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恒大“由红变绿”的底气来自哪里?

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一直以来,恒大都是极具话题性的房企,没有之一。

6月初,又是恒大资金链的各种消息漫天飞舞的舆论环境,恒大再次被推上了热搜。

然而,面对质疑,恒大再次向大众证明——实情与“传闻”相差甚远。

6月3日,恒大集团召开了一年一度的战略合作伙伴交流会。许家印再次重申恒大的降负债目标,并表示6月底前恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿降到6000亿以下, “今年6月30日,恒大至少实现一条红线变绿。”

随即,6月7日,恒大发布辟谣声明,正面回击网上传闻。

辟谣之后,摩根大通上调了恒大的评级,给予了增持评级,股价也随之快速上升。

上热搜——正面回应——上调评级——股价上升,这一波操作,让人看的眼花缭乱。

热闹归热闹。透过现象看本质,恒大这条巨龙极欲“由红变绿”之决心,是否真有实力与之匹配?

1

冷静辟谣

无论外界有千般质疑,我都稳如泰山冷静回应。

面对质疑,6月7日,恒大在公司官网挂出《声明》,针对热点问题,一一给出明确的回应:

1. 近日举办一年一度的“5•31购房节”,推出的阶段性特大优惠措施,仅限于单栋去化率95%以上的尾盘,超大户型、底顶楼层、商铺等产品。所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式没做任何调整。

2. 针对个别项目公司存在极少量商票未及时兑付的情况,集团高度重视并安排兑付。

3. 与盛京银行开展的金融业务,均符合国家的相关法律法规。

恒大在声明最后还强调,生产经营一切正常,成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。对恶意造谣者,恒大将依法追究法律责任。

声明过后,网上多了很多冷静的力挺派。

2

降负债成效几何?

不论外部环境如何评判,恒大的态度一直坚定不移:降负债、降负债、降负债。

去年,为严控房企债务风险,监管部门祭出了“三道红线”新规,即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍。如果“三道红线”全部命中,房企将只能借新还旧,不能新增负债。

从2020年多家上市房企发布的年报来看,大家都在积极降负债,而要论降负债效果最显著的一家,非恒大莫属!

去年3月,恒大实施了“高增长、控规模、降负债”新战略,此后的一年多内,恒大所有的工作都围绕着这9个大字来开展。

就这样,启动打折快速去化、增加回款、降低土地储备、控制规模……一系列市场策略组合拳打下来。

6月3日的战略合作伙伴会议上,许家印公开表态,本月底前恒大有息负债有望从去年最高的8743亿降到6000亿以下,届时,恒大的三条红线至少有一条会变绿。

而两个月前,3月31日,在恒大2020年业绩会上,恒大董事局副主席兼总裁夏海钧曾透露:“恒大今年全年有息负债的目标是下降1500亿,争取年底降至5600亿。”


这意味着,如果如公开表态所示,仅仅半年时间,恒大就能完成今年全年有息负债的目标。

如果一切如愿,这可真是值得房企学习的“教科书式”的降负债范本。

据最新数据,前5月,恒大合计实现合约销售金额2,851.6亿元人民币,较去年同期增长4.5%,销售回款也稳步上升,前5月实现销售回款2,507.4亿元人民币,较去年同期增长6.1%,回款率达87.9%。

恒大辟谣之后,摩根大通也上调了恒大的评级,给予了“增持”评级,并认为房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也将陆续分拆上市,一旦取得成功,这些资产的价值将会进一步显现。恒大股价也在辟谣之后快速回升。

3

多元化之路下的“新恒大”

这次战略合作伙伴交流会上,许家印还透露恒大已完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型,一个多元共生的“新恒大”呼之欲出。

什么是“新恒大”?

即通过数字科技赋能恒大旗下所拥有的八大产业平台:恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉。

值得注意的是,恒大的这八大产业已拥有4个上市平台,未来,其他产业也将陆续分拆上市。

其中,最看好的产业要数新能源汽车了。

恒大在汽车领域的“野心”不可小觑,要在汽车领域不惜一切代价打造“中国民族品牌”,要成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

上个月,恒大汽车首次对外公布专利信息,在国内外总共申请专利3012件,其中已获得授权专利1355件,这是恒大汽车仅成立两年所达到的。

就在前两天(6月6日),恒大汽车再次迎来了一个关键节点,在恒大汽车上海研制基地,恒驰汽车宣布正式启动夏季测试。这也是今年2月启动冬季测试之后,恒驰汽车在产品测试方面又一个重要的里程碑。

要再造一个贝壳找房的房车宝,也预计在今年年底上市,一旦上市成功,这将成为中国房产经纪平台中上市最快的企业。

恒大物业的发展速度也令人惊讶:

截至今年2月底,恒大物业合约面积达6.79亿平方米,在管面积达4.13亿平方米,预计今年底将分别突破8亿平方米和6亿平方米。

近日,野村证券、天风证券等投行发布研报认为,恒大物业管理面积将持续高增长,且社区增值服务蕴藏巨大增长潜力,给予“买入”评级,目标价最高31.4港元。

最近,恒大集团先后将旗下全资子公司恒大旅游、恒大童世界装进了广州恒童投资有限公司。目前,恒童投资持有恒大旅游管理、恒大童世界100%股权。恒童投资成立于2021年5月12日,由成得发展有限公司全资控股。后者是一家香港企业,成立于2021年1月15日,目前对外投资仅有恒童投资。

这一系列步骤,都指向将文旅资产打包注入境外公司,恒大文旅正在向港交所走去。

4

万亿恒大,指日可待

辟谣,已经成为近两年恒大的经常性行为了。作为极具话题性的房企,近些年,不乏有诸多机构做空恒大。

但是,从来没有任何一家是全身而退的。

早在2012年,做空机构香橼就曾发布了长达57页的做空报告,剑锋直指恒大。那时候,数据更多、指控更严重,股价跌幅超过20%。

但后来的结果证明,这是香橼的一次滑铁卢。

因这次事件,香橼创始人被裁定散布虚假信息做空恒大地产,不仅禁入香港市场,还要承担巨额的罚款。

在《乌合之众》一书中,法国社会心理学家勒庞得出一个结论:

“个人一旦进入群体,他的个性便湮没了,群体的思想占统治地位;而群体的行为表现为无异议、情绪化和低智商。”

层出不穷的反转与谣言,恒大这颗子弹,在这舆论迷雾中,可能还要继续飞一会。

谣言的泡沫可能最终会破灭。

6月8日,摩根大通发布报告表示,恒大的发展路线已经清晰,完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型,无论是恒大物业、恒大汽车、恒腾网络均已得到市场认可,房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也将陆续分拆上市,一旦取得成功,这些资产的价值将会进一步显现。

如果房车宝、恒大童世界、恒大冰泉成功上市,恒大将拥有7家上市公司,市值超过万亿。

摩根大通还指出,恒大还有1.819亿股的配额可以回购,预计公司还会继续回购,有望对公司估值形成提振作用,上调至“增持”评级,目标价每股15港元。

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