“四二一”家庭别买房？30年来，1.5亿年轻劳动力“消失”了

万科老总郁亮曾经说过一段话：房地产分析的背后是人口分析。

根据万科测算，我国城镇主流购房人群（20岁至49岁）人口增量已过历史高点，2011年至2015年这一增量曾达到4300万人，2016年至2020年将降为1300万人，2020年后预计有很大可能继续下降。

20岁到45岁，这是国内龙头房企对购房客户群体的定义，没了年轻人，中年人带来的婚房、改善房、学区房等需求，房地产的走势很难长期向上。

在冯煦明看来，未来中国以二十年计的世代人口数量落差仍将超过一亿人，这种剧烈的“人口世代断崖”将带来广泛影响。未来，一些区域和城市的住房需求可能明显收缩，尤其是在微观层面体现为“4-2-1”家庭结构的地区，将出现住房供需结构性失衡。

什么叫“四二一”家庭？

现在大部分家庭都是四个老人、一对夫妻、一个孩子，也就是说，夫妻双方都是独生子女，两口子要同时抚养四个老人，一个小孩，如果没人看孩子的话，夫妻双方只有一个人工作养家。

上面要养四个老人，下面还要养儿育女，买了房之后，既要背负沉重的房贷，还有持续不断的家庭开销。

一旦购房者步入中年，没人带孩子，工作又不好找，想把房屋变现的时候，楼市又有“限售、限购”的措施束缚着，自然会出现专家所说的“供需失衡”。

年轻人口出现“断层”先放到一旁，更让人担忧的是，“老龄化”已经出现了加速趋势。

第一财经前几天有个报道，根据最近国家统计局官网公布的各省人口抽样调查数据，结合各地统计公报数据，对GDP四强省份的老龄化程度比较发现，当前山东的老龄化程度最深，第一经济大省广东则最为年轻。同时广东也是四个大省中劳动年龄人口占比最高的省份。

值得注意的是，从四个经济大省的老龄化程度来看，呈现出由北向南逐渐递减的趋势，即山东高于江苏，江苏高于浙江，浙江高于广东的格局。在第四经济大省浙江，去年65岁人口占比首次突破14%，进入到深度老龄化阶段。

而江苏近日发布的《2020年老龄事业发展报告》显示：江苏人口老龄化程度仅次于北京、上海，位列全国第三。

截至2019年末，江苏60岁及以上老年人口达到1834.16万人，老年人口占比达23.32%，预计到2025年比重将超27%。

综合以上两份数据来分析，我们可以确定的说：无论是京沪，还是山东、浙江、江苏，这些全国GDP总量靠前的地区，全都进入深度的老龄化！

连这些经济最具活力的地区都面临老龄化，中西部大量三线以下城市，可以想象未来压力有多大。

照这样的趋势发展下去，别说是“四二一”家庭，未来10-20年的时间内，不少城市甚至会演变成“八四二一”的家庭结构，即八个老人、四个父母、一对夫妻，一个孩子。

从这个角度来说，房地产将会成为受老龄化冲击最大的行业。

经济学家任泽平前段时间发过一个人口迁移的报告，其中提到：在2018年，辽宁、吉林、黑龙江养老金抚养比（在职人数/退休人数）分别为1.53、1.42、1.27，远低于全国的2.55。

这意味着：全国大概每2.6个在职人员供养1个退休人员，而东北大概每1.5个在职人员供养1个退休人员，负担较重。

东北的楼市，也已经反映出了老龄化对房价的影响。

比如，以传统重工业和制造业为主，包括鞍山、本溪等地，它们都拥有辉煌的历史，但因为就业面太过狭窄，服务业的成分不足，难以提供给年轻人太多合适岗位，楼市就此衰落，国外类似的城市有美国底特律，德国莱比锡等。

比如，因煤炭、石油、森林等资源的枯竭而引发的城市相关产业衰退，像鹤岗、大庆、阜新就是典型，甚至出现了两万块一套房的“白菜价”。

可以肯定的说：如果你就居住在遍地充斥老年人的城市，如果你的家庭结构是“四二一”甚至“八四二一”，未来10年-20年，买房并不是一个好选择。