广州老黄埔新房半价入市？竟是回迁房抢跑

三年内（2020-2022 年），黄埔区将完成全区超过八成的村社共 66 个重点旧改项目的签约拆迁。旧改覆盖了黄埔区三大重点发展区域，其中黄埔港片 18 个，科学城片 28 个，知识城片 20 个。

与此同时，大规模的旧改也衍生出一种新型的房屋买卖方式—— “ 买卖回迁房指标 ”。把拆迁村民、掮客公司、中介渠道、房地产开发商、以及购房者全部拉进一张大网。

多方裹挟之下，他们各自扮演着什么样的角色，谁又是最终的受益者？

6 月 6 日，一条来自中介朋友圈的截图引起了小编的注意。

老黄埔鱼珠，住宅产权，单价 2.9 万，70 年不动产权红本，不需要名额，不需要社保，不用交契税，红本到手就可以交易。

图说：中介朋友圈截图

打听之下，居然是黄埔区合景泰富的双沙旧改项目。

单价 2.9 万 6 种户型任意挑选

中介透露，这是双沙旧改村民回迁房，买家直接跟开发商签合同，但必须在一个月内付清全款。

问到户型图，中介十分谨慎，再三确认小编是意向客户后，才把项目资料发来。

小编伪装成购房者，表明来意，想先看看房子。中介表示，咱们不能明目张胆的卖，待会儿去看板房要扮成村民，为了避免被发现，你最好说白话。

图说：双沙社区城市更新展厅

受疫情影响，看房需要预约加限流，但从现场展厅情况看，看房的人并不少。

图说：展示厅现场

双沙社区：指双岗村、沙浦村片区。2021 年 4 月 30 日，表决通过合景泰富成为双沙村旧改合作企业。

在回迁展示厅，可以看到沙盘划分了三期，左上角为一期回迁房，中间是二期，部分 140m² 单位能望江，最前排两栋 160m²-200m²，为一线临江豪宅，项目可望江。

最右侧为三期，三期回迁单位主要是沙浦村的回迁楼栋，面积从 140m²-200m² 不等。

图说：双沙旧改项目沙盘

回迁房的户型可选择很多，面积涵盖 45m² —— 200m²，从一房到四房不等，满足了村民的出租、售卖、自住等需求。户型十分方正，几乎没有缺角。140m² 以内为小户型，140m² 以上为大户型，可以望江。

图说：双沙社区回迁安置房户型图

120m² 三室两厅一卫板房实拍

整个双沙旧改项目，配有 1 所高中、1 所初中，5 所幼儿园；回迁楼栋全部为 33 层，小户型单位为两梯六户，部分户型朝北，大户型单位为两梯四户，均为南向。

目前，从展示厅工作人员口中得知，双岗板块的回迁房有 8 栋，沙浦则有 6 栋。

图说：双岗沙盘展示

图说：沙浦沙盘展示

价格方面，视行情而浮动，每天的报价都不一样，比如今天报价 2.9 万，可能过两天就是 3.2 万了。一天跳价几千是常有事儿，比股票还刺激。

双沙社区旁边的文冲旧改，由万科操刀，历时十余年，才来到现在的阶段，老黄埔的网红楼盘万科城市之光正是这里。此前一期的售价在 4 万左右，二期目前仍未开盘，吹风价已经去到 5.4-6 万之间，相比之下，双沙回迁房的价格只有一半左右，非常笋！

不卖房子，只卖面积？

项目了解的差不多了，怎么购买呢？

小编也是相当好奇，毕竟这么多年只听说过回迁房买卖，真的接触还是头一回。

项目认购暂时不需要购房名额的，但是出证的时候需要腾出名额来。

看完样板间，想进一步了解如何购房，则需要移步，这时候，中介带着小编离开了展示厅。

来到一个叫 xx 回迁投资的公司。这是一家由村民选出来的中间代理商，专门负责为村民卖面积的（为区分带看房的中介，下文简称代理商）。

买房六步骤：

在这里，小编才见到了卖回迁房的 “ 正主 ”，开始与代理商的详谈。

第一步，先跟代理商沟通确定面积及总价，代理商会出一个书面的协议（签约方是买家和代理公司），交齐定金 5 万及资料。

第二步，接着由村民跟代理公司共同审核，通过了，交资料给村委盖章。

第三步，村委公示 15 天；

第四步，正式通过，代理商、买家，开发商三方出席，做析产（切割村民回迁面积、确认买家权益）；

第五步，析产完成后正式跟开发商签订回迁面积合同；

第六步，给齐全款；

最后，等开发商通知，所有回迁村民（包括买到面积的买家）共同参加摇号选房。

整套流程走下来，大致需要一个月。

据中介介绍，代理商手上的回迁房源还有很多，珠江村、火村等等，但可售面积不多，只剩一套 45 平的，单价 2.9 万，是跟开发商签，也就是有红本保障的。

签约风险方面，代理商则表示：不用担心，每个环节都是合法合规的，而且我们有红本，你是跟开发商签约，这样更有保证，人家那么大的开发商总不会缺你一套房子吧。

为了消除小编的疑虑，代理商解释道，深圳现在这种回迁房买卖已经很成熟了，双沙回迁房也不是广州第一家卖面积的案例，黄埔新福港鼎峰旁边的线坑村也是这样的交易模式，已经有人顺利补缴土地出让金，顺利售出。

“ 卖面积 ” 到底怎么卖？

假设，你要买 120m²，但 A 村民手上只有 100m² 的面积，B 村民只有 50m² 的面积，代理商的作用是，打通了 A 和 B，把他俩手中的面积凑成 120m² 卖给你，成交后按照占比支付给 A 或者 B 相应的份额。

回迁房买卖的环节之所以复杂，在于出现了2 个中间商、1 个见不到面的买家、1 个开发商，再加上买家本人，这个环节共出现了 5 个角色。

中介：直接跟客人联系，他们的主要作用是找买家、带客、促进成交；

代理商：直接跟村民联系，他们负责找卖家，寻找有意出售面积的村民，从下定到签合同到付全款，全权交给中间代理商。

卖面积村民：在这个交易链中，虽然出售的是村民让出的回迁面积，但所有的交易过程，村民不参与其中，买家和卖家见不到面，村民不直接收钱，由代理商代收转交给村民。

开发商：默许村民私下买卖面积，帮助买家进行析产，确权，签订合同，开发商不进行收钱。

买家本人：以市场价 5 折甚至更低的价格买入，在办理房产证之前，不占用购房名额。

“ 看似多方参与，实际上是多赢，每个人都得到了想要的 ” 代理商自信满满的表示。

红本回迁房能不能买？

到底回迁房能不能买？红本回迁房又是什么？

说起这个，要从 5 月广州开发区城市更新局发布征求意见稿，里面有两点：

1.“ 村民回迁房建筑面积自持比例不低于 50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于 20 年。”

2·“ 自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满 5 年的，不得上市交易。”

这说明，开发区回迁房都是可以上市交易的，只是持有时间不同，村民回迁房建筑面积 50% 获得回迁房不动产登记证后，自持不能少于 20 年，另外的部分，5 年以后就可以上市交易。

这里强调的也是面积，这刚好能对上双沙村卖面积这个说法，还是可信的。

双沙村民就是提前把这个自持之外的回迁面积拿出来卖，省去了 5 年持有时间，也就是直接让买家成为红本回迁房的业主。

从中介介绍来看，交易环节也是合理的，没有什么太大的漏洞。

一般来说，回迁房分两种，一种有国有产权，一种叫集体产权；而黄埔的旧改的红本恰好属于前者，详细区别见下表。

红本回迁房是国有产权的，补缴了土地出让金，拿到证是可以交易的，这个买来的面积是有保障的。

整个过程，真的毫无风险吗？

并不是。假定你已谈好价格，且支付定金，如果卖家临时返价，代理商只能，尽量协调，或者退还 5 万定金，如果买家执意想买，须以新的价格买入。

另外，交齐全款，项目可能要等 5 年左右的时间才能收楼，甚至更久（文冲旧改项目，旧改时间长达十余年），从这个层面看，风险还是有的。

最关键的，如果还要自持 5 年交易，那持有的时间也会大大拉长可能要到 6-10 年的时间，这个也是要考虑的。

风险提示：回迁房房产证有难产的风险，投资需谨慎，自用无妨。

哪些人在买回迁房？

整个过程，由于不占用购房名额，给想要投资的炒房客很大的操作空间。从中介口中得知，回迁房，大部分被炒房客买了。几个人凑钱合买一套，或者外地客一次性买入几套的现象很常见。

房住不炒，不满五年不得上市

2019 年，黄埔发布 “ 城市更新 10 条 ”，聚焦快批、快拆、快建。

2020 年，黄埔区再次出台补充条例，围绕城市更新 10 条进行了 2.0 升级版，深化 “ 快批 ”、强化 “ 快拆 ”、优化 “ 快建 ”。

从此之后，黄埔区旧改进入了 2.0 加速期。

为了尽快实现三年旧改目标，2.0 版本的文件中表明，黄埔区回迁房可上市交易（弃产房屋可以和商品房一样，办理预售许可手续并对外销售之后）。政策的刺激，加速了旧改的签约和推进。

2.0 版本的推出，不断涌现村民提前预售回迁房的现象，因为里面存在着潜在的风险，所以还被称为 “ 灰色 ” 生意。

为杜绝这一现象，坚持房住不炒的定位。

2021 年 4 月份，官方发布了《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引 （ 征求意见稿 ） 》，5 月，一份关于黄埔旧改的新函件也对 “ 持证上岗 ” 一条，做了相关迭代。

新函件指出，自取得回迁房不动产登记证不满 5 年的，不得上市交易，这对于村民提前售卖回迁房，必然造成一定影响。

而这对于房企而言，则可以说是一颗定心丸，不必担心回迁房的 “ 半价 ” 入市，影响到商品房的行情。