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郑州万科,太狂

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2013年的时候,我坐在万科龙堂的售楼部,听置业顾问讲完房子,讲完户型,有点心动,就想找人买,于是,我给同事詹某去了一个电话:

过来,买房。

一个月以后,詹某顺其成章的成了万科的业主,这孩子优点不多,就是听话,今天,詹某在万科龙堂已经生活好几个年了,前几天,詹某又生了个二胎,儿女双全,娇妻陪伴,妥妥的人生赢家。

这是第一次和郑州万科打交道。

想想时间过得真快啊,郑州万科一晃都快9岁了,在这9年的时间里,万科一步一个脚印,走得十分踏实。但我觉得,过去的9年,是万科失败的9年,我的理由很简单:因为它代表作不多,产品没有任何亮点,核心区城未能进入。

一、东区&北龙湖只有一个公寓

万科进入郑州9年,不论是自主开发还是合作开发,住宅产品始终没有进入东区核心区,更别说北龙湖,目前万科在东区只有一个商业项目万科誉。北龙湖始终被房企作为品牌提升的圣地,然而万科始终没有进入,可能他根本不需要品牌提升。

二、核心城区4盘异彩但位置欠佳

郑州万科9年,在核心城区开发的楼盘不多,不止是上面说的东区和北龙湖,盘点一下,目前在三环主城及附近只有山河道、世玠、世曦以及江山府,这4个盘,山河道在西郊,世玠虽然贵为地王,但紧邻铁路,世曦和江山府在惠济区,地理位置并不算很好,虽然万科依靠策划和营销能力,卖得还不错,但不得不说,万科并没有在主城区获得更好的位置。

三、大盘很多但基本均远离主城区

万科城、兰乔圣菲、大都会、紫台,这几个应该是郑州万科规模较大的楼盘,但全部都在四环之外或者四环沿线。万科几乎没有在三环内或者三环沿线获得过大型的项目地块。

四、销售良好但产品亮点不是很多

万科这九年来,有没有做得比较亮眼的作品?几乎没有,拿万科最出彩的万科世玠来说,大家津津乐道的也只是它的情怀、规划和建装,在产品方面没有亮点。除了世玠,其他方面更是一塌糊涂。

五、楼盘很多但顶级豪宅基本没有

在郑州人看来,万科最高端的盘就是万科世玠,然而,在万科自己人和业内看来,世玠只是一个改善产品,仅仅是万科做得比较用心的一个改善产品而已,和豪宅无关,更谈不上顶豪。

【2】

看完以上总结,我们发现:过去9年,万科并不成功,像上面所说,未能进入顶级片区,产品平庸没有亮点,楼盘很多代表作不多。如果说郑州万科9年唯一的亮点就是品牌力做得相当成功,让郑州人民仍十分信任万科,虽然这个还时不时被万科工程和设计拉后腿。

品牌一流、策划一流、销售二流、客服二流、工程三流,投资三流,这就是万科过去9年的郑州客观表现。特别是投拓,没有好地,这让对万科一直抱有期望的郑州人来说不能不说是一个遗憾。


郑州楼事八卦提醒你,关注我,更懂郑州,更懂地产。

然而,天有不测风云人有旦夕祸福,6.3土拍,万科突然发狂,狂揽5宗用地,这5宗地,几乎极其有针对性的弥补了郑州万科过去9年的5大遗憾。

逐一来看:

1、北龙湖10号地的摘取,弥补了万科在东区没有住宅项目的遗憾,弥补了在北龙湖没有项目的遗憾,弥补了没有顶级洋房豪宅的遗憾。这三大弥补十分关键,可谓是画龙点睛。

2、万科航海未来城,弥补了万科三环沿线没有超级大盘的遗憾。

3、老鸦陈宗地,弥补了万科产品一直没有亮点的遗憾。

4、经三路红专路宗地,弥补了万科在主城区没有顶豪大平层的遗憾。

可以说,郑州的首次集中拍地看似赢的是华润,金茂,其实赢的是万科,万科将在6.3之后强势崛起。

6.3也将是万科的二次涅槃的生日。


【3】

今年年底,明年年初,万科的老鸦陈、红专路、北龙湖、航海路四大项目将悉数亮相,它的涵盖面极广。

区位方面涵盖极广:

北龙湖和东区的10号地,金水区的红专路,惠济区+高新区的老鸦陈,二七区+中原区的航海路,涵盖了郑州东部、中部、北部、西部、南部。

客群方面涵盖极广:

10号地的低密洋房顶级豪宅,红专路的市区大平层顶级豪宅,这是城市的终极、多改客户,老鸦陈的刚改+多改客户,航海路的刚需+刚改。

所以,涵盖了不同区域+不同客户群体,也就意味着未来,每一个郑州人都有机会成为万科的业主了。

所以这4个项目今天我必须严重介绍一下。

万科10号地:

这是万科的第一个北龙湖作品,有人说万科是地产圈的楼八,很有创意,不对,是说楼八是自媒体中的万科,总之,都一样吧,我很多次批评过政府对于北龙湖土地指标的设置,大大的限制了产品的发展,同时加大了楼盘的建筑密度,极大的减少了社区景观的舒适性,当然,在这样的指标下,开发商很难出彩,无奈之下,开发商只好拼了命的用好材料来弥补建筑上的遗憾,于是,永威从葡萄牙进口了几百万块砖头,融创从挪威的森林弄了一棵5000年的橄榄树……当然,万科应该不会干这事,坐等万科的创新产品吧。

万科经三路:

万科经三路红专路项目面积段如果不出意外,只有三个户型:160㎡、180㎡和200㎡,自始至终我还是认为这三个面积段过于保守,有人说,差不多了,毕竟这是城改项目,这个理由可以接受,如果按3万的单价来说,这是一个总价段在500万-600万的价格,它的直接竞品太多了,金水路华润项目,虽然同样都是高容积率项目,但华润的高容积率是配套,万科的高容积率是安置。但是,万科也有自己的优势,地缘性+教育配套。即使是我,手拿500万,面对万科和华润,还是会纠结一下。可能为了去化,万科的售价不会达到3万,可能会到2.5万,那么如果探至2.5万,你让中原印象怎么办?

万科翠湾中城:

项目的2个主要ip:万科4.0产品、城市封面级作品。


从这2个ip可以看出,项目产品新颖,外立面出彩。其实,这2个ip算是1个,因为产品采用了流线阳台,增加绿植绿化,才让外立面出彩,才有了万科的城市级封面作品。

目前,即将面世的重点地块的产品是3个户型:115㎡、120㎡和143㎡,两梯三户。次重点地块也是3个户型:97㎡,110㎡和120㎡,可以看出,刚改+改善是主流。



在对外的价格释放上,是20000元(精装)左右,这个价格在金水北普遍20000+的情况下,还是极具诱惑力的。

说到城市封面级作品,这个项目的立面有点“瀚海特色”,在外形上应该很难超越瀚海晴宇,更不能提康桥美庐湾,康桥美庐湾的外立面20年内,都是郑州无法逾越的高山。

万科航海未来城:

万科拿到这个项目以后很高兴,终于在三环边有一个超级大盘了,取名万科未来城市,但思考许久,发现没有特别的ip,于是改名“万科航海未来城”,这个项目最大的特点距离招商公园1872比较近,同时南部有尖岗湖。和招商公园1872一样,这个项目也属于二七区,在这个片区,这2个项目可以概括为“一湖一路”,一湖即尖岗湖,一路即航海路,一个是生态,一个是交通。航海未来城的规模很大,前期产品已经上市,也是西南刚需的置业机会。

结语:

不知不觉,一口气洋洋洒洒写了这么多,在写这些文字的时候,我心里就一个字:狂。狂什么?疯狂。怎么疯狂?万科2021年真的很疯狂:航海路项目,郑州万科首个市区超级大盘;老鸦陈,郑州万科首个新一代作品;经三路,万科首个市区大平层豪宅;10号地,郑州万科首个北龙湖产品,

2021,郑州万科,太狂!

(全文完,记得关注郑州楼事八卦)

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