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广州楼市正在以肉眼可见的速度,加速转凉

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01 广州楼市正在以肉眼可见的速度,加速转凉。

贝壳跟中原统计的成交量都显示,5月成交量比去年低迷了不少,哪怕跟3、4月相比,也是明显下滑的状态。

整个5月份,广州一手房成交仅10220套,环比下跌5%,与1月相比更是下跌了29%。


看起来有破万的成交量,但其中很大一部分,其实是421新政前的“抢闸”网签以及五一假期的成交。

如果把这部分因素剔除,那么实际成交量只会更惨。

比如上周,广州新房仅成交1562套,周成交直接跌破了2千套关口。

很多开发商已经扛不住了。

比如黄埔的中鼎君和名城,吹风6字头后,主动示好说“我最高只卖5.7万/㎡”,6月底开盘。

南沙的旭辉曜玥湾,前几天加推的3、4栋,单价最高3.9万/㎡,比首期秒光的1、2和12栋4.3万/㎡的最高价,便宜了足足4000元/㎡。

据我了解,广州目前就有十多个项目在进行“特价房”、“一口价”等优惠促销。


不光开发商,部分之前傲娇的二手业主,也扛不住了。

琶洲的南园居,一套房源一个月带看只有可怜的3次,业主急于出售,无奈之下直接从560万拉到440万,降了120万……


珠江新城的嘉裕公馆,一套原价2220万的房源,最近价格更新为2100万,降价120万;另外一套原价2880万的房源,降至2668万,降价幅度达212万。


广州中原数据显示,2021年5月,广州市二手住宅成交量10524宗,环比4月下降34.33%,成交量处年内第二低位,仅高于春节月的10132宗。


而从贝壳指数来看,广州二手房从4月开始,无论是带看指数,还是新增房源,都出现了整体下滑。


例如3月份,广州二手房新增房源量为28699套,带看次数为444708次。

但5月份,这两个数据,就分别下滑到22763套和381766次。

分区域看,除了从化,广州几乎所有的区,二手房成交量都在巨幅下跌。

老城区的越秀,新城区的天河,外围区的番禺,5月二手房成交量环比分别下降31.0%、27.9%、37.4%。


跌得最惨的南沙和增城,不管是一手还是二手,成交量统统下滑了50%以上。

02 数据证明,广州楼市暂时熄火,已是既定的事实。

而最直接的罪魁祸首,显然就是突如其来的疫情。

据我所知,当前荔湾、海珠,很多小区都贴出公告,禁止中介带看。

有熟识的中介甚至告诉我,他所在的芳村区域,贝壳旗下的门店员工已全部放假。

这对于极其依赖中介带客的二手房市场来说,算得上是致命打击。

但说实话,也不能全怪在疫情头上。

因为这次的楼市熄火,并不完全是市场的选择,而是“402”、“421”连环调控打压之下的结果。

比如增值税“2变5”,部分放盘的业主想把税费成本转移给买家,那买家当然想议价,像这样双方僵持,二手房的成交周期大幅拉长。

再比如贝壳给房源“限价”,一个小区过去可能二十多套房挂牌,现在只能“看到”几套,不少业主宁愿暂且不放盘也不降价,市场的整体选择也少了不少。

指导市场合理限定价这一项,更是对一手房市场形成巨大的冲击。

由于开发商和政府的价格博弈,以往快批快放的场景已经不再,供给端的水龙头在迅速收紧。

整个5月,全广州只发放了30张预售证,比4月的82张少了足足63%。

没有供给就没有交易,这是亘古不变的道理。

比如黄埔,融创翔龙·广府一号、中鼎·君和名城珺合府、大壮名城原本都是计划5月推售,但由于预售证审批及限价影响,不得不一再推迟上市时间。

供应严重不足,直接导致黄埔5月的成交量断崖式下降。

雪上加霜的是,到现在为止,广州楼市的调控重锤,似乎丝毫没有松动的迹象。

一个星期之前,房贷利率已经是全国最高的广州,再次上调房贷利率,一手房首套利率达到5.65%,二手房更是高达5.85%。


加息潮下,叠加两道红线从资金供给端严降杠杆,贷款额度紧张,申请难度大,无疑是对于刚需的再一次暴击。

同一天,广州发文严禁小贷公司开展“过桥贷”“赎楼贷”业务。

再结合今年3月广州严查首付款来源这一动作:若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的,严禁准入。

双管齐下,精准打击经营贷炒房以及首付东拼西凑的刚需。

现在的广州楼市,不管你是买一手还是二手,只要不是全款,就得承受各种打压。

不但要证明你妈是你妈,证明完了,还要证明你妈的资金来源。

在一手指导价、二手高价屏蔽,加之各种政策打压与金融调控共同作用下,疫情中的广州楼市气温直降,也就不奇怪了。

03 去年疫情的时候,有一些敏锐的朋友,提早进入楼市抄底,而后身价大涨。

那么,这次疫情也会是今年房价的拐点吗?现在是买房的好时机吗?

老规矩,给大家几条预测和建议吧。

1、广州房价今年暴涨的可能性不大,但该买的还是要买。

一是央妈不再放水,货币退潮;二是楼市高频调控,政策不再宽松。

加之房价已在去年猛涨了一波,部分热门区域比如牛奶厂、天河公园、老黄埔,已经积累了50%以上的涨幅。

至少今年,广州的房价是涨不太动的。

如果分区域来看就会发现,广州区域分化的情况依旧严重,可谓热的热死,冷的冷死。

热门区域如黄埔、天河、消化周期分别是2.9个月、3.7个月,肉眼可见的低。


也就是说,核心区、热门板块里的项目,大家依然是挤破头都想买入。

而那些面对去年如此宽松的市场环境都没咋涨的外围区域,除非自住,还是别去接盘了。

2、指望下半年市场会逐步放松的,可以洗洗睡了。

随着严格的调控继续执行,供给端将会不断放缓,在需求端不变的情况下,供不应求的状态不会改变。

不管是疫情较为严重的荔湾,还是黄埔、白云、番禺、南沙等等,都有不少新盘推迟了开放销售中心、开放样板房的节点,或者是暂停售楼部营业。

这意味着,接下来广州新房市场将会面临着无房可选的状态,想要买房,你只能等。

加上限价政策,若市场上出现一二手倒挂,引来众多投机者入场,普通购房者将面临比以往更加激烈的竞争。

3、现在正是去二手市场淘笋、一手市场捡漏的好时机。

此时看房的是真正的买家,不着急买的现在绝对不会出门。

同样,此时卖房的也是真正的卖家,不急卖的也不会此时开门迎客。

部分急售的业主,价格已经开始松动,其中不乏有天河次新房、海珠学位房等优质房源。

如果不急着下手,不妨可以在这个相对回冷的阶段多看看,捡漏的机会还是有的。

建议重点留意一手房稀缺的区域(如天河),选择学位好、户型主流、靠近地铁的二手房。

至于一手房,资金实力一般的普通购房者,在热门区域恐怕很难有捡漏的机会。

一方面,开发商将购房门槛大大提高,全款优先,贷款的要慢慢排队甚至连排队的机会都没有。

另一方面,限价引来众多投机者入场,普通购房者面临比以往更加激烈的竞争。

建议大家可以将目光放在那些限价没那么严重的潜力板块,以及已经处于持销期的楼盘。

一般来说,疫情下生意冷淡,部分楼盘会推出一些优惠折扣,可以趁此机会捡漏。

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