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月入2千,房价3万!“房价榜首”的县城多厉害?

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  作者| 猫哥

  来源| 大猫财经

  有一种说法叫做:“北上广是中国的幻象,小县城才是中国的底色”。

  这里面有故土难离的情怀,有对生活方式的向往,毕竟北上广深只有4个,而多数人都来自于遍布各地的1871个县城。

  县城各有特色,有250万户籍人口的“人口第一县”广东普宁,有20.23万平方千米的“面积第一县”新疆若羌,还有创造了4250亿GDP的“经济第一县”江苏昆山……

  当然,要是比房价,排名榜首的这个县城多数人一定不知道。

  这就是房价第一县海南陵水,这里的房价达到了30993元/㎡,已经没法慰藉心灵了。

  

  这只是均价,前几天,陵水县公示了一批商品房的备案价,也是让人开眼界了,一套绿城蓝湾小镇的别墅,备案价达到了98795元/㎡,距离10万只差“一平米的鹤岗”了。

  

  就这,还是降过价的,去年,这别墅还要价11.4万/㎡。

  陵水的超级大盘之一——雅居乐清水湾,也开了上千套房,一套小户型起步价2.46万/㎡,5万+/㎡只是小意思。

  

  这多少有点颠覆了人们对于“乡土中国”的认知。

  如果把这个价格放在全国城市的排行榜上,它能超越宁波,排在全国第九名,而排在它前面的,不是一线就是新一线,海南的省会海口,房价只有陵水的一半多点。

  但说起陵水,估计多数人都不了解,作为县城,一点也不出挑,知名度不大。

  它的全称是陵水黎族自治县,土地面积不到新疆若羌的0.6%,人口不到普宁的16%,GDP不到昆山的5%。

  全国县城里房价排第二的是义乌,义乌和陵水面积相当,但是义乌有185.94万常住人口,而陵水只有37.25万,而且,陵水的GDP也只有义乌的13%,如果论人均可支配收入,陵水只有23366元,一个月不到2000元元元,跟义乌的71210元根本不在一个量级。

  

  基本面很一般,为啥房价那么高呢?

  决定因素就是房地产的第一要素——位置!位置!位置!

  整个海南的房价分布规律是这样的,南比北贵,东比西贵。陵水正好把东、南这些好方位给占了,而且作为“大三亚”地区距离三亚最近的县城,一通猛涨很正常。

  

  三亚有凤凰湾、三亚湾、海棠湾等,而陵水有土福湾、清水湾、陵水湾和香水湾,土福湾跟三亚的海棠区挨着,不少土福湾的项目都叫“XX海棠”,乍一看很像三亚的盘,价格自然也都不便宜,5万+起步。

  真的是三亚得道,陵水升天。

  陵水更多的盘集中在清水湾、香水湾,雅居乐、富力等房企都在这里建了超级大盘,而且大家还都爱建大户型或者别墅,价高又赚钱,2017年雅居乐在清水湾的项目,毛利超过50%,贡献了雅居乐当年最大的利润。

  而且,在后来的调控中,白沙、琼中、保亭和五指山四个生态县不对外卖房了,给周边的县城尤其是陵水贡献了不少客户。

  陵水有多少房子呢?

  2008年以来上市的129个项目共计1283.52万㎡,陵水有大约620万㎡的农房,2008年以前的存量房、保障房以及一些还没有开盘的商品房都还有不少。

  而且这里的违建也不少,仅2019年拆掉的国茂清水湾一个项目,违建面积38万平方米,而富力在香水湾也有32栋别墅在2020年被拆除。

  这么多房子,当地的30多万常住人口肯定用不了,买房的多数是外来人,“房价第一县”炒房的帽子恐怕很难摘掉。

  这也是有传统的,毕竟海南曾引领了全国的房地产高潮。

  1988年海南建省,房地产是一个经济突破口,也成了南下淘金者的乐园,炒楼花炒得不亦乐乎,结果炒得太嗨,终于还是崩了,1993年的房地产泡沫给海南留下了“天涯海角烂尾楼”。

  后来再涨起来已经到了2010年,那时,海南成为了国际旅游岛,资本又蜂拥而至,房价又涨了一波,那时养老地产、旅游地产盛行,一大批候鸟族涌入海南,海南成为东北人的乐园,“黑龙江省三亚市”名声在外。

  海景房一批又一批地盖,结果房子盖太多,后来的基调变成了去库存。

  高潮是在2016-2017年了。两年间海南卖掉了3801.14万㎡的房子,而当年的待售面积已经从千万级掉到了百万级。

  也就在2017年,海南房价和海口房价均跨过万元门槛,三亚房价从1.8万涨到2.5万,而陵水的房价也是在那一年跨过2万元的门槛。

  那年,海南全省限购,调控政策一个接一个,影响最大的就是三亚的房价短暂下跌,陵水成为全海南房价最高的地方,而在其后,三亚陵水,你追我赶,均价在2021年共同步入3万+。

  

  这就到头了吗?难。

  根据海南省的统计月报,1-4月份海南的房地产开发投资373.35亿,同比大涨,63%的投资又涌向了住宅。

  房子也比去年卖得好了,销售面积同比涨了5成多,销售金额同比涨了8成多,这价格嘛,自然也不会降下来的。

  自贸港之后,这里更是一片欣欣向荣,还有人前仆后继地往海南扎。在问政平台上,很多问的都是人才落户的问题,很急。

  

  毕竟,陵水这个位置,再也找不出替代者了……

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