深圳楼市：风向已变！你的房子还是优质资产吗？

精选内容来自“庄哥说房”网易号，关注看更多回答。

仅展示以往的部分咨询案例！具体买房问题请私信提问

1、会员提问：庄哥！我是五成首付：尚水天成108平、花语岸、花语馨四房，罗湖的鸿隆世纪广场（114和130平）和新世界四季御园80多平。这些楼盘请帮助点评，我比较偏向尚水天成、鸿隆。重点：住家兼顾升值。庄哥怎么看？谢谢！

答：咨询会员你好！

尚水天成，附近老小区偏多，楼盘在区域内性价比改下，适合自住，但是投资不建议布吉旧改太慢。

鸿隆广场是租金盘，港式风格超高密度，像鸽子笼。成交活跃、换手率高。

总结就是无税、高拓展、低首付好上车、内部环境略屌丝！

你的首付有多少？这几个盘也不算优选。

更好的选择参考内部分享！

2、会员提问：大庄你好！我15年5月在田贝买了一套60平米的二手房子，原价245W，现市值380w，按揭9500元，租7000；16年3月在东莞沙田的尉蓝海岸买了100平米的一手房，当时价120w，现市值价160w，现毛坯房，未租。现在手上有几个公司在经营，现金流好，年收入在50万左右。我想将沙田的房子处理，置换到靠近龙岗的大运城邦（属东莞区域），是否可行？现我儿子深户，有购房名额！大庄有什么更好的建议？

答：咨询会员你好！你儿子是深户，建议继续加仓深圳。

虽然大运城邦在东莞算不错的楼盘了，但是未来的价格天花板会比深圳低很多。

大运城邦和龙岗一衣带水，房价也是共悲欢，龙岗房价没起来，大运城邦就也没戏。

考虑大运城邦，还不如增加点预算入手一套龙岗大运板块的上车盘。参考内部选筹。

3、会员提问：庄老师您好！我想在深圳找总价900万左右的小三房或大两房，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区应该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望庄老师指点迷津，谢谢！

答：咨询会员你好！

华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大。首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的。

深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。

回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的；即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

更好的选筹可参考内部推荐。

4、会员提问：庄哥好！上次有提到科苑学里也可以购入，文华学校因为程序员孩子居多生源不错。但我担心文华学区房，全是楼梯房等老房子，仅仅科苑学里一个电梯小区，是否会存在年轻人不愿购买而导致生源老化问题？类似育才老蛇口的情况。而且周围科华、大冲也强势抢生源。是否需要担心文华的发展呢？请庄哥指点。

答：咨询会员你好。你的担心也是正常的，文华与大冲、科华毗邻，三足鼎立，相比科华真是如遇强敌，未来是势均力敌、一家独大还是此起彼伏，还需拭目以待。

5、会员提问：庄老师您好！我目前名下有两套房，一套龙华金地梅陇镇三房，出租；一套南山海月两房，自住，带育才学位，月供1.5万。小孩四年后上小学，夫妻都在南山上班。想咨询庄老师：

1.从投资角度看，两套房子是不是都要置换？我感觉龙华潜力空间不大，海月是楼梯房，想请庄老师帮忙分析一下。

2.如果只置换龙华（卖出大概680万，加手头100万，一共780万），纯投资的话庄老师推荐买哪里比较合适？

3.如果两套同时置换，自住+投资的话，想请问庄老师能帮忙推荐一下合适的片区以及楼盘吗？

答：付费会员你好。

1.金地梅陇镇，严格意义上讲是在红山片区的边缘，除了外观差了点，园林物业户型都还不错，住家其实来说应该是很不错的。但是离地铁远（脚程20分钟左右吧），学位不行是重大限制因素。

现在深圳北站商务区没有发展起来，而红山片区主要的卖点来自于学位，承担不了就业需求，那自然通勤需求大量在科技园和福田，所以对于地铁的依赖度高。

如果北站商务区发展的好，能在北站通勤的话，金地梅陇镇就能很快翻身。

如果不自住可考虑置换到更更有潜力的地段。

海月，育才四小，育才三中，小区100米地铁2号线，宜居，是自住和投资不错的标的，建议继续持有。

2.可考虑南山前海、宝中，具体的选筹参考内部推荐给你的盘。