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增城,今年广州最委屈的区!

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编辑:闷油瓶

大家都知道, 今年广州楼市调控升级,基本上满城皆风雨。

先是天河、黄埔、南沙、海珠、番禺、增城分别被约谈, 后有除从化、花都外的 9区个人住房增 值税2改5。

在这两份榜单里,中心区不用说,情理之中,外围新区也可以理解,涨得确实厉害,但唯一的不限购区增城却懵逼得很。

毕竟,在近几年来,不管是GDP、 产业,还是政策、利好,增城都是除从化外最不起眼的那位。

经济不景气、房价又躺平,拿增城开刀怎么也说不通啊。

如果要从广州11区里评选一个最委屈代表,增城当之无愧...

房住不炒的三好学生,却跟着挨打

为什么增城在这轮调控中可以用“委屈”来形容?

如果你说被针对的区域是规划力度大、有故事可炒作,或者是物以稀为贵房价容易冒头,要重点关照的,那增城第一个站出来不服。

论规划,广州最新发布的十四五规划重点是科技创新,这个就跟增城不太沾边。

文件提及,将举全市之力建设知识城、南沙科学城、琶洲、广州科学城、广州国际生物岛、智慧城、广州大学城、白云湖数字科技城等重点板块。

以上涉及区域有天河、番禺、海珠、白云、南沙、黄埔,全部都是 重点关照对象。

而增城呢,以官方发展目标来说,是全面融入大湾区,建设中等规模的生态之城,与南沙的粤港澳合作示范区、黄埔的科技创新引领区相比,单就头衔就已经不是一个档次。

说好的东进,至少未来十五年进到黄埔就是顶了,增城:???

论库存 ,当其它区陆续关门收闸的时候,增城依然敞开怀抱,以天量供应大庇天下寒士俱欢颜。

四五月广州限价满天飞,多区“不愿”服从减少出货,增城“严格”执行乖乖听话,新批预售不降反升,简直是三好学生的模范。

上图:4月广州各区住宅新批预售情况

下图:5月广州各区住宅新批预售情况

图源:广州中原

论涨幅,2020年房价暴涨不关增城事,广州房住不炒的榜样,增城敢认第二,没人敢认第一。

天河、黄埔、海珠、南沙这些热区过去一年账面翻个50%司空见惯,而增城大部分板块都是躺平,仅中新板块涨幅上了两位数,其他最多只能称之为周期性合理波动。

肉没吃到,汤没喝到,就要跟着挨打,增城表示委屈得很!

增城:为什么我躺着也会中枪?

既然增城的大背景跟其它区都不一样,为何也要跟着喝茶?

笔者试图分析了一波,大概跟两方面原因有关。

一方面,是区位和不限购的“锅”,而且还缺一不可

增城左拥黄埔,右抱东莞,其区位决定了它是广深置业路上的“金坑”,人们看着就想往里跳。

你想想,两边都是涨价重灾区,一个破5奔6,一个稳4望5,唯独中间的增城还2字头起,加上不限购的优势,这就很难让人把持得住。

而且,虽然增城规划不够别人给力,但胜在交通还不错。

一条13号线、一条21号线、一条穗莞深城际,拉了多少广深莞的购房者过来,更不用说增天高速、28号线这些远期兴奋剂。

事实上,在去年深莞调控之后,就有大批外地买家杀入增城,导致投资客占比一度升高,多亏彼时的黄埔南沙还在松限,分流了一部分客群,不至于让增城楼市形成过热局面。

再看看同样不限购的从化,便宜是便宜,但毗邻花都、增城,这两者自己都消化不完,哪会外溢出来?加上从化交通不便,产业拉胯,完全的楼市小透明。

另一方面,增城有前车之鉴的黑历史

虽然2020年的暴涨跟增城没关,但长远来看增城也并不是没有涨过。

2017年广州330新政祭出,当时的增城凭借不限购+21号线+新塘TOD+富士康等各种利好刺激,走出了自己的高光时刻。

那两年,增城房价快速攀升,从17年初的12329元/㎡涨到18年末的19423元/㎡,涨幅高达57.5%。

图源:安居客

之后的增城,一路阴跌, 至今没有再现当年风光。

鉴于增城有过“黑历史”,也紧挨着黄埔、东莞这些炒房重点区。

因此,如果不把增城纳入约谈并调控,外来的购房需求就会大量进入增城,从而引发楼市补涨,这样就跟调控的预期效果大打折扣。

所以在过去的五月,陆续有媒体报道增城各种打补丁,针对外地客又是限贷又是限签,动作之迅速,跟热门区相比有过之而无不及。

图源:增城房产大V@卤蛋看世界

本以为广州中心收紧可以迎来翻身之日,但增城为了顾全大局,苦受了,态也跟着表了,真的很不容易。

增城楼市受影响有多大?还能买吗?

从现阶段看,影响确实是有,尤其421新政之后,增城二手成交几乎腰斩。

那么,是否就因此说增城失去了买入价值?并不!

虽然大V们苦口婆心地劝各位不要买,但事实却是无数购房者依然义无反顾地冲进去。

很简单的几个道理:价低、不限购、交通便利、新盘多,增城足以成为新广上车的救命稻草。

五月增城新房网 签就高达2938套,毫无悬念继续稳居全市第一,虽然环比微跌2%,但跟二手的腰斩相比,这种波动几乎可以忽略不计。 (数据:广州中原)

一味地规劝大家别买反倒是不食人间烟火味,毕竟买房本质上也是个看菜吃饭的事。

从增城针对二手和外地客的调控政策来看,短期内上涨是不现实了,但长远看是利好楼市的良性运行。

因为增城本身发展还不算牢固,如果依赖大量涌入的投资热钱撑起高房价,极易造成泡沫,潮水过后反而会加速崩盘的可能性。

只有真真实实靠自住需求和产业发展支棱起来,楼市方才行稳致远。比如,最近的增城就开始建构差异化入户方案,将落户门槛降至大专

这意味着,浓眉大眼的增城,终于也开始抢人谋发展了。

最后我们来谈谈,现阶段置业增城的一些建议,供大家参考:


1)第一梯队:新塘-永宁、中新-朱村-凤岗

前者走13号线,算是增城最靠近黄埔的片区,有产业,有规划,有配套,下限有保证,是增城挤掉水分之后最扛打的地方,就是价格贵了点。

后者走21号线, 通勤天河、黄埔都很便利,一手供应大,上车门槛低,人气旺,真正的刚需集中地。

2)第二梯队:荔城

增城区府所在,因为过于偏远,也缺乏新的规划导入,除 非本地工作,谨慎考虑。

3)第三梯队:增城东南部,谨慎购入

比如石滩、仙村这些靠近东莞的区域。 增城已经在严控炒房,而这些地方一向主打深莞客,16号线、相关配套又遥遥无期,买入基本上就是撞枪口。

对于增城今年的调控约谈及其楼市走向,你怎么看?欢迎留言讨论~


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