重庆这个车库，我待了两小时

　　这段时间去了两趟蔡家，主要是去看一些楼盘，看完之后，对整个蔡家的市场也有一点感受和思考，这里跟大伙儿来分享下。

　　主要来谈下蔡家的高端市场。

01

　　提起蔡家，你的第一印象是什么？

　　偏、睡城。

　　大概是这些吧。

　　但就是这样一个在你认知、心智中不太好的区域，房价也慢慢攀升到你买不起的高度了。

　　当初爱理不理，现在高攀不起。

　　但我在蔡家的大街小巷上转了很久，白天路上基本上没什么车，也见不到什么人，睡城的属性还是依然存在。

02

　　我看的其中一个楼盘是金科博翠未来，还蛮有意思的。

　　它有两个令我比较惊喜的点：

　　一是在车库里面放置了无人售货超市，还有自助售药机。

　　不要小看这个动作，非常实用。

　　想像一个打工人的生活轨迹：

　　上了一天的班，然后拖着疲惫的身躯开车到车库，停车熄火，默默点燃一支烟，收拾下一天的心情，然后准备上楼回家。

　　如果车库有个无人售货超市，那他可以进去买点东西，遇见熟人了还可以打声招呼聊聊天。

　　其实我一直觉得重庆的车库，太无趣了。

　　一边是大量的车库卖不掉，但另一边是人的需求得不到满足。

　　人有哪些需求？

　　根据马斯洛需求层次理论，需求共分为：

　　生理、安全、社交、尊重、自我实现。

　　在车库里，其实是可以实现社交需求的。

　　长三角那边就专门有这种车位画，收费还不低，2500元起。

　　既可以带火车位的销售，又可以养活一批艺术家，多好。

　　什么灌篮高手主题车库、火影主题车库、柯南主题车库、国潮风主题车库比如白娘子、哪吒、孙悟空，甚至喜羊羊灰太狼主题车库都可以啊……

　　车库甚至还可以饭圈化。

　　每天开车停车，就有肖战、杨超越这些idol来守护你，多好。

　　又可以停车，又可以交个朋友，多好。

　　城市太大之后，会让人失去目标和方向。

　　现在大城市里的人太空虚寂寞了，很多打工人除了同事之外，其实圈子很小，邻居也都是来自四面八方的，都不认识。

　　你有多久没和你的邻居说句话了？

03

　　觉得之所以会有自助售药机和无人售货店的存在，我也是比较符合逻辑的：

　　像蔡家这种区域，新房的入住率一般而言不会太高，周边的配套也比较一般，而且金科这个楼盘的区域位置很一般，商圈基本都要开车才能到。

　　而且像金科博翠未来这种偏改善的楼盘，买这种房子的，手上一般都已经有了几套了，也不会着急住进去，这就更导致了较低的入住率。

　　入住率低，商家也不会入驻，这是个恶性循环。

　　所以如果要买点水买点小吃啥的，有点小病需要买点药，开车进车库，在上楼的过程中顺便就可以买了，还是多方便的。

　　另外一个比较惊喜的点就是它的智能系统。

　　平时小区里进了哪些人，什么时候来的，待了多久，有朋友来访直接远程就可以操控开门了，还是蛮不错的。

　　我试了下它们的智能识别系统，还蛮准确的。

　　一方面精准照出了我的颜值，另一方面还把我照的年轻了几岁，哪个业主看到这样的结果都会很开心啊。

　　哈哈哈哈哈。

04

　　金科博翠未来有个户型是建面165㎡的，洋房，售价要290多万，建面均价算下来要接近18000元/㎡了。

　　在蔡家，这个单价已经非常高了。

　　290多万，接近300万，可以有很多选择。

　　中央公园的大部分项目都可以随便挑，礼嘉也是。

　　不喜欢新区的话，核心区也可以多选选。

　　冉家坝的凯德九章也是300万起步，大竹林的壹号院也是300多万起步，解放碑的重庆中心和18T，300万都可以买得到，南坪南滨路也可以买到一些楼盘。

　　既然有300万，那为什么还要去蔡家买？

　　这就是这个项目所面临的尴尬点。

　　选择太多了。。。

　　所以金科的操盘方法是这样的：把产品做到极致。

　　首先，外立面全部是玻璃幕墙，蓝天白云映照在玻璃上，非常好看，颜值非常高；

　　其次，它把房子里面设置了大量的玻璃，窗墙比很高，客厅是两面采光的，非常通透。

　　但如果能做到3面采光，270度采光，那就更完美了。

　　我看到这个双面采光的客厅，第一眼印象就是融创壹号院，但壹号院是3面采光的。

　　9.5米的阳台开间，2米的进深，光阳台就有19个平米，设置个跑步机或者麻将桌，感觉都非常爽。

　　然后，它的主卧有40个平米，双面采光，衣帽间在床背后，床的两边都是窗户，采光度很好。

　　金科凭什么来吸引客户花300万，舍弃掉其他区域，然后选择在蔡家置业？

　　它的操盘打法是用极致的环境和极致的产品来吸引客户。

　　一走进房间，里面全是玻璃，采光非常好。

　　那些住久了筒子楼和塔楼的，碰见这样的产品，很难不心动。

　　然后一问价格，就死心了，再见了您咧！

05

　　但这么一个好产品，生在了蔡家，从先天条件上来看就很不利。

　　它也没有上演咱们中国人爱看的戏码：穷小子经过奋斗改变了命运。

　　没有！

　　这样的产品，从3月份金科推了14套出来，到现在才卖了5套，其中有3套还是在5月份卖的，借了一波重庆土地市场的大势。

　　连金科的销售自己都觉得这样的产品很难卖，完全看运气。

　　从金科也可以看出来，高端产品在蔡家走的很吃力。

　　弱地段+弱区域+强产品，还是很难逆天改命。

　　而蔡家其他的250万以上的产品（高层和洋房产品，不包括别墅产品），在蔡家卖的很少。

　　2021年，龙湖海成两江郦湾卖了10套250万以上的产品，雅居乐星瀚雅府卖了9套，金科博翠未来卖了5套，恒大翡翠湾卖了2套，渝高星洲卖了1套，2021年总共才卖了27套。

　　这就是蔡家高端产品的现状。

　　很无奈，也很现实。

　　什么时候高端产品能在蔡家走得通了，那时才说明蔡家真正崛起了。