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不要看温州地价频频封顶,龙湾这些楼盘照样卖的很差

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  今年的土拍大战,我是看到了各种开发商之间的恶战,这年头钱难挣,屎难吃,没地就等于抱团等死,有地了有时候还能瞎忙活一阵。

  但你们以为最精彩的是土拍恶战吗?比土拍更精彩的是投拓总跟营销总的大撕B!

  还记得2017年那时候的疯狂抢地吗?

  “地王”层出不穷,营销总被推上了各种“C位”的舞台,但多少营销总内心却在骂娘,他奶奶的投拓部门,硬比旁边贵了三四千,你让老子怎么卖?都是打工人,至于吗?

  战友挖的坑,含泪也要填满!

  这放在2021年可谓是有着异曲同工之妙,“集中供地”的热潮当红,开发商抢地情绪高涨,又迎来了新一轮的“面粉王”时代。

  那些拿地早的周边项目自然乐见其成的好,文章满天飞,活动天天见,置业顾问就像打了鸡血一样战斗在一线。

  大娘,隔壁地价都比我们贵了好几千,还不买吗?你可愁死我了!


  图片来源网络

  其实我们可以看到,现在市面上很多去年流速并不快的项目,在今年都迎来了春天,但你以为这是市场常态?

  总有一些项目会打破你的认知,普涨又怎样?

  诶,我就是卖不好,我就是不涨,诶,我就是玩儿!

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  这几天,我尝试复盘上半年的楼市精彩时,竟然发现了经开区有个很特别的项目。

  先来看下,经开区前几个月成交的两宗地块。


数据来源:浙江省土地使用权限网上交易系统

  如今两个地块都公布了推广名,万科世纪公园和新城未来海岸,从目前的地价和推出的产品来看,新城的定价要比万科略高一点,毕竟装修成本上多了一个中央空调,新城的外立面也是干挂铝板,万科则是石漆。

  但这两个都不是今天的主角,真正的主角是位于经开区的金科中南未来都汇。

  从去年九月开盘至今,竟然还有这超过六成的房子待售,去化率仅仅只达到了33.9%。(数据来源:温州房管网,数据可能存在滞后,以实际为准)

  要不是听说这个项目最近要开第二期,我几乎都要忘了还有这个项目。

  本想着万科世纪公园和新城未来海岸会给自己送来一波“神助攻”,但没想到隔壁德信东宸里都没发力,还只是一哆嗦,客源几乎全跑他们家去了。

  几乎和金科中南未来都会同时期开盘的德信东宸里,如今已经连续推出至四期,且前三期销售数据都还不错。


  数据来源:温州房管网,数据可能存在滞后,以实际为准

  如此数据与久久不开二期的金科中南未来都会可以说是相差甚远!抛开其他不论,单从销售数据上来说,金科中南未来都会难以望其项背。

  由此可以看出,温州其实不同于杭州、深圳等地,无法做到“一人得道鸡犬升天。”卖得好的房子始终卖得好,难卖的房子始终难卖,想到这小编就不禁发问了,难道未来都会要等到东宸里全部卖完,甚至于万科和新城都发展起来后,才能求得买不到其他盘的客户光顾吗?


  金科中南未来都会附近项目示意图丨图源:温州房哥

  说句题外话,老烟枪认为,如果一个楼盘连一期都这么难卖,那么作为购房者还是要考虑清楚!我们买房无非就两个原因,一个是投资,还有一个是刚需。

  很多人投资楼市,都喜欢自上而下的找价差,由内向外的填洼地,因为有价差,因为有套利空间。

  但老烟枪可以很反人性的告诉大家一个真理,钱和人口都是自下而上、由外向内聚集的,人是趋利的,只有核心地带才更看到价值。

  举个简单的例子,2018年开盘的温州富力城,最新一期的开盘价仅在1.2万元/㎡左右,但根据安居客上显示,当前的二手房价在1.0-1.1万元/㎡左右。




  图源:安居客

  这项目离金科中南未来都会很近,从开盘至今,涨了个寂寞!那么金科中南未来都会一期约1.3万元/㎡的均价又要卖到何年何月?(数据来源:温州房管网

  很简单的道理,因为整个经开区的核心地段是以金海园区和空港新区为启动区的,所以他们的周边配套完善,但金科中南未来都会却是在默默无闻的天河板块。


  金海园区实景图丨图片来源网络

  目前金科中南未来都会一期还存在这么多新房未售,后面更是还有一大批房源未推出。按照去年开盘至今的流速,是否要卖到交房后还在卖呢?如果等到交付后还在卖新房,那无疑购房者就会显得很辛苦,因为同一楼盘中,新购房者往往最先考虑新房,而作为二手房又要各种税收又要中介费等等,想出手就很困难了,更别说涨价!

  当然,还有很多人认为金科中南未来都会价格低适合刚需,但距离项目周边约100米的范围处不仅有孤坟,而且项目附近还存在庙宇和宗祠,再加上周边的人居配套稀少,工厂环绕,刚需的价值如何体现出来?



  金科中南周边实景图

  作为一个新区,缺乏城市生活必需的配套沉淀,必须快速形成城市功能,妄想依靠S2线的优势形成配套集聚,希望老天爷赏饭吃,大概这就是只有45亩地块的为难之处吧。

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  其实,所有的刚需与投资之间只差一套房的距离。

  没有人愿意盼着自己的房子,等了十年后房价还是纹丝不动,每个刚需都必须具备置换逻辑,这才是刚需的本质。

  因此无论你的购房目的是什么,首要考虑的就是该房产是否能升值,否则当你过几年后,会看着自己手中的房本而留下痛苦的眼泪!小编也忍不住嘴臭一句,不升值的房产那就是在耍流氓!

  还是那句话,用投资的思维,选时机和地段,用自住的心态,选房子挑物业。

  到底将来等待未来都会的究竟是厚积薄发购房热情,还是无人问津的惨惨戚戚,谁也说不准,不过我始终坚信一点,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

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  信息来源:温州巡捕房

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