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降价卖房被举报!“房价保卫战”来了?

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文|祁木

一场充满黑色幽默的“房价保卫战”打响了。

01

近日,广州黄埔某小区业主联名发起一封“虚假交易撤销书”,称该小区一套每平价值4万的房源,以2.8万一平的价格售出,对所有业主的核心资产造成了严重伤害。并表示如不处理,将向国家税务机关进一步投诉。



见过“抱团涨价”,3万的房子恨不得集体挂到10万,但低价成交被集体举报的还是头一遭。

业主的说法并非没有道理。一些业主借做低网签总价从而减轻税负的案例屡见不鲜。广州刚在月前升级了楼市调控,增值税免征年限从2年调整到5年,做低总价,差价私下交易,无疑能够降低增值税。

不过,对于这一暗渡陈仓之策,官方早已打上补丁。无论成交价多少,在缴纳增值税、个税、契税时,都有评估价进行兜底。2.8万如果真能网签成交,那么是否意味着就在政策认定范围之内?

当然,这只是猜测。更核心的问题在于,4万的房子究竟能不能卖2.8万,一起低价网签事件为何让业主们如此担心?

显然,这一轮房价上涨的底气并没有那么坚挺。


某些城市的房价上涨,背后不无滥用经营贷炒房、业主集体抱团涨价、个别中介借助“ABC单”炒房等灰色手段的助力。一旦市场上开始出现降价案例,无论是真降价还是假降价,都容易降低房价预期,从而将市场打回原形。

同时,这一轮房价上涨,更多是跳涨所致。以黄埔区为例,黄埔是广州房价上涨最猛的区域之一,这背后除了作为高新区具有的天然优势之外,放宽人才落户门槛、大规模的城中村改造无疑形成了助推力。



根据报道,黄埔区66条城中村纳入改造范围,大拆大建之下,房价难免不出现大幅波动。

事实上,广州这一轮房价上涨,背后不无城中村改造的推动,仅2020年-2022年,广州就要完成83条城中村改造。

所以,在基本面、政策、旧改和情绪驱动、炒房因素共同刺激之下,不少热门小区房价迅速上涨。

以报道中涉及的楼盘为例,2020年6月,该小区成交价仅为2.8万左右,到12月已经攀升到3.5万,今年3月冲到4万以上,而挂牌价最高已经超过5万。

可见,房价一年上涨了50%以上,个别业主挂牌价更是上涨100%,这样的房价走势能不能维持,恐怕连业主们自己心里都没底。

所以,无论是真降价或假降价,业主都充满警惕之心,担心市场回调导致自己的资产价格下滑,从而形成滑坡效应。

02

对于抱团涨价或低价卖房等问题,多地已经给出对策。

这就是二手房指导价。这一政策最大的威力,不在于限制房价,而在于限制信贷。

限制房价很难,即使二手房指导价打了七折,市场仍有各种手段按照高价进行成交。

日前,深圳有中介就玩出了“水果图案挂牌价”的游戏,榴莲代表一千万,香蕉代表一百万,以此为暗语展示具体价格。还有业主以捆绑所谓名贵字画等名义进行卖房,试图借助双合同抹平指导价与成交价之间的差额。

这些情况的出现在意料之中,但并不影响二手房指导价的威力。


这一政策最具杀伤力的一点是,银行信贷一律按照指导价放款,如果指导价打了7折,那么房贷必然也要打7折。



举个简单例子,一套市场价1000万的房子,政府的二手房指导价只有700万。原来按照3成首付最高可贷700万,如今只能贷490万,贷款额度少了200多万。

这就让“抱团涨价”、借挂牌价推高楼市的行为失去了市场支持。

以前,在北上广深一些小区,成交价只有五六万的小区,挂牌价已经动辄8万以上,业主在小区社群里更是高喊着“站上10万+”、“站上30w+”,楼市炒作之下,恐慌效应泛滥。

如今,二手房指导价之下,抱团涨价虽然仍未断绝,但失去信贷支持,这样的抱团只剩下数字游戏。

深圳楼市的影响已经逐步体现。

数据显示,5月深圳二手住宅市场网签3781套,环比下跌13.99%,同比下跌65.7%,连续4个月下滑。

如今,深圳的二手房指导价正在复制开来。

目前,成都已经跟进,无锡、东莞、宁波也已作出表态,未来有望全面推广。

03

黑色幽默的上演,说明了许多东西。

业主集体投诉“降价卖房”,到底是对房价上涨的未来缺乏信心,还是打心底里就已经认为房价太高了?

不管是哪种情形,都说明了一个再简单不过的道理:房价上涨之下,已经形成了一个强大而坚固的利益群体。

这个群体的极端表现,往左是抱团涨价,往右是降价维权。抱团涨价,意在集体推高房价;降价维权,则是以稳定之名绑架市场。

房价“能涨不能跌”的预期就这样形成了。

从道理上讲,任何一个正常的市场,房价都是有涨有跌。如果房价单边上行,居民杠杆率不断创下新高,必然将给金融系统带来无尽的风险,为什么要不断强调“房住不炒”,这是原因之一。

但是,当中国房地产总市值高达350万亿以上,部分城市土地财政依赖度超过100%,70%以上的家庭财产都是房产,超过4成家庭拥有两套及以上房产……

房价涨跌,就与有房一族、开发商和地方政府捆绑在一起。



这就导致,房地产市场的彻底改革,难上加难。

好在决策层对于遏制房价过快上涨的决心,前所未有之高。严打经营贷炒房、不断升级楼市调控、推进房地产税试点……让2021年变得颇为不寻常。

一切才刚刚开始,不妨拭目以待。

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