二手成交跳水，房价不降反升？广州楼市越来越迷

　　从荔湾一个区到全市核酸检测，近一段时间，广州疫情形势越来越严峻。

　　疫情对楼市的影响不可避免，那么在疫情和近期楼市调控的双重影响下，目前广州市场真实情况如何，未来市场会如何走？

　　今天就来聊一聊。

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　　热门区二手成交量几近腰斩！

　　刚刚过去的5月，广州二手市场终于降温了。

　　5月二手市场（自助网签+中介网签）成交量为10524套，为年内低位，仅比春节期间成交情况好一点。

　　对比去年市场情况，今年5月二手成交量仅稍高于去年4月成交量，比去年5月成交量还要低不少。

　　要注意去年4、5月还有疫情影响，由此可见广州二手市场热度是真的降下来了。

　　图源：广州中原研究发展部

　　从各区域的成交情况来看，全市仅从化二手成交量同比上涨，其他区域均出现20%以上的下降。

　　值得注意的是天河、黄埔作为在广州上一轮行情中房价上涨最快的区域，5月二手成交量降了不少，其中黄埔二手成交量大降了46.3%！

　　这是不是说明广州二手市场降温从天河、黄埔开始，热点区域市场马上就要走下坡路了？

　　.02

　　天河、黄埔已是强弩之末？

　　从数据来看，广州二手市场成交量降了不少，但广州大部分区域二手房价没有大降，只有南沙二手成交均价环比下降最多，降低7.8%。

　　其中5月黄埔二手挂牌均价环比上涨0.82%，成交均价环比上涨1.18% ；天河成交均价微降，但是挂牌价仍在提高，价格上涨3.7%。

　　为什么黄埔、天河房价还在涨？

　　根本原因还是市场供不应求。到5月底，天河和黄埔的一手去化周期已经低至3.7、2.9个月，新盘拿不到预售证，市场供应太少。

　　不只是一手供应少，从二手市场挂牌情况来看，天河和黄埔的二手挂牌量也比较少。

　　而且受到最新增值税政策影响，中心区满5房源更加稀缺，像天河楼龄在20年以内、满5的二手房仅1500多套。

　　供应稀缺，导致市场二手房价格难降，不少满5房源在这段时间还调高了价格。

　　在一手限价和二手房挂牌价继续上调的情况下，黄埔和天河热门区域甚至出现了一二手房倒挂的情况。像黄埔科学城的保利学府里有户型挂牌价已经达到7万/平！

　　一二手房倒挂，促使不少购房者参与热盘打新，打新市场火热反过来降低了二手市场热度。

　　所以在选择更少、价格不降的情况下，目前天河、黄埔二手市场观望情绪浓厚，导致成交量出现下降，这也是广州热门区域二手市场的缩影。

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　　现在还是入手时机吗？

　　看到这里，很多人可能会问：那黄埔和天河的二手房是不是高位？还值不值得买？

　　经历去年一波涨幅，黄埔和天河的二手房价格目前还没有出现回调，仍在高位，建议不要盲目追高。

　　最近贝壳平台还下架不少高房价房源，说明市场还在调整期。（详情→高价房源集体失踪！广州版二手房指导价要来？）

　　目前天河和黄埔的二手成交量开始降了，说明广州二手市场的拐点确实出现了。

　　在疫情和调控的影响下，预计今年下半年广州二手市场热度会继续降低，后期成交量会继续下滑，观望情绪会继续增加。

　　想买中心区的购房者可以等今年下半年的金九银十或者年末，到那时业主的心态会松一点，遇到笋盘的几率会大一点。

　　总的来说，从长期看天河和黄埔还是值得买入的，但是买入要注意时机。目前二手市场还在调整期，今年整体是不会大涨了，所以不要急着盲目追高，耐心点找机会买入。