6.3土拍，再拔主城价值，二环硬核资产必遭疯抢！

撰文：悟净美编：田青校对：紫藤

土拍催涨郑州楼市！

万众瞩目的6月3日土拍，尘埃落定。

作为郑州“两集中”政策出台后的首次土拍，它不仅引来千亿资金围猎，而且无一宗土地流拍，全部成交。

单日约414亿土地款刷新了郑州土拍的记录，更刷新了郑州人民的认知。

原来郑州主城的土地，是如此稀缺！

土拍过后，众多区域的限价天花板被击破，主城区内硬核资产都在摩拳擦掌，跃跃欲试着集中调价。

不管如何，留给你的时间并不多。

如果手中资金充裕，主城区核心地段的住宅，请闭着眼买！

如果手中资金不充裕，就买一套郑州核心区的高价值公寓！

总之，今年一定要在主城内买一套房！

其实，【东哥探盘】一直将自己定位为城市价值的发现者、楼市格局的研究者。纳入我们观察研究视野的不仅仅是住宅，还包括公寓、写字楼和商办类项目。

对于公寓市场的关注，我们从未停止。

之前，东哥说过公寓购买三原则：

商业区、商务区、地铁口。

后来，他说他又要加上了新的半点：

价格。

好吧，作为东哥门徒，我还是很认可这个“三点半”的。

今天，我分享一下我的郑州公寓研究心得。

先分享下图里，郑州所有的公寓项目统计。

无偿分享。

自己查图。

我们分析公寓，我们购买公寓。

我们一定要明白我们买公寓的目的。

目的？

有可能是自己住的，有可能是自己做工作室开公司的。但，大多人买公寓是用来收租金的。

是的，收租金就是投资。

投资公寓，最大的依靠就是现金流，而现金流则需要强有力的现实配套来做支撑。

稳定、可靠的租金收益才是公寓产品投资的不二法门。

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公寓市场开始分化

如果说买住宅是中考的话，那么买公寓无疑是高考。

郑州公寓类产品供应量大，涉及区域众多，只有极少数产品有长持和投资价值。

▲部分在售待售公寓分布

郑州的公寓呈现出明显的分化态势。

主城区内核心地段的优质公寓较为稀缺，价格坚挺、租金稳定。

主城区外围组团的公寓产品普遍供大于求，价格阴跌、租金不继。

为了印证这种看法，我们选取11个具有代表性公寓进行调研。

从中可以看到，公寓市场产生了严重的分化，真正具备赚钱效应的公寓依然炙手可热。

他们的分布特点很清晰：

1、越靠近东区CBD、龙子湖、高铁东站东西广场、北龙湖四个核心的公寓价格相对坚挺，租金收益高且相对稳定。

这是因为，优质的就业机会和商务商业资源都在东区聚集，这里租住需求巨大且高端白领对品质有要求。

交通枢纽的辐射能力又将部分旅居需求集中。

多重需求的叠加，造成区域内品质公寓供不应求。

2、能够进入这些区域辐射范围，并且有地铁快速直达的区域。

这更好理解。

毕竟高铁东站附近房租偏高，供应不足导致一部分刚需和商务旅居人群退而求其次选择地铁通勤直达区域。

因此，串联北龙湖、老CBD的地铁4号线与郑州唯一一条环线的地铁5号线沿线公寓，更具投资价值！

3、占据城市或者区域内商业中心，附近有学校、医院等固定人流聚集的地段。

这些地方虽不足以与东区抗衡，但是其投资收益也相对稳定。

除此之外，还要考虑未来区域内同类产品入市的体量和价格因素。

如果未来区域内供应量过大或者购入价过高，一方面租金难以持续，另一方面拉长了投资周期。

▲福塔对面公寓实拍

遍览郑州各区域，中原福塔旁的公寓，能够满足以上的各种条件：

1、扼守郑州中州大道航海路，处于承上启下的中枢要冲。同时占据地铁4号线和5号线、便捷辐射东区。

2、区域城市价值的优越性使得公寓租赁群体对公寓产品需求巨大，造成此处优质公寓产品的供应不能满足需求，租金居高不下。

3、中原福塔附近的公寓产品购入总价对比东区公寓有明显价差。名副其实的价值高地，价格洼地。

显然，在地标中原福塔旁、辐射东区高铁站和老CBD商务核心、背靠美景万科广场商业、尽享地铁4号线5号线地铁优势的航海路上，最缺的还是面积段小、品质高、总价低的公寓产品。

谁能够填补这个空白，无疑可以在今年的公寓市场中引领潮流。

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填补市场空白

按照这个逻辑，我们判断，今年最有可能受到市场关注的是腾飞路东侧的美景芳菲。原因有三：

1、美景·芳菲的出现，则直接填补金二环沿线对于辐射东站商务区和老CBD高端品质公寓的需求缺口。

2、美景对这个片区的深耕程度无人能及，而且美景对于高端住宅的开发经验为美景芳菲的高品质呈现做了背书。

3、从美景麟起城到美景芳华的成功，美景对于公寓产品有自己独特的理解和完整的运营经验！

▲美景芳菲效果图

美景芳菲不仅符合商业区、商务区、地铁口的三原则，而且从产品细节和综合素质来说，他无疑是主城腹地最硬核的“摇钱树”，能够托底你未来数十年的现金流。

1、两条地铁龙脉的交会点

▲地铁就在美景芳菲门口

美景芳菲距离七里河地铁站A口举步即到。

出了地铁口就是家门口，将地铁效用发挥到最大，增强了美景芳菲的价值。

双地铁的优势，犹如两条主动脉为美景芳菲带来可持续的稳定客源，最终转化成可靠的现金流。

其占据的七里河站是地铁5号线和4号线的换乘站，人流量大，客流集中。

不仅把当下和未来郑州最具价值的商业、商务区串联起来，而且随着时间的推移，开通的地铁越多，作为郑州唯一一条环线的5号线辐射能力就越广，为美景芳菲赋能就越多。

4号线则将郑州最有价值的北龙湖、老CBD串联，随着中原科技城的落地和老CBD价值的持续释放，美景芳菲的价值也会水涨船高。

2、辐射郑东的商业、商务高地

▲美景龙堂万科广场

美景芳菲的对面就是美景龙堂万科广场。

同时，周边汇集着丹尼斯航海天地、建业集团总部基地建业中心、【跟谁学】郑州总部、航海体育场、民生药业和盛华里购物中心、十一中学、第七人民医院等多个企业、商业以及学校医院、政府机构。

依托这些人群，美景芳菲周边形成相当庞大且稳定的短租市场。

▲建业中心效果图

3、跳脱出普通公寓的品质感

美景芳菲除了拥有毗邻商业区、商务区和地铁口的区位优势之外，与其他产品最大的差异就是增值服务，包括物业服务、公共配套、设计水平以及产品的舒适性和稀缺性。

▲美景芳菲效果图

从设计之初，美景芳菲就针对高端酒店和高端白领人群的喜好，规划了室外公共运动空间、篮球场、乒乓球场。

这些公共配套，在公寓市场中可谓奢侈。

4.7米的精装大堂，在郑州公寓产品中也属高配。

而且，美景芳菲在户型设计上，面积段更符合当下市场的主流需求，共有32m²、38m²、44m²、78m²、89m²五种户型。

▲美景芳菲户型效果

其中，32㎡、38㎡、44㎡户型可做标间，78㎡、89㎡可以做餐饮配套、前台接待等。

未来，配合良好的物业服务，不管是自住或者投资开酒店开民宿，都能满足租赁者多样化的生活方式和投资需求。

4、被低估的投资品

▲美景芳菲实拍

当前公寓产品面临着激烈的市场竞争，也正因如此，各个开发商定价都较为理性。类似美景芳菲这样有稳定、确定收益回报的项目正是投资者买入的绝佳时机。

美景芳菲的产品十分契合市场需求，可满足出租、精品酒店、工作室或者刚需自住等多样化需求。总价不高、收益稳定且投资成本较低，待房子交付出租之日，就会有源源不断的现金流。

2021年的投资黑马

▲美景芳菲现场实拍

美景芳菲开放后，很多慕名而来的投资者挤满了销售展厅。据置业顾问介绍，很多客户具备相当的资金实力和投资眼光，对于购买后的规划十分清晰，几乎不用太多的介绍客户就能认可其未来价值，只等项目开盘就会购买。

我想对公寓有需求的人，针对美景芳菲再多说几句：

1、地处金二环、对望中原福塔。符合投资地铁口、商业区、商务区的基本要求。并且占据郑州地铁金腰带的5号线、4号线无缝衔接和辐射东区高净值人群。

2、周边成熟度极高，多为商超、医院、学校、体育馆和总部基地等高密度人群聚集地，未来发展潜力巨大。

3、快速路+地铁组成的高效交通网络，让美景芳菲对高净值人群的辐射很强，成为郑州主城区极具价值的投资佳品。

4、最重要的投资回报率，美景芳菲同样可圈可点。参考周边某公寓测算，2栋楼共计812间公寓。其中412间被15家酒店品牌租赁，50间用做小型工作室，350间租住。全年空租率极低，整体租金收益稳定在1800到2000元/月。投资回报率稳定在年化7%左右，对比其他投资品，风险小、收益高、稳定可期。

美景地产作为郑州品质房企的代表之一，其开发的美景芳菲占尽天时地利人和之优势。随着越来越多人的关注和了解，美景芳菲必将成为2021年爆棚郑州公寓市场的黑马项目！

备注：本文部分图片和信息来源于网络，仅为示意。关于楼盘一切最终信息以开发商公布为准；

内容及观点仅供粉丝置业参考，根据个人需求而定。

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