覆盖318套总推盘量，这在当下市场来说，有些遇冷。

要知道，几乎在同一纬度，同处闵行的浦江镇新房建发浦上湾、新城千禧公园等盘都已触发积分制，得到了市场的极大关注。

现在，连江对岸的奉贤项目阳光城未来悦都能触发积分制成为热销盘，为何该盘在当下认购不如意，我们具体来分析。

产品与板块定位不符

毫无疑问，闵行旗忠别墅区是沪上高端住区，这里面大多是以低密度独栋别墅为主，几千万、上亿的房子比比皆是，比如标杆项目绿城玫瑰园，上亿的不在少数。不得不说，高端定位已深入人心。

但自“限墅令”出台之后，上海低密别墅用地就逐渐退出历史舞台，取而代之的是提高土地利用率，提升容积率。

因此这个从前的高端低密墅区，尚未完成开发的土地也不例外，只要出让，容积率都要做相应的提升。

所以，我们就看到了如今的德信交投·隐秀云庐项目。虽然该盘还打着低密墅区的概念，但容积率已经到了1.2，与旁边的纯独栋别墅社区相比，高了不少，这就意味着，这幅土地不可能做成与之前一样的低密度别墅社区。

同时在土地出让时，土地出让方又进一步规定中小套住宅比例不得低于60%的要求，这也就意味着，此幅土地要有超过一半的住户面积段不能做大。

而面积段将决定人群定位，那么在闵行旗忠别墅区内，就能看到一个奇异现象，就是高端的人特高端，而刚需的人又特刚需。

所以在一个目前来看还是以高端别墅区为主的区域内，突然出现这样一个产品，明显产品定位与板块不相符，因此受到了市场的冷落。

缺乏诚意的德信上海一号作品

如果说，中小套住宅比例不得低于60%是硬性规定，那么剩余的40%住宅若好好打造，或也能凸显该盘品质，进而来提升产品溢价。但是这40%的住宅，开发商又统一做成了叠加别墅产品，为上叠约120平，带有露台；下叠约130平，带有地下室，而叠加产品单价约5.36万/平。

德信交投·隐秀云庐规划图

严格意义来说，叠加在住宅产品分类里并不能称之为别墅，它仅属于公寓的升级版。

而去年在该项目旁开盘的玖玺，虽然社区形式和产品形态与该盘相似，但开发商还是尽力设计出一些符合板块定位的略高端产品合院别墅，这对于改善型买家来说，也是一种宽慰。而最终，玖玺的合院别墅价格也达到了5.74万/平，虽然数量不多，但产品溢价空间却大了不少。

玖玺规划图

一般情况下，开发商在进入一座城市，尤其是第一个项目，为了做出口碑，往往会在产品上下功夫，争取做出有口皆碑的作品，这样在开发下一个项目时，形象会大幅提升。

而作为浙江德信地产和浙江交投地产在上海落地的第一个项目，在如此高端的板块内，也没有看出开发商在项目的打造上有多用心，反而做出了市面上非常常见的刚需版高低配（叠加+高层）模式，略显诚意不足。

一期主推90平洋房，进门书房显局促

项目洋房单价4.38万/平，在遍地都是豪宅林立的别墅区内，价格并不算高，要知道，浦江南“三兄弟”的单价也都4.04万/平。

而且项目还是洋房产品，总价约400万之内就能买到精装90平3房，是有一定性价比的。

项目户型也不错，都为一梯两户设计，三开间朝南，每个房间都带有飘窗，有两个卫生间，符合当下刚需客的需求。

但是进门处的书房，由于有部分电梯厅的因素，该房间的使用面积并不是很大，略显局促。

生活配套缺失，公共交通也一般

只怪这样的产品出生在了别墅区，如果该盘平移到闵行浦江镇，与“三兄弟”在一起，显然以1.2的容积率来看，获得的关注度要更大；若放在外环附近，可能就是区内的“小豪宅”了。

为何在这里会出现这样的反差？

还是板块配套问题。该盘身在豪宅区却是个刚需产品，而旗忠别墅区的主要配套则是以服务于富人的高尔夫球场为主，虽然配套很高端，但对于用400万买这类产品的刚需族来说，此配套好看但不实用，再说回来，谁能天天去高尔夫球场打球呢。

而浦江南“三兄弟”能够得以热销，在北面约200米处的万达广场功不可没，大型商业设施，吃喝玩乐全部服务于当地居民，配套方便且接地气儿，热销也就不足为奇了。

环看德信交投·隐秀云庐四周，道路两旁人烟稀少，除了大面积绿化和低矮的高端别墅外，连一个餐馆、便利店都没有，让刚需人生活在此，烧饭的柴米油盐都要开车前往几公里外的商业去买，还会有多少人选择在此置业？

城市界面一角

另外，别墅区的打造一般是出则繁华，入则寂静，换言之主要出行工具是以自驾为主。

但对于刚需客，一般家庭一辆车是标配，甚至还有一些客户因为买房的压力，暂时没有车辆，那么他们的出行工具就要以公共交通为主了，但目前这里有且只有一辆闵行2路公交车到往5号线颛桥站，不算等车时间，用时也要20分钟左右，至于与地铁的距离，最近的5号线闵行开发区站，直线也超过5公里。

在各方面都对刚需不太友好的情况下，以当前的行情来看，能有250组左右的认筹数，也不错了。

总体来说，这是一个生在高端区的刚需项目，对于高端客户来说，这样的产品不符合他们的需求，但对于刚需客来说，以区内现有的配套又无法支撑起刚需客日常生活，实属尴尬。

其实，哪怕该盘放在上海其他区域，没准都是一个爆款产品，但唯独，它“长”在了别墅区，有点冷。