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这个流入楼市的资金密道,少人知晓…终于也被堵住

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什么决定了一个城市的房价?

别扯那么宏大长远的GDP增长、新经济占比、人口净流入、土地供应量……都TM瞎扯,其实就一个字:钱!

房价是资金推动的,控制住了钱、就控制住了房价。

不管老百姓明不明白这个道理,反正监管层对这层关系早已摸得门儿清。

所以楼市调控最有效的手段就是管控流入楼市的资金,这是一场监管层和“民间智慧”(违规破限炒房)的猫鼠游戏……堵假结离婚/人才落户/社保个税补交/法拍房等各种漏洞。

围堵资金分两块,一块是围堵资金的需求端、主要指购房者和地产商;另一块是围堵资金的供给端、主要指银行/信托/资管/小贷等金融机构。

在调控的初始,主要管控的是资金的需求端:让买房人买不了房、贷款成数更少甚至就贷不了款,同时还限制地产商融资拿地、银行开发贷款等。

具体措施如下:

限购,哪怕你再有钱、没购房资格也买不了房;
限贷,你有购房资格,但是二套…对不起,只能贷40%、且利率更高;
限售,想买房短期获益?不行!得至少持有三五年、打消你炒房的意愿;
通过离婚、人才落户、补交社保/个税、法拍等形式破限购买房(也是资金流入楼市)的路径(这里很大一部分是外省市人买房)被陆续堵住。

可部分城市的房价还在涨啊?

于是,控制资金的手段从需求端扩展到供给端。

先是限制地产类非标融资,即限制地产类信托/资管/委贷等金融产品的募集,可深圳/宁波/广州/合肥等城市的房价还是捂不住,于是更狠的杀手锏在去年年中和年末终于出现:地产公司融资的三道红线和银行的房地产贷款集中度管理制度。

可简单理解为,只要某地产商的负债率过高、银行等金融机构就不得给该地产商贷款,根据银行规模的大小、每年发放的房地产类贷款不能超过一定比例。

房地产是资金密集型行业,控制住了钱、无异于釜底抽薪!而现实的剧本就是这样演的!

因资金跟房价的关系,一旦房价上涨、必定是有些资金渠道跑冒漏渗了,2020年就是如此。

2

2020年部分城市房价暴涨的根源,是经营贷。

为应对新冠疫情的冲击,本来是面向中小微实体经济的印钞放水、却被大量的引流到楼市,从而推高了房价。

再说一遍:房价是资金推动的,要控制住房价、必须控制住流入楼市的经营贷资金。

于是我们看到了一系列管控资金的新行动:

3月份,央行、银保监会等印发通知,要求各地的央行/银保监会分支机构联合相关部门(如房管局等)开展一次经营贷资金使用情况排查,严防经营贷资金流入楼市。随后,就是各地银保监会陆续发布的违规审查结果。

与之相伴的,是经营贷利率上浮、且审核极严,并且一些违规经营贷资金被要求提前归还。

但留下了一个漏洞,通过赎楼贷/过桥贷而进行的按揭房贷置换、房产抵押贷款。

举个例子:

小王前些年贷款买了套房子,如今剩余银行按揭尾款30万,可房价却由之前的100万增值到了200万,而今又遇到了比按揭房贷更便宜的经营贷。

按照抵押贷七成,现今200万的房子就能贷140万、再减去30万的银行按揭尾款,手里就可以净得110万的使用资金,可问题是……在办理新的抵押贷之前,银行的30万尾款从哪里筹集呢?

早有人想好了,可以找小贷公司申请过桥资金。

先从小贷公司申请30万借款去归还银行的30万按揭尾款,等140万的经营贷批下来后、再去归还小贷公司的30万过桥借款,整个过程无缝对接。

而这个操作就是被忽视的、流入楼市的资金密道。

在这个案例中,经营贷增加了140万、按揭房贷减少了30万,这直接影响到银行的房地产贷款集中度……而这又影响到银行向房地产放贷的额度。

按照《房地产贷款集中度管理要求》,如城商行的房地产类贷款(房地产开发贷与个人按揭房贷之和)占比上限是22.5%…100元的贷款中,房地产类的贷款最多是22.5元。

那如何做多房地产类贷款呢?

其中的一个方法就是多发放贷款,主要是非房地产类贷款…比如多发放经营贷、消费贷等,这就可以顺势增加房地产类贷款的额度,因为银行被管控的是房地产类贷款比例、而不是贷款的数额。

通过以上案例的操作,在减少房地产类贷款的同时、又增加了经营贷(即非房产类贷款)的数额/比例,相当于房地产类贷款的占比就减少了、那银行就可以合法合规的多发放房地产类贷款了……流入楼市的资金密道就这样形成。

现在,这条密道正被堵死。


近日,广州、深圳几乎同时发文,要求停止/限制小贷公司的“过桥贷”“赎楼贷”业务,这条流入楼市的一个密道终于也被堵住。

楼市的外部环境拐点已经到来。

3

过去二十余年,怎么在房地产的大牛市中赚大钱?

高杠杆!

对房企来说,就是尽可能的多借钱、多拿地、多盖房、快速周转,反正房子供不应求、反正房价一直上涨,赚到的钱总能覆盖住借钱的成本、借得越多赚得越多。

对买房人来说,就是尽可能的多买房、当然是高负债高杠杆的买房,甚至首付、月供都来自于借款更好,因为房价一旦上涨、且涨幅远超借款的利息,杠杆越高撬动的财富就越多。

而今,这一套游戏规则要变了。

首当其冲的,就是高负债、高杠杆的房企和炒房客。

在稳房价调控下,房价的涨幅已无法覆盖资金的成本,杠杆越高亏损就越多、其反噬力就越严重,而这会影响人的心理…想想2017年高位站岗买房亏钱的人,还有没有炒房的动力?

房企在三道红线和房地产贷款集中度管理约束下,也不得不主动降杠杆、减负债、降价去库存…高杠杆高周转的暴利时代已成往事。

有人会反驳道,限制资金流入楼市、就会限制房企拿地建房,进而会影响房屋供给…在供给无法满足需求的情况下,房价只会大涨啊!

书读多了不思考很容易成为书呆子,现实不是这样的。

大的环境是,最新人口普查显示我国城镇化率已达63%,我国整体上是不缺房子的…缺房的只是少部分特大城市。

更重要的一点是,房子的需求弹性很大、很大…能放下一张床的单间可以住,能在屋里跑步健身的大平层也可以住,哪里有需求的尽头?!

房屋需求可大可小、可松可紧,更多的是情绪的影响。

当房价暴涨、买房大赚、大家排队抢房时,人的情绪就会被带动起来、需求自然上来了;当房价稳定、高杠杆买房亏钱、售楼部人流清淡时,人的情绪就会熄灭、需求自然就没了。

所以说“涨价才能去库存”,房价越跌越没人买,所谓的供需失衡只是心理预期失衡、并不靠谱。

房地产的未来是什么?

去金融属性和投资属性,回归民生属性和居住属性。

对房企来说,就是要由高杠杆的金融运行模式、向经营管理红利的制造运行模式转变,之前是开发人、今后是手艺人,之前是赚暴利的快钱、今后是赚长久的慢钱。

对个人来说,不能再无脑的高杠杆买房,而是在自己资金允许的情况下、去选择稀缺的优质房产,更要注重租金等现金流收益。

时代已变,请跟随改变,否则死路一条。

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