一锤定音，2021年起老房子全部这样处置，这两类人要哭了

如果要问过去20年里，你家房子变老变旧了怎么办？很多人想到的答案可能就是“拆迁”，当然，随着地价和房价不断上涨，被拆迁的家庭大都能获得一笔丰厚的补偿款，不少人因此过上了一般人想都不敢想的生活。在坊间也因此有“挖机一响，黄金万两”、“拆字一喷，立马大奔”的说法。

不少人因拆迁成为“土豪”

随着城市化不断进行，大量的农村人涌入城市，而城市原来的建成区已不能满足“新市民”的居住、生活等需求，就需要对城市进行扩容，这个“扩容”包括城区范围扩大和对老城区更新，一些城中村和楼层低矮的老小区就纳入到拆迁之列。

城市土地寸土寸金，特别是一二线大城市的拆迁户瞬间成为了人人艳羡的“超级土豪”。他们一般都能分几套房子，有的同时还要补偿现金。这是一个什么概念？对于白手起家的年轻而言，能拿出30%的首付款买房就算“成功人士”了，但拆迁户分得几套房子全是净资产，价值数百万、上千万，没有一分房贷，自己住一套，其他几套用于出租，仅租金收益就比上班族高出许多。

此外，在男人结婚压力山大的年代，拆迁户还是相亲市场上的香馍馍。一位读者讲述了这样一件事：他家确定要拆迁，对住了30多年的老地方有些留恋，就在朋友圈发了一条感慨信息，没想到很多人都要给他介绍对象，就连1年前放弃他的相亲对象都主动询问，“最近有没有时间，大家见面聊聊”。

一个个拆迁暴富的例子，其烙印深深地留在人们的脑海中，很多居住在老小区、老村庄的人都希望自己也能等到这一天，能获得一笔不菲的赔偿，不仅能改善自己的居住条件，家庭经济状况也能因此而得到全面改变。

然而，随着城市化进程趋缓，加上城里大多数人的住房需求得到了满足，拆迁工作已没那么迫切，早在2019年时，住房管理部门就强调，今后尽量避免大拆大建，同时宣布进入老旧小区改造时代。此后，国家多次发文推动旧改工作，从国家最新旧改文件中可以看到，对老旧小区不是拆迁重建，而是直接在此基础上进行改造，2020年就已新开工改造4.03万个老旧小区，所以，过去那种老房子拆迁现象将全面消失，依靠拆迁致富的机遇一去不复还了。

旧改全面“接替”拆迁

在国家下发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》文件中一锤定音到：推进城市和开发建设方式转型，全面推进旧改工作。根据计划，老房子全“这样”处置：将在未来5年改造完成2000年前建设的老小区，在2020年安排了3.9万个，目前工作在有条不紊地开展，据官方的摸排数据显示，全国有22万个属于此批次改造对象，从2021年起，将对剩余的老小区进行改造。

这些老小区都有一些共性，建造时间比较久远，房龄起码都是二十年朝上，小区水电气管网老化，即便经常维修也不能解决根本问题，有的需要彻底更换，还有随着家庭小车拥有比例大幅攀升，小区停车位严重不足，此外，很多多层住宅没有电梯，老年人、小孩上下楼都不方便。有些房子质量不足，比如外立面存在脱落风险等等，居住本身也存在危险性。各种原因交织在一起，老小区改造的必要性和紧迫性日益凸显。

从2020年改造已开工的老小区数量分布来看，5000个以上的仅河南一家，4000个-5000个也只有四川一家，3000个-4000个空缺，2000个-3000个有湖南、陕西、云南、湖北四个省，1000个-2000个的有河北、甘肃、山东、内蒙古、吉林、广西、黑龙江、江西、新建、福建。值得一提的是，像江苏、广东、浙江、北京、上海等老小区居多的省市仅几百个开工，从这个角度看，我们还没有改造到的老小区居民不用着急，毕竟这才第一年，只要符合改造条件的，相信都有机会改造到。

与传统的小区出新不同的是，不满足于简单地刷刷外立面，而是对小区居住品质有一个全方位的提升。一些亮点包括但不限于：比如下面的水电气通信设施等等，统一进行更换维修，考虑到人口老龄化，鼓励支持老小区装电梯，增加小区养老服务设施，丰富老年生活，还有重新规划小区的停车位，尽量满足大家的停车问题，引进物业服务等等。总之，从已改造过的老小区体验来看，充分尊重大家的意愿和需求，除了一些固定的东西不能移动改造外，其他都是按照现代小区的模式进行，改造完毕后，小区居住舒适度明显提升。

旧改虽好，但这两类人可能很失落，期望落空

正如旧改文件所说，旧改是惠民生的举措，老小区居民是最大受益群体，这也是国家全面推进旧改的初衷，但对这两类人来说，可能欲哭无泪。

第1类，投资“老破大”期待拆迁的人。

俗话说，资金是趋利的，哪里有赚钱机会就容易流到哪里，前些年，拆迁暴富的案例历历在目，一些投资客就希望通过购买老房子来赚一笔，而且专门买那种地段好且越老越旧的房子，因为这种房子拆迁的概率更大。如果说刚需买“老破小”是为了子女上学，那么，这些有钱的投资客则喜欢买“老破大”，毕竟按照以往规则，面积越大可能补偿的就越多，一旦拆迁，那可就发了。

不过，现在老房子不拆了，暴富梦破灭，而且现在这些“老破大”要转卖的话，刚需自然不会去接总价那么高的房子，毕竟就是一个学区需求，没必要，也没那么多资金去接盘，改善群体又看不上，还不如买新房，对于这种房子，命运即是：要么大幅让价脱手，要么只能滞留在手上。

第2类，有些城中村“业主”。

过去一些大城市城中村拆迁，那不是几个人获得巨额财富，而是整个村庄的人，几百个、上千个富豪一夜诞生。除了当地居民，有一些“头脑灵活”的人也早早下手买入这些房子，其目的就是等待拆迁。赶上拆迁“红利期”的人自然是迎来财运，可以说这辈子都不用愁了。

但停拆后，这些苦苦等待拆迁的城中村“业主”，虽然他们或早已在其他地方买房，也未必一定要住这样的老旧房子，但不能依靠拆迁致富了，如果房子不是危房的话，只能寄希望获得一些出租收益，可这跟拆迁相比，那可是天壤之别。

总结一下：旧改替代拆迁，“确定的事+等待时间较短”，对于急需改善居住条件的老小区居民来说，无疑是一个好消息。但个别评论留言提出了一些建议，比如有些房子建造时间确实太长了，而且质量也未必能达到旧改的条件，这种房子即便改造了，怕也不能长久，还不如拆了来得实在。

在笔者看来，旧改是未来住房的新趋势、大方向，也不可逆，对大多数人肯定是实惠的，至于一些特殊的情况，只能依靠各地的实际来判断，总体上讲，在房住不炒的大背景下，出发点肯定是有利于多数人，有利于我们的安居乐业，对此，我们也没有必要过于担心。