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房地产周期彻底结束了!

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从1998年中国进行房改以来,中国房地产就以3年为一个周期,螺旋向上发展。

至今,走了7个周期,共计22年。

前6个周期,时间跨度分别为1999-2002;2003-2005;2006-2008;2009-2011;2012-2014;2015-2017。

这6个周期房地产每次剧本都差不多:以每个周期第一年年中为启动点,涨一年,随后横盘两年。

但是,2017年之后,中国房地产的周期特征发生了非常大的变化。

全国房地产不再是一盘棋,而是出现了巨大分化。

一线城市房价涨幅增速显著高于二线,而二线城市房价增速涨幅又显著高于三线。

所以,本应该处于新一轮高点的2018年没有出现全国房地大牛行情,同样,2021年也没有出现全国房地产大牛行情。

有的,只有区域与区域之间,城市与城市之间,包括城市内部之间不断的分化。

中国房地产过去一盘棋式的同涨同跌周期,彻底结束。

而一线城市与三四线城市的房价比,也从5:1,拉到当下的10:1!

别较真具体数字,类比举例!

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然而,2017年,到底发生了什么事情?让房地产的逻辑发生了天翻地覆的变化?让过去长达20年的房地产周期彻底消失?

答案是,2016年12月中旬召开的中央经济工作会议

这场会议上,当局首次提出“房住不炒”!

就是这看似简简单单的四个字,至今,依旧是房地产头上的一把利剑。

2017年3月17日,北京市五部门联合印发了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》,成为北京有史以来最严格的房地产调控政策,至今,“317调控”依旧是北京房价巨大掣肘之一。

而过去,之所以房地产能以三年为一个周期,是因为中国经济增长的库存周期也是三年。不管巧合与否,房地产作为万业之母,房地产周期和经济库存周期契合度之高,是完全符合实际情况的。

因为经济增长的库存周期与房地产周期之间存在着互为因果、彼此嵌套的关系。

所以在中国2001年加入WTO之后的这二十年里,政府都把房地产作为刺激经济增长的发动机。

但当局也很清楚,房地产如果在经济体系里一家独大,是有巨大危害的。所以,房地产的宏观调控,也是影响最大,最引人注目的。

但中国的房地产市场绑架了整个社会太多的利益。房地产宏观调控只要一下来,各个利益环节的抵制、应变之道就让调控出现了“越调越涨”的结果。

所有人都跟当局做对赌,赌当局不敢让房地崩盘。

这种现象直到那场会议之后,才宣告终结。

万达当年断腕求生,现如今,恒大又到了生死一线。

但现在,没有任何人和利益集团会以房地产作为筹码,去和当局做对赌。

因为,最后的结局注定你承受不起。

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2018年鹰兔之争,2020年新冠疫情。

两次危机都导致中国经济本就处于增速下行的压力更大。

但两次危机压力下,当局却依旧未启动房地产去刺激经济、靠房子去拉升GDP。

为何现今如此决绝?!

因为历史上,没有一个国家是依靠房地产成为发达强大的国家的。

过去二十年,中国经济增长过度依赖房地产产业链的投资,中国的银行金融系统底层资产大多都是房子和土地,中国老百姓的财富都集中于房产,大多地方政府的收入都来自于土地出让金。

这能长久持续吗?

一旦房地产出问题,上述团灭?

你拾叶的好友,在天津摊煎饼的大爷说:所以啊,当局才提出“房住不炒”,构建以内循环为主体、内外循环相互促进的新发展格局啊!

大爷高见!

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“房住不炒”开启了房地产周期的彻底结束,而房地产的顶层设计,难道仅仅就是终结全国人民炒房价吗?

当然不是,因为一个转折,悄然而至。

2021年6月4日,财政部宣布拟将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入划转税务部门征收,2021年7月1日起7省市试点,2022年1月1日起全面实施。

历史上,重要且重大的拐点,从来都是轻描淡写,风平浪静的……

1994年分税制改革后,国有土地出让收入全部划归给地方。

但是,那时候很多地方还是分房子,所以卖地收入在很多地方的财政收入中占比很低。即便是98年房改之后,由于经济适用房等因素,老百姓买商品房的意愿,还是很一般。

直到2003年,那个中国老太太和美国老太太互相闲聊买房观念的故事传遍大江南北,给国人上了一堂生动的贷款课程之后,商品房才慢慢热了起来。

(PS:一个中国老太太和一个美国老太太在一趟旅途中有缘相遇,坐在一起闲聊。


美国老太太说:“我工作了30年,最近刚把住房贷款还清了。”


中国老太太说:“我也差不多工作了30年,最近攒够了买房的钱,刚买了新房。”)

而另一个转折点就是2008年。四万亿政策出台后,地方财政对卖地收入依赖快速提升。

2020年,国内土地出让收入达8.4万亿,占政府性基金收入90%,占地方政府性基金本级收入93.6%。

全国土地出让金超过1000亿的城市有21个,像上海、杭州、广州,去年的土地出让金都超过2500亿了。

即便是2021年的预算草案报告,国有土地出让收入的预算依旧高达8.4万亿。

所以,怎么办?

摊煎饼的大爷说,这摊子太大了,得要有个“会计”!

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所以,这次换个部门征收,目的就是我前面讲的,找个会计盯着。

否则,像过去,卖了钱,拿到钱的有些地方为了政绩就开始乱花,搞新城、新开发区,债务规模激增。很多到最后都是一地鸡毛。

这导致过去本应评级级别很高的城投债和地方债也经常闹得不得安生。归根结底,地方的钱地方花的太那啥。

但未来,钱该怎么花?

虽然土地出让金具体的分配、管理权或仍归于地方财政部门所有。但你怎么花,我上面得知道。

或者,未来,我指导一下??

现在是百年变局,房子和土地出让收入是重中之重。这钱未来上面会不会多一道审批权,这都是有可能的。

包括地方财权未来会不会一点一点收,这也是有点意思,大家可以琢磨这里面的味儿。

而从房价本身看,这几年,不管是内卷,阶层固化,躺平,还是低结婚率低生育率,经济的超级地租。这些都和高房价都有一定的关系,而高房价又和高地价有关系。

而现在,全国集中供地,很多地方中小开发商根本交不起天价保证金,国央企房企动辄上百亿数百亿的拍地资金。

所有一切,权钱地集中。包括最近第一批公募REITS,恒大地产和蓝光地产的债务危机。你把事儿都串一块儿,很容易想明白。

当局要减少内卷,减少贫富差距,稳内而攘外。房地产和土地收入这块儿财政是决定未来经济布局的底层核心。

一句话,都是家长的,咱们大家长说了算。

既然都家长说的算了,那哪还有什么周期啊,周期这东西是属于市场经济的。

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