新城控股：高增长或成历史，押宝商业意欲何为

　　经历黑天鹅事件的新城控股(601155.SH)余波未了，目前又面临着新的问题。不知是主动还是被动原因，新城控股在不断加大商业属性土地储备的比例，这对其未来经营形成了不小的考验。尤其是在房企融资环境趋紧，而其本身资金链更趋紧张的前提下，加大重资产投资力度，压力可想而知。

　　高增长或“难再续”

　　遭遇黑天鹅事件之后的新城控股，可能就此告别高增长。

　　日前，新城控股发布公告称，5月公司实现签约金额242.2亿元，环比增长16.6%、同比增长8.1%；实现签约面积218.7万平方米，环比增长25.3%、同比增长7.2%；销售均价11076元/平，环比下降6.9%、同比增长0.8%。1-5月公司累计实现签约金额946.4亿元，同比增长32.4%，不过增幅较1-4月降低了11.1个百分点；累计实现签约面积903.8万平方米，同比增长38.2%，较1-4月下降14个百分点；累计销售均价10471元/平方米，同比下降4.1%。

　　根据申万宏源跟踪监测数据显示，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%保守估算，对应今年销售额为2600亿元，同比预计增长4%。从目前销售进度来看，已经完成目标的36.4%，按照惯例来看，通常都会在下半年发力，因此实现全年销售目标的难度不大。

　　但是，新城控股已经基本告别高增长态势。从此前销售业绩规模变化来看，新城控股曾是不折不扣的黑马，2016年、2017年、2018年的销售业绩都近乎实现了翻番的增长，全年合约销售金额的涨幅分别为104%、94%、74%，业绩接连成功突破500亿元，1000亿元，2000亿元关口。

　　但在2019年7月，由于新城控股集团创始人、原董事长王振华猥亵女童案东窗事发，致使后续经营受到影响。一审判决判处王振华有期徒刑五年，但王振华不服并提起上诉。今年5月19日，上海市二中院以不公开的方式审理此案。最终，上海二中院当庭判决，维持一审法院的判处王振华有期徒刑5年的判决结果，驳回王振华的上诉。至此，王振华猥亵女童案件，终于尘埃落定。

　　受此影响，企业的经营和现金流受到影响，因此2019年、2020年销售业绩的增长出现较明显的放缓和收缩，尤其是在2020年，新城控股销售金额约2509.63亿元，比2019年同期下降7.33%，销售业绩首次出现“负增长”，并跌出2020年房企销售金额TOP10阵营。

　　押宝商业，福兮祸兮

　　悄然间，新城控股加大了商业比重，此举是有意为之还是无奈之举？

　　根据规划，新城控股今年计划新开业吾悦广场30座、到2021年底开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为85亿元。此外，截至2021年4月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到164座，进驻全国123个城市。

　　新城控股由于“住宅+商业”双轮驱动模式的存在，在新增土地投资上与其他单纯从事地产开发的企业有一定的差异性，新增土地投资上有一定比例的商业属性地块，多数地块会以综合体的形式获取，住宅开发搭配商业地产用地。

　　然而，从新城控股获取的住宅和商业地产属性的总量比例上看，出现了向商业地产倾斜的趋势。根据亿翰智库跟踪监测数据来看，2016年、2017年住宅属性的新增土地总建筑面积占比均超过70%，2018年则迅速下降至60%以下，2019年进一步降至42%，2020年这一比例再次萎缩至40%。

　　不过需要注意的是，也就是在住宅属性土地占比较高的年份，新城控股销售规模取得了爆发式的增长。

　　亿翰智库认为，新城控股商业占比提升可能存在两方面原因：其一、主动层面上，存量主导的时代，存量资产运营成为行业趋势，商业地产是企业把握行业趋势的较好的方式和手段，因此新城控股的商业地产扩张力度加大，新增项目增多。其二、被动层面上，市场竞争逐步加大，企业拿地难度也在不断攀升，商业地产成为企业规避激烈市场竞争获得土地资源的有效方式和凭借。

　　然而，这样的变化是祸是福，目前难以给出定论。新城控股的商业模式，其实与曾经的商业地产龙头老大万达集团何等相似，都是以造商业城为由，然后以较低的成本获得土地开发权，通过住宅开发取得现金流，再支持商业项目的开发。从这点来看，新城控股商业战略全面对标万达。

　　同时，近年来，新城控股多位重要职业经理人也来自万达，比如原万达商业副总裁陈德力、最受王健林器中的老臣之一曲德君，以及唐剑锋、黄春雷等也有万达背景。

　　但是，万达却主动选择退出重资产模式，并放弃了原来的商业战略，2020年以后原则上不再搞重资产，转型为服务型公司。在王健林看来，房地产行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。

　　但新城控股却选择与万达背道而驰，背后原因到底是什么，目前不得而知。不过可以肯定的是，如果是出于被动层面原因，那么对于新城控股而言，未来如何平衡规模、利润与重资产投资之间的关系，将是不小的考验。

　　资金链愈发紧张

　　虽然新城控股目前只踩中一道红线，但是，愈发紧张的资金链，对其后续融资能力提出了更高的要求。

　　2021一季报数据显示，新城控股的净负债率为56.55%，剔除预收账款的资产负债率为75.96%，现金短债比为1.53。对比三道红线监管标准，新城控股踩中其中一道，处于“黄档”。

　　但新城控股对资金的需求已经变得更为迫切。数据显示，截至2021年一季度末，新城控股经营活动现金流入为336.99亿元，经营活动现金流出为为384.70亿元，经营活动现金净额为负的47.71亿元，总体表现为入不敷出。

　　而实际上，新城控股债务规模也一直在增加。数据表明，截至2021年一季度末，其负债总额已经达到4843.16亿元，较2020年底增加了287.02亿元。此外，资产负债率略有反弹，达到了85.13%。

　　新城控股的实际负债水平可能更高。据2020年年报数据显示，公司少数股东权益比为38.41%，远高于其收益比7.35%。难道少数股东愿意做“活雷锋”，给予新城控股大笔资金却又不图回报？非也，这种现象产生的背后，意味着存在较大规模的“明股实债”嫌疑。

　　不过，当下融资环境已进一步收紧。6月10日，房地产资管信息服务平台（CAIC）发布数据显示，5月房企境内外共发行债券约590亿元，同比微升4.8%，环比大幅下降38.2%。其中，发行债券的房企数量有45家，仅为4月发行数量的一半。这样的变化，对原本资金吃紧的新城控股来说，显然不是福音。

　　如何应对？除了加大融资力度，另外一条路就是加大产品销售速度。考虑到新城控股在今年前5个月的销售均价表现为同比下降，可见降价促销措施已经成为选项，之前用过，未来再次使用也未尝不可。