文|邓浩志
大湾区各城楼市开始低迷、分化
5月大湾区9城总体成交下跌了约12%(不同机构数据有些微差异)。只有3个城市环比增长,6个城市下跌。增长的3个城市中东莞、肇庆是前值太低(低于平 ),所以才录得增长。唯独佛山强势依旧(之前我已经提示购房者,佛山楼市今年都会继续强势)
5月成交下滑明显,有三个原因:
一是5月贷款政策进一步收紧,各地房贷利息继续攀升,不少银行放款延后,审查更趋严格,市场购买力被进一步压缩。
二是调控政策的全面落地执行,各种限制下,不具备购房资格的群体只能取消购房计划,暂时不具备条件的也要延迟网签。
三是疫情在5月下旬开始在广、佛、深出现,也影响到了客户、推广、中介等各个环节工作的开展。
可以肯定,6月份无论是看房数量还是成交数字都会更难看。但疫情过去之后,大湾区各城市的楼市走向可能会有所分化。像严控的深圳,将难有翻身机会,市场持续低迷,甚至部分价格回调也不足为奇。而调控适度的广州,或有需求延后的补偿,特别是一些之前涨幅不明显的区域,还会迎来一定程度的补涨,外围政策宽松区域,成交量或维持较高的水平。像热度正高的佛山,疫情之后强势回归的可能性较大,千灯湖以外的其他区域,展开补涨可能性较大。值得重点关注。
地产股持续下跌,套现机会没了,但跌出了个入场的时机
5月开始,地产股全线下跌。2020年1月1日至今,克而瑞内房股领先指数跌幅19.5%,同期恒生中国内地地产指数跌幅19.0%,房地产(申万)板块跌幅11.8%。克而瑞内房股领先指数成分股整体PE2021年5月周均值为6.54,低于2020年全年周均值7.17。市净率方面,5月相对恒指PB周均值为61.4%,低于2020年全年相对恒指PB周均值75.7%。
简 评
1、地产行业业绩一直比较稳健,尤其龙头房企,尽管这么多年调控政策起起落落,龙头房企的盈利能力基本都能保障。而今年以来,房地产行业利润率似乎仍在下降,但多数房企都录得了非常不错的销售业绩,行业总体情况仍然稳定。细看具体企业,虽然最近两年不断有房企传出暴雷的新闻,但传统稳健型龙头房企依旧稳健,无论是盈利能力、现金流、法律法规风险等都控制得很好。所以目前地产股的持续下跌,已经让地产股显现出了较好的长期投资价值,反而跌出了入场的好机会。
2、什么时候会结束这种低估值状态,这个无法预测。地产股低迷已经有一段时间了。而近期股市的不景又和市场的资金紧张有关。最近两个月,央行不但没有宽松,甚至采取了偏紧的货币政策。从长期看,价格回归价值是硬道理,终究是要回归的。但凡求稳健的投资者,宁选长期低迷的低估值股票,也不选近期火热的高估值股票。价值投资,时间是朋友,追涨杀跌,只是赌运气而已。
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