今年，北京楼市销冠会是谁？

看来，不仅离婚，拍地也同样需要“冷静期”。

两周前，北京首次集中土拍现场，在六里桥杀红了眼的243个举牌小能手们，个个脸上都写满“All in”的决绝，相持之下，多达10宗地块进入高标准方案竞报环节。

但从狂热上头到心如止水，也只需要10天而已。

本周一周二，是交高标准方案的日子，意料之外，很多人没有出现。

除树村、豆各庄、通州0302街区外，其余地块投报数不超过3个，甚至为0。看点了了，让整个土拍都有了虎头蛇尾的赶脚。

*可售建面分别刨除公租房面积、政府产权占比，以及F1地块30%商业配建，并忽略公租房回购以及商业价值。

但不管个中曲折如何，下半年北京热点在哪儿，已基本明了了。因为以房企们目前在北京拿地和销售节奏来看，这29宗宅地多数会走高周转路子，力争四季度入市，抢收业绩。

而现在的土地局面，就是今年楼市的牌面。

01

中海去哪儿了？

最后10宗高标准地块，中海也现身投报，但结果都遗憾错过。

有接近中海内部的人士称，据其测算，29宗宅地里能赚钱的，只有树村2块，豆各庄1块，中海也确实只投报了这三宗地的高标准竞争。

但最终树村全部由融创拿下，豆各庄由绿城拿下。

至于到底哪里棋差一招？严肃君认为，归根结底是，在要规模还是要利润之间，中海更偏向后者。

高标准竞赛，每多得1分，就要多1份成本，少1点利润。得分越高，越算不过来账。

但在北京土拍规则里，利润与规模难两全。

作为北京近三年新房成交金额/套数销冠项目操盘手，中海凭借寰宇天下、寰宇时代，迅速积累了可观的客群和口碑，在此次土拍中，也是树村等热门地块，呼声最高房企之一。

此次集中拍地，中海虽然未有所获，但有拾光里、甲叁號、京叁號、寰宇视界、天赋多个项目在售，也不至于就此断顿。

02

多位实力派选手

热门选手还有很多，融创、金地+保利+华润、绿城、以及黑马卓越……

其中融创仅此次北京集中拍地，就大手笔拿下4宗宅地，分别是树村南北地块、金盏乡08地块，衙门口地块。

网传，融创树村地块或有115平小户型，按照折后均价8.96万算，总价千万起。

消息一出，严肃君的N个500人置业群里，群友纷纷要求进入“树村王炸群”，表示就算买不到也要围观下。

而绿城豆各庄地块，朝阳，五环外，临铁，学校公园都有，城市界面不错，均价只有6.5万/平。虽然F1性质下需配建30%商业，但总好过公租房，如果操作得好，甚至可以成为加分项。

融创，绿城，在北京购房者心目中，都是品质代言人，虽然未来难以预料，但总体来说，产品值得期待。

另外，黑马卓越、金三角组合金地+保利+华润，今年也值得特别关注。

像金地继华樾北京，华樾国际后，新项目朝阳华樾国际·领尚，顺义和锦华宸、房山金地璟宸都已先后亮相，预计下半年入市。

华润去年凭万橡悦府拿下了新房销冠，今年海淀幸福里也销量不俗，且幸福里南地块推出在即，还有将近一半货值，在顺义也推出了新项目和光瑞府。

此次土拍又联合保利或单独拿下王四营、南皋村、宋庄地块。

待入市项目及库存充沛，再加上新增的土地储备，货值相当可观。今年北京房企们的销售额座次表，可能要动一动了。

03

房地产行业利润之谜

让人挠头的在于，北京拿地成本高，未来售价锁死，利润堪忧。

最近上热搜的滨江集团董事长就曾表示，杭州拿了5块地，努力争取1%-2%的净利润水平。

what? 要知道，2020年海天味业整体净利率28.12%，这么一比，真是卖房不如去打酱油。

所以，为什么还要抢着拿地？

房地产从来都不只是卖房，房企也从来不只是通过卖房挣钱。

用更便宜的钱、拿盈利空间更好的地、快速完成销售回款、再投入新的项目运作是房企创收的基本逻辑。

总结起来就是，借别人的钱，挣自己的利润。区别只在于这个“别人”，前期是融资，后期是购房者。

只要钱滚动起来，利润率自然不会锁死在地售比上。

另外，亏损拿地，往往不是看走了眼，而是战略性亏损。

*战略性亏损：指企业为了获取将来利益而做出的现实牺牲。

其理论根据是，通过低价吸引用户，最终实现“规模经济”。大规模生产导致的经济效益，也是当企业的产量规模达到一定水平后，由于各生产要素的有机结合，产生了1+1>2的效应，平均成本呈现下降趋势。典型如京东。

随着中国城市化逼近发达国家红线，人口红利逐渐消失。尤其是北京这种超一线城市，新房市场很难再有大幅扩容，不仅是你多我少，这也是你死我活的竞争。

从底线上来说，房地产整个行业利润率降低的情况下，因为不挣钱就不拿地，面临的可能是退出市场的结局，不现实。

与单个项目的盈亏相比，更重要的是市场占有率。虽然微利甚至零利卖房，但通过多个项目圈住客户，立住品牌，最终扩大市场份额。

正向来看，保住了市场规模，带来的红利会更多，比如降低融资成本，提高资源获取能力，增加品牌溢价，都是真金白银。尤其在北京,还意味着保住了市场高地，战略意义瞬间飙升。

总而言之，别替开发商们担心了。

互动时刻：

对于普遍存在的规模焦虑，很多企业一直避而不谈，但这其实就像爱情，捂住了嘴巴，就会从眼睛里流露出来。

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