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我在工体修房子

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没有哪个城市的工人体育场,像北京这样,饱富色彩。

起建时,它是新中国成立十周年的献礼之作,“工人二字”代表了那个红色年代的主旋律。

在70后、80后的记忆里,它是国安的主场,绿荫、绿色球衣、绿色横幅,是球迷眼里的高光时刻。

到了1999年,工体举办了第一场演唱会;2001年,京城夜店祖师——mix和vics进驻工体北门,加上金莲花等网红餐厅开始绕场馆而建,工体和火到发紫的市场经济一样蓬勃,成为更为复杂的文化符号。


近5年,工体拆除重建,大批老店停业,最人气的地标成了OT、PH、纯K,加上凌晨街边招摇过市的超跑,清晨塞满宿醉人群的馄饨面馆,工体的色彩变得更加魔幻神秘。

或老街,或后现代艺术。工体在时代的更迭中,无界切换自己的参与角色,并牢牢占据风向热门的C位,不论哪个时代的人群,都有属于这里的记忆,甚至有过住在这里的念头。

但另一个现实是,在工体区域内的新房供应多年为0,哪怕是“光彩国际”和“永利国际”这两个代表性的“新公寓”,都已经是年近20岁的“旧房子”了。

老的功能分区,已经不够满足新的工体居民了。


“来看世茂IN三里项目的人,都和我们强调:居住功能不是不需要,但是不是必需品。如果按需求排序,居住是最后一个功能。”

对多年做房地产的人来说,这是一个颠覆的理解。

“常规的标准化,300平米应该会做4个房间。但在这里,他们只需要1个,甚至1个都不需要。”


世茂集团副总裁、华北地区公司董事长兼总裁刘辉介绍,在启动项目前,客研部门做了大量的客户访谈,寻找最精准的客户画像。最后发现,对这个版块感兴趣的人,主要是和这里有高关联度的人,“一类是小时候住在这里的,另一类是朋友圈层、生活圈层都围绕在这周边的”。

他们之中有青年创业者、有留洋回国人士、还有不少独立女性。他们的生活、爱好、工作界限越来越模糊了,比如自由职业者或者接项目制工作者,这个空间,他和他的团队,可能一待就是一两天,对他们而言,空间的固有区块功能边界已经完全被打破了,他们需要更自由更具想象的空间。

且这类人,还有一个共通的需求——社交需求:他们70-80%的时间,都花在社交上,社交功能诉求很强。更在意这个空间能不能满足他们想要的生活理念和生活方式。对他们而言,工体已是一种文化和精神寄托,居住功能反而已经弱化了。

基于这样非传统的开发逻辑下,世茂IN三里的户型设计也打破了边界,创作一个流动的、可变的空间,以满足多元化的使用方式,“一居、两居、三居的方案我们都做了,买了之后业主可以自由选择想要的方案。最终他们几乎都选择了一居室”。

此外,世茂又在项目中加入了会所、咖啡厅等公共区域配套,“这些人群更喜欢定制类的东西。而我们配备的会客空间,都能按他们的个性需求进行1对1高定服务,满足他们的功能需求、减少他们的负担。”


老工体人追情怀,新工体人找社交。世茂IN三里对于热爱工体style的人群来说,是个稀缺品。


对于世茂来说,同样可遇不可求。

拿到世茂IN三里项目,是一个巧合”,刘辉透露,这是世茂华北的第一个城市更新项目,对于世茂来说,它承载的意义,是一个开启,也是一个试水。

这个项目给刘辉的最大体会是:“我们的设想和我们访谈完的东西完全不一样。”

和其他的商业、产业类城市更新项目不一样,世茂IN三里项目最难的阶段不在于中期的结构改造、智能填充,或者后期的退出,而在于前端的市场需求调研。刘辉笑言:可能按住宅逻辑卖就卖不出去了。但按“工体调调”创作后,“客户的接受度比我们预想的高很多,很多人在看完产品之后,都义无反顾地想重返三里屯了”。

这也让世茂对城市更新有了更深的感受。

刘辉总结道,城市更新的本质是原来的功能,或者模式满足不了现在的要求,所以要做一些改造,让它能跟上这个时代的步伐。因此城市更新的内容也是丰富多彩的,它可能是解决生活上的需求,或者生活方式的需求,也可能是一些创新需求。

在这个过程中,你需要更有心、更深入地去挖掘很多背后东西,比如和周边的老邻居打交道,参与其中。有了代入感,才能深刻理解周边环境,了解这个区域的需求,挖掘出买房人的购买逻辑和支付逻辑。

“不论是做商业还是其他产品都是这样,你要想清楚你凭什么吸引人,靠什么吸引他过来,并且让他看完之后,对你感兴趣,记得你。如果项目改造后达不到这个核心目标,城市更新就未必能成功。”

也因此,做城市更新,考验的不仅是企业的设计能力、客户把握能力,还考验企业对城市肌理、文化脉络的梳理能力。


尤其是一些不能拆了重新建造的项目,就如世茂IN三里项目,它在保持既有的风貌的基础上,还要实现受市场欢迎、实现满足社会需求,多个因素结合起来之后,刘辉坦言,城市更新是充满挑战的尝试。较长的开发周期将对企业的运营能力提出进一步挑战。

但随着城市内生资源越来越稀缺,如果不迈出这一步探索,未来就将失去城市更新的参与权。尤其是在北京这个城市,城市更新的机会很多,“只有项目做得多了,有经验了,在遇到机缘的时候,才能打动别人,才能有下一次的机会”。

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你和工体的故事

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