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楼市首迎“贬值潮”?央媒明确表态,今年买房卖房或许成问题

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我国房价为何只涨不跌?相信每个人都有不同的见解,但客观来讲,这本身就是一个伪命题。至于为何得出这样的结论,从宏观层面来看,每年通货膨胀都在持续增长,也就是说物价跟随居民消费率波动,就算你手上拿着100块钱不消费,但到头来也只能买90多块钱的东西,由此可见任何经济的存在都是有成本的。而从微观层面来看,每年的建筑、人力、家具成本都在直线上涨,更不用说地价,在这只增不减的趋势下,房价想要下跌也无疑是异想天开的事情。平心而论,楼市的问题并不在于房价的增速,而在于涨幅。简单来说,真正来衡量房价是否合理的因素是房价和本地居民的消费水平的差距。


基于这一点,我们再回望影响楼市走向的最大因素,那就是人口走向。6月1日,大家最关心的“三胎政策”如期而至,但实际上各省市落地政策明细还未出台。对此有专家建议通过延长产假、减税降负、提高生育津贴等形式来鼓励生育,甚至有的人表示生一个孩子奖励30万。当看到这里时,我不禁感叹这个问题,那就是生得起孩子,但是你养得起吗?

事实上从过去的数据来看,在某种程度而言,高房价抑制了生育能力。当然这一点并不是凭空捏造,据人民大学研究数据显示,房价每上涨100元,生一胎的概率将会降低1.8%-2.9%,生二胎的概率将会降低2.4%-8.8%。再结合当下结婚买房的基本常识,毫不客气地说房子比女朋友更难得到。也许女朋友只需要付出真心,但房子却得透支六个钱包。


而对于近些年的市场格局,这一次楼市有可能迎来“贬值潮”,而人口数据依然是最后一根稻草。据国家统计局数据显示,2008年农民工平均年龄为34岁,而在2020年上涨至41.4岁,相比较2020年劳动力平均年龄高出2.6岁。对此经济学家林采宜曾指出,5年内,将超过7500万高龄农民工退出劳动市场,这里指的是就业机会,说白了也就是老龄化社会的到来。事实上这一点趋势在最近的第七次人口普查数据中得到淋淋尽致的体现。也许现有人口数据对于热点城市还较为友好,但反观那些人口净流失的城市,我只能说市场宛如浇上一盆凉水。


抛开人口层面,政策的底线也是促使这一次贬值潮到来的关键力量,央媒也明确表态。6月4日,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布通知,将国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入划入税务部门征收。从7月1日起,选择在河北、上海、浙江等地开展征管职责划转试点。

仅从这一点动向来看,后续调整卖地收入将会是相关部门的重中之重。对此有专家表态,在收入端,由税务部门征收,严格度和规范将有所提升,遏制卖房热情;在支出端,规范明细是一个重要的方向。说白了一旦降低城市卖地热情,最直接影响就是地价,若地价跌幅超10%,房价涨幅20%也是绰绰有余。


也许这一点对于购房者而言,过于遥远虚幻,但这一则动向相信大家很感兴趣。5月26日,央媒《经济日报》发表文章《打击中介成为房地产调控重要举措:消除购房者焦虑情绪》,文中强调一点,那就是严厉打击操控市场的行为,部分中介利用银行贷款手握小区内多套学区房,企图造成房短缺,促使房价上涨。对此最近一段时间学区房火热就是最好的证明,遏制炒房风气,也是间接促使房价下行。在供给端市场而言,中介更容易刺激购房者入场,其行为就相当于炒房,这一点值得大家深思。


总的来说,今年买房卖房或都成问题,对于买房而言,最核心的问题就是变现周期拉长,就算你只考虑自住,但你也不愿意看到自己的房子贬值,例如深圳小产权房一夜爆冷,这种因素才是购房者要担心的问题,其次必须保证手上有稳定的现金流,无法稳定偿还房贷的房子始终是纸面财富。对于卖房而言,市场低迷、二手房房源突增高达新房市场,部分城市卖房的人比买房的人还多,这并不是一句玩笑话。

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