没有人像万科如此这般造城

　　其实时至今日，没有太多公司敢承担太大的项目

　　道理也很简单，担心蓝图在落地过程中打折，害怕口号执行之中变成空喊

　　对于开发商来说也是如此，一个大盘的后期一定伴随着项目交付、客户运营和产品销售同步进行的，如果前期没有一定口碑，在后期的问题和矛盾会加速放大

　　这也是为什么我们看到如今出让地块越来越小，土地出让捆绑条件越来越多的根本原因

　　而归根到底，一个成功的超级大盘从始至终好到底的概率，也是微乎其微

　　我们每年都会去到很多城市看项目，这种感受分外的明显

　　这也是为什么今天特别想和大家聊下这个项目

　　这就是全国第30座万科城，也是万科体系内最大的一座万科城，坐落郑州

　　郑州万科城花了9年的时间，将一个原本颗粒度存在的项目，发展成了一个城市生活住区的核心，助力城市发展

　　这个项目已经即将完整交付，我们看万科城的发展过程以及万科在里面的各种坚持，或许各位就可以明白一个超级大盘难的地方

　　公众号：真叫卢俊

　　认认真真聊地产，实实在在谈买房。

　　大盘的初始难度就在脉络，而脉络的难度就在于不仅要服务社区，更要融入城市

　　本质上是在做一个微型城市

　　而且对于万科城来说，更难的地方在于他不是一个完整的独立地块，几个局部地块零散的分布在各个角落，物理距离没办法直接衔接，但规划上的配套又必须共融

　　
所以我们仔细看内部的肌理

　　有三条轴线逻辑

　　第一条，依河靠湖，勾勒出项目基本轮廓

　　这个项目有足足320万方，项目从2013年开建，今年开发到了第9期，打开地图，你会发现从东到西横跨了一条自然水系，两个湖泊

　　整个大地块虽然零散，但水系不仅环绕着整体项目，也从另一个层面串联起项目每期各个地块

　　短板高层+小高层的楼栋布局，不仅最大限度为业主争取到景观视野，而且让建筑天际线和周边环境完美融合

　　地块和水系保持适度的距离，但是又有一种内嵌在自然公园里的感觉，这就是万科一开始规划高超的地方

　　第二个点，周边配套的网格化规划

　　每个地块每期差不多在30-50万方，每一期都可以看作是一个独立项目

　　当你拉动卫星地图比例尺，会看到这里的网格化规划脉络

　　比例尺拖到1:500，可以看到项目在周边建的学校操场，附近的生态绿地、口袋公园，甚至市政道路，它都有参与

　　地图放大到1:200，会看到一条成熟的商业链，大型商业--->街区商业--->周边底商

　　我们把这些商业连成线，你会发现，大型商超、街区商业、底商，分为3个条线以不同密度围绕项目分布

　　鼠标停留久一点，还能看到店铺名字，早餐、饭店、零售、超市、宠物、药店、母婴、早教，所有我们日常所需业态都有分布

　　细碎配套提前排布提前落位，保证了各个地块可以独立运作

　　第三，就在于社区内部

　　地图放大到1:50，社区内部空间出来了，而且单类配套功能，依然能被继续细化

　　
所以俯瞰项目整体，可以看到

　　➤ 每一期，都有内部配套

　　➤ 绝大部分自带底商、周边商业

　　➤ 每2-3期周边就有一个学校、几条城市生态绿化带

　　正是因为这三个逻辑，项目相对零散的地块却被融入成一个完整的独立

　　最后你会看到，320万方体量，囊括高层、洋房、中小学、幼儿园、底商商铺、商业综合体，50万方商业配套，满足了近10万人口餐饮、娱乐、休闲需求

　　这三条大盘脉络，也帮我们梳理出了项目开发之初的一张规划蓝图

　　而蓝图本身的意义，不仅在于规划，更在于落地

　　这么一个大盘从2013年开始至今，横跨两个周期开发了9年的时间

　　伴随着9年里一边开发一边交付，我们由内到外可以看到3个大的规划脉络下的层层兑现

　　第一层在社区内部

　　所有构筑都以人为中心，尤其是户型，这是第9期的洋房户型，一套环形动线让室内没有一点无用的地方，室内利用率非常高

　　
细看户型还有很多设计细节，比如客厅次卧共用阳台这点，既满足晾晒，又不妨碍客厅景观，可以说所有细节都围绕业主生活的方方面面

　　进入小区，很难想象在一个二线城市的四环开外的刚需盘看到这样绿植覆盖

　　第二层，是项目周边

　　项目周边同时交付的还有教育资源，走在校园内部，无论是硬件设施还是教学氛围，都极具品质感

　　傍晚时候，你会看到牵手散步的年轻夫妻、结伴而行的老年人、推着婴儿车的妈妈、还有嬉戏打闹的孩童

　　这里的生活也十分便利，家门口必有商业，附近必有大型商超，或者街区商业

　　不仅如此，除了商综、商业街区，大部分项目还配备底商，走出小环顾路两边，早点、小吃、饭馆、药房、菜场、生鲜超市，这才是生活

　　而兑现，不仅仅是配套，更是服务，也就是物业服务

　　一套物业机制，让接近10万人可以在社区有序的运转起来

　　下面这个短视频的录制前夜，郑州高新区才经历暴风雨红色警报

　　但是清早你起来看，这里路面依然干净整洁、社区秩序井然，就连绿植的栽种和维护，都完全看不出前晚刚经历的7-8级大风

　　不仅仅是日常生活，服务的更高能级还可以涵盖业主的精神生活

　　这里业主跟我说，他们最期待的是每年的中秋晚会，已经连续办3届了，歌曲、小品、情景剧，大合唱、诗朗诵、歌舞表演

　　陈楚生、杨宗纬、杜海涛都曾和这里的万科业主一起过中秋节，你很难想象这是一个项目一个小区的中秋晚会

　　这就是典型的前期规划和后期管理融合之后创造的场景，不仅仅兑现项目落成，更兑现出你生活里的每一个生动场景，这就是今天的万科

　　为什么能打造出今天的万科城，万科为什么可以做到

　　这一切可能得从一个契机开始说起

　　万科为什么会在2013年进入郑州高新区

　　2012年，高新区就已经开启新型城镇化建设，完成了祥营、沟赵等15个村及“二环十七放射”道路拆迁

　　第二年1月，高新区开始了一项“新型城镇化三年行动计划”，它将在3年内，完成39个行政村、76个自然村的拆迁

　　也正是这一年，万科进入高新区

　　而伴随万科2013的进入，高新区也加快了城镇化更新的步子

　　像郑州大学门口的祥营村等村落，都是在这一年由万科完成了动迁，这才有了今天的“祥瑞苑”

　　几乎同一时间段，郑州市提出的“一心两翼”城市发展思路，又将郑州市发展战略锚定在高新区这个板块

　　城改+战略+万科，可以说今天高新区发展的高光时刻，都可以追溯到这一年

　　而万科9年来的建设，也几乎重构了区域内的城市面貌

　　9年前，高新区现在万科城的位置，还是农村的平顶矮房，周边就是大片的农田，几乎没有任何配套设施，所有这里除了当地村民，几乎没有外来人口

　　而国家级高新区的产业布局，把学校、医院、产业公司安排放在这里，虽然让很多人来这工作，但这里却没有生活

　　郑州外国语中学的一名老师说，当年自己最怕的就是上下班，每天都要有3小时在路上，每天早晨5点起床，晚上8点左右才能返回市里

　　在车上转过一个又一个村庄，没有吃饭更没有休闲的地方，而像王老师这样的人，差不多10万以上

　　而一直以来，政府布局科研产业、规划城市发展，但是如何留住科研人员，一直是个问题

　　时至今日，当我们打开这里的卫星热力图时，我们看到了一个超大型的人口聚集区，我们以西四环为界，以东是郑州大学，以西就是万科城

　　
万科城承载了高新区很大一部分居住需求

　　更生动的是一组数字，根据郑州市统计局2019年统计，郑州市1035万人，高新区有31.9万多人

　　而万科城（包括动迁小区）有将近5万户家庭，差不多约10万人住在这里，也就是说每3个人中就有1个住在这里

　　因为万科城的出现，这里几乎承载了高新区各条线产业的工作研发人员的工作以外的生活

　　高新区留下了产业，万科城留住了人，这或许就是一个品牌和一个版块最美好的故事

　　可以说，万科开拓城市更新范本

　　毫无“后顾之忧”的高新区，也开启了一段板块发展的逆袭之路

　　从科研到金融，各模块产业能级都得到快速夯实

　　8个部属院所，5个国家重点实验室、4个产业技术研究院，还有包括国家数字交换系统工程技术研究中心在内的11个国家级工程中心都落在了高新区

　　深创投、河南投资集团等金融产业，已经累计助推12家公司上市，约占河南全省1/10，助推73天企业新三板挂牌，约占河南全省1/5

　　产业得到夯实，并且逐渐形成产业链

　　一个项目从孵化、到加速都有专门的产业机构，高新区产业的全方位布局，也让高新区这里孵化出汉威电子、光力科技、威科姆掌握行业核心技术的科创公司

　　高新区内还拥有UFO、金源、腾讯、融易等37家众创空间

　　产业繁荣的土壤，也让高新区市场主体也从2.2万户增加到5.3万户，高新技术企业由405家，增加到823家，科技型中小企业由434家增加到1399家

　　这样的板块发展，对整个城市发展都有牵引作用，2018年高新区GDP同比增长10.7%，高于郑州市2.2个百分点

　　
有产业、有工作、有配套、有生活，这里怎么会不好住

　　所以就算郑州楼市二手市场横盘3年之久，万科城9期开盘的时候，1个月依然可以销售近千套房子

　　且复购率基本在35%左右，有时候单月最高值能达到50%

　　万科在城市更新这件千年一遇的发展大事面前，完成了一次板块蜕变，也为我们提供了一个城市发展与项目建设共赢的开发范本

　　9年的时间，万科城从1期到9期完美收官，9年的时间，郑州高新也从城市边缘逆袭成为城市核心区之一

　　这也是为什么，城市愿意将320万方体量交于万科，就因为万科值得被信任，而信任不是无缘无故的，万科一直都在兑现自己的承诺

　　而这也成就了项目开发与城市建设的共生共荣

　　最后

　　万科对城市的改变，它还在继续

　　今年郑州万科还将继续发力住区打造，而且这次更具挑战，郑州市老城改造

　　如何处理传承和创新的关系，城市、业主究竟需要什么样的项目

　　这一题，我想万科始终在努力探索答案