房地产融资迎来监管大年 房企多管齐下降杠杆

本文来源：时代周报 作者：胡天祥

房地产融资监管正在不断收紧。

5月20日，据媒体报道，在“房住不炒”政策下，基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，主要为购房尾款资产。此前，通过基金子公司等资管计划作为通道的“非标”融资形式一直存在，但近期基金业协会窗口指导机构要求暂停此类产品备案。

“近几年，随着房地产融资渠道如银行信贷、私募资管计划、委托贷款、银信合作和海外债等的步步收紧，供应链融资越来越成为企业补充资金来源的重要方式，特别是三条红线以来，该方式可以有效帮助房企降低有息债杠杆。”据克而瑞统计，从2018年开始，房地产供应链ABS/ABN发行呈井喷式增长，2020年发行量达到2753亿元，较2016年五年复合增长率达到126%。

克而瑞指出，总的来看，此次监管层面对非标供应链产品的限制主要是对房地产非标融资方面的进一步规范化，结合近期在购房尾款资产证券化等方面做出的政策限制来看，这是在当前“房住不炒”的主导思想下加强房地产融资规范。

5月31日，汇生国际融资总裁黄立冲告诉时代周报记者，将购房尾款应收账款等打包，在某种程度上也是一种融资，会过度助长房企杠杆，且风险过高，与中央出台“三道红线”的政策理念相违背。

行业融资持续收紧

除了对供应链金融逐步收紧，2020年以来，国家多次出台房地产融资新规推行行业降杠杆，其中包括“三道红线”、贷款集中度管理、严控房地产信托规模等。

2020年8月，住房城乡建设部、人民银行联合召开重点房地产企业座谈会，包括碧桂园、恒大、万科、保利发展等12家房企参与，提出在落实房地产长效机制基础上，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，外界称之为“三道红线”。

继“三道红线”后，2020年底，人民银行、银保监会在2020年底发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额集中度进行分档管理。

“三道红线会约束房企的融资冲动，而贷款集中度则使得房企在银行贷款方面的融资渠道也收窄，所以客观上这都对房企的融资产生利空的影响。”5月31日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，从行业发展角度看，上述政策也会影响房企的投资拿地和项目经营，尤其是可能会倒逼房企加快高周转模式，进而加快回笼资金。

联合资信指出，“三道红线”新规将参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链ABS、合作方股东投入净额等表外有息负债纳入监控，将更大范围地监管影子银行、明股实债、违规资金流入房地产等，有利于净化行业金融环境。而房地产贷款集中度管理旨在降低房地产企业通过大规模举债激进发展的风险，该政策短期内对房地产行业整体影响不大，但可能进一步造成信贷资源向优质企业集中，加大企业分化和行业集中度提升。

（图源：视觉中国）

全力降低杠杆水平

“三道红线”叠加“贷款集中度管理”，促使房企不得不转变过往高杠杆式发展，强回款、控投资成为新的发展关键词。据时代周报记者获悉，目前包括世茂在内的多家房企，已将 “三道红线”指标内化为公司财务内部管理的指标。

“公司已经启动减债计划，全力降低杠杆水平，争取尽快达标三道红线。”今年业绩会上，首创置业管理层指出，除了持续加强销售回款的力度，盘活存量资产，公司还会坚持差异化拿地，减少招牌挂拿地的占比，同时新增的融资原则上用来偿还存量的债务，债务规模只减不增。

根据克而瑞的数据，2020年末67家重点房企的总有息债规模为56890亿元，同比增长了4.59%，增速较2019年下滑超过10个百分点。这也是自2018年实现断崖式下跌后，房企总有息债增速再一次迎来较大幅度的下降。

从有息债的期限结构来看，2020年末67家房企的短期有息债18042亿元，同比下降0.30%，近五年来首次出现同比下降的情况，此前短债的年同比增速均保持在20%左右的水平；同时，2020年末67家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为66.04%，同比大幅下降了12.5个百分点，下降幅度是近三年来新高。

另据同策研究院的数据，今年1季度40家典型房企融资总额为1917.93亿元，同比2020年1季度大幅下滑19%。

克而瑞指出，总的来看，2021年，随着房地产贷款集中度管理的落实以及土地出让两集中政策的推出，再加上三道红线的降杠杆要求，房企对于融资的安排势必会越发谨慎。大多数房企在2020年业绩会上都表示将会继续紧抓销售回款，不断提升运营效率，提高盈利水平，以加强自身造血能力；同时也会继续优化融资结构，尽量降低融资成本。