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疫情+调控连环打击,广州楼市即将跌入谷底

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  本地疫情下,广州多区域“禁足”,倡导人员流动最低化,无疑加速楼市降温。

  上周广州新房周成交直接下破2千套关口仅成交1562套。业内有声音断言,广州楼市已经进入“冰冻期”。

  说实话,这不能完全怪疫情,早在5月,苗头已闪现。

  2021年调控不断收紧,广州402、421新政已相继“满月”,在421新政前的“抢闸”网签以及五一黄金周的成交量支撑下,市场依旧保持活跃,成交量整体维持万宗水平。但自5月中旬起,市场降温明显。

  

  在刚刚过去的5月,新房成交量仅10220套,环比下降5%,虽然守住了万套关口,但5月成交量仅优于2、3月,对比今年1月下跌29%,而且一二手住宅市场成交都呈环比下跌现象,火热上涨的价格也开始放慢脚步,逐渐走向平稳趋势,新政对楼市的降温作用愈加明显。

  网红区域急刹车

  黄埔南沙环比跌近三成,二手最高跌近七成

  南沙、黄埔作为网红区域一直备受热捧,也有较多的待购观望者一直等着网红盘的预售证。但随着新政的“满月”,不少买家的态度发生了微妙的变化。五月这两个网红区域在新政调控下,降温更为明显,成交量紧急“刹车”,环比上月下跌接近三成(均为-28%)。

  黄埔五月新房网签套数成交961宗,环比下跌28%。黄埔自三月开始,预售证审批便一再放缓,加上此次五月的多个预推项目延迟开盘,如融创翔龙•廣府壹號、中鼎君和名城•珺合府、大壮名城等,导致五月的黄埔成交量呈“断崖式”下降。

  

  此外,南沙五月成交1396宗,虽然成交量高于黄埔,但环比下跌也是28%。由于该区距离广州市中心较近的热销板块缺货,且目前在售项目集中在入手门槛较高的横沥岛上,部分买家购买力转移至其它区,导致成交量下降。

  在二手房方面,由于受增值税影响较大,使得市面上符合条件的房源数量急剧下滑,新政降温作用也更加明显。人气火爆的南沙、黄埔五月二手网签套数下跌幅度分别位列第一、第二名。

  

  南沙5月二手网签套数下跌最严重,跌幅67.2%,成交仅309套。

  黄埔的二手房热度向来较大,但五月的二手网签套数也滑落46.3%,成交套数为401套。

  从中可看出,即使是网红区域的一二手楼市都未能逃脱新政的威力,其他区域的成交量或多或少都减少了。

  增城成最大赢家

  网签2938套获第一

  限购区从严,增城又可以了。尽管整体成交向下,增城依旧为全市成交量第一名,网签2938套。

  随着地铁21号线等的不断规划完善,沿线板块(如新塘、朱村等项目)坐收交通红利,而且离市中心也比较近,购房门槛低,不少上班族为增城的成交量贡献了一份力。

  此外,临莞深片区(石滩)板块楼盘成交也比较可观。今年以来深圳东莞的调控也不断升级,不少莞深买家购房需求转移至增城。据了解,部分项目“莞深客”占比甚至已接近2成,可见莞深新政倒增了增城市场需求,使其荣获广州成交量冠军宝座。

  据广州市住房和城乡建设局公示数据显示,截至5月31日,广州总计新批31张预售证共5542套,且新入项目也主要集中在增城、南沙等外围区。对比4月的82张13854套环比下降约60%,从五月的预售证获批上,也能感受到调控的降温作用。

  

  |数据来源:广州市住房和城乡建设局

  降温才刚开始

  楼市升级调控,新政威力持续显现

  五月市场在新政的影响下放缓了脚步,但广州强大的人口红利尚未消失,市场整体还是供不应求的局面,置业需求也持续旺盛。短期内新盘价格会处于较平缓阶段,对于资金较充足或刚需的购房者,可以考虑去优质楼盘打新。

  值得一提的是,随着广州近期的疫情反复,防控要求也不断升级,会降低购房客的购房、看房欲望,六月的广州楼市将会进一步降温。

  根据中原预测,新政的威力预计在6-7月将会进一步显现,在多重因素的影响下,预计6月份广州成交量在8000宗水平左右徘徊。

  地产经济学家邓浩志在其个人公号直言,6月广州楼市可能再次跌入谷底。7月份都未必能恢复正常。

  是否会有去年先降价后反弹的“抄底”机会?邓浩志予以否定。他认为,是否降价销售,主要看的是房企的资金压力。目前国内房企基本正常运行,单纯广佛市场出现低迷,不会触发大规模降价。不过市场暂停1、2个月,当运作恢复正常后,到是很有可能出现一波小的报复性行情。但是在调控降温背景下,反弹不会太大。

  资料来源:网易数据中心、中原地产研究发展部

责任编辑:黄冰馥_NO8071

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