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“Mall王”车建新的地产梦:甩卖开发和物流 争做中介“老二”

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  “前段时间汽车物流项目以20多亿的价格出售。现在还有好几个物流没有出售。公司有467家商场,商场的面积和数量是全国第一。”

  在6月8日的投资者交流会上,红星美凯龙董事长车建新主动对出售物流地产一事做出回应。话不多,中心意思有两个——不是全盘出售以及还是行业“Mall王”。

  “轻资产”战略下,车建新进行了一系列“大甩卖”——6月4日,红星美凯龙出售7家物流子公司全部股权及全部借款债权,交易作价23.12亿元。

  两个月前,红星美凯龙控股旗下的红星地产出让18%股权,获得10.3亿元输血。两笔交易的接盘方均为远洋资本。

  对于此次还未出售的物流地产项目,车建新表示,“未来打算直接做office出租。”

  变卖资产之外,红星美凯龙还宣布取消今年分红,车建新的解释是,“优化现金流,让资产更轻”。

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   “脱重入轻”

  6月2日,远洋资本通过关联公司与红星美凯龙达成《合作框架协议》,拟收购红星美凯龙所持有的西藏红星美凯龙企业管理有限公司、红星美凯龙(上海)企业管理有限公司、天津红星美凯龙物流有限公司等7家物流子公司。预计本次交易价款合计约为人民币23.12亿元。

  此次收购所涉项目分布在天津、石家庄、武汉、合肥、重庆、贵阳和西安等国内经济活跃地区及重要物流节点城市,总建筑面积规模约85万平方米。

  接盘方远洋物流作为远洋资本全资子公司,今年4月才正式成为独立品牌。此次收购完成后,远洋资本运营以及开发中的高标准物流仓库规模将超过400万平方米,资产总价值将超过人民币200亿元。

  两个月前,红星美凯龙将旗下红星地产18%股权转让给远洋资本。有媒体报道,后续远洋资本将进一步收购红星地产,直到拥有控制权。

  一方面是将重资产快速脱手,一方面是在轻资产领域加速进击。相比“节节败退”的重资产业务,车建新对中介业务寄予厚望。此前深圳流传的“一个榴莲一千万,一个香蕉一百万”的宣传图就出自美凯龙爱家第十九分公司(红树湾店)。

  

  在高薪挖角助推下,美凯龙爱家“用一年时间,完成了十年才能达到的市占率”。截至2020年8月,上海美凯龙爱家互联网科技有限公司前后成立5家区域公司布局合肥、南京、北京、苏州、深圳,落实近450家门店、5000多人。

  此次交流会上,车建新表示,未来红星美凯龙会向二手房中介拓展。2019年至今,其二手中介品牌美凯龙爱家的佣金收入为8亿元,预计今年将达到27亿元。

  车建新给这项业务定下的小目标是:佣金收入上,贝壳第一,美凯龙爱家第二。这位“Mall王”似乎很喜欢对标贝壳,美凯龙爱家内部也曾说过,“用5年的时间、4倍速度,赶上现在的贝壳。”

  对于各大玩家争相抢占中介服务赛道,一位业内人士表示,“21世纪之前就是做加盟的,贝壳又开始做平台,我爱我家现在也开始做平台,加上一些房企入局,中介平台的韭菜已经不够了”。

  卡位家装,红星美凯龙涉足中介有充分的商业逻辑和动机,但强社区属性,依靠线下门店的中介服务也不是纯粹的轻资产,资金并不充裕的红星美凯龙未来是否还能大力支持这项业务的扩张也令人存疑。

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   主要收入是收租

  外界通常认为红星美凯龙是一家家居零售公司,然而其主要收入来源却是收租。

  2020年红星美凯龙投资性房地产规模余额约931.50亿元,较2020年初余额扩大约80亿元,占资产总额比例为70.8%。有媒体统计,其投资性房地产规模余额仅次于招商蛇口。

  投资性房地产一般是指赚取租金或资本增值。在红星美凯龙900多亿元的投资性房产中,已合计抵押约789.65亿元的资产以获得贷款,占比为84%。

  早在2018年,上交所就对红星美凯龙的投资性房地产相关问题进行问询,其中包括将位于北京北沙滩1号院的北京北四环商场(红星美凯龙)确认为以融资租赁方式租入的投资性房地产的依据。

  红星美凯龙的回复是,由于租入物业由公司长期租赁使用,租赁期限为40年,其租赁期与租赁资产的预计使用寿命一致。据此,公司将该租入物业确认为融资租赁租入物业。因土地与房产不可分割,管理层将其认定为一项融资租赁。

  简单说就是,该物业的所有权并不属于红星美凯龙,只是与产权方签订了长期租赁合同,因此将物业的租金收入计入红星美凯龙的投资性房地产。

  此前由于地产业务扩张较快,红星美凯龙每年需大量输血房地产,债务繁重。截至2020年底红星美凯龙一年内到期的非流动负债为266.63亿元,同比增长14.57%,流动负债合计1256.37亿元,同比增长32.34%,负债合计1966.02亿元,同比增长16.96%。

  今年3月,红星美凯龙发行了30亿元公司债,成为当时年内民企最大规模公司债。

  当被投资者问到,“今年公司的负债是多少?”作为中国家居“A+H第一股”,资本运作高手车建新现在的回答是,第一要降杠杆,三年内只增加100亿负债。

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