字少事大！央行一纸严令，楼市迎来“结构性加息”？高层明确表态

央行发了一个公告，全文就一行字，所谓“字少事大”，看起来简单的一句话，却透露出了不少的信息。

今年因为就地过年人口增多，流动性缺口并没有那么大，当天还有1000亿逆回购到期，这就意味着：央行当天是流动性零投放。

换言之：来自央妈的钱，越收越紧了，哪怕遇到一年一度的“缺钱”时间，照样不会往市场投放太多钱。

从这个角度来说，虽然只是一次14天的逆回购，背后却折射出货币政策的边际收紧。

众所周知，在刚过去的2020年，我们的货币政策是偏宽松的，央行在去年2月份和4月份两次降息，上半年降准、降超储利率各种大招都用上了，楼市闻风而动，深圳、杭州、宁波、东莞等地，正是在4月份之后加速上涨。

然而，从2021年开始，货币“闸门”要关上了。

任泽平最近有一篇报告，引发了业内的广泛讨论：流动性拐点来了。

主要看3个指标：DR007、M2、社融。

DR007是银行间市场利率的“中枢”，是银行是否缺钱的重要指标，DR007越高，说明银行手里越缺钱。

M2可以理解为货币供给，社融可以理解为货币需求。

也就是说，M2是印钱的“水”，社融是实体经济的“水池”。

自5月货币政策转向以来，DR007水平自低点持续上行，中枢由1.5%上行至2.2%左右，11月受信用债事件冲击有所下行，但2021年1月以来恢复上升，短期最高突破3%。

M2、社融增速分别于7月、11月出现拐点，2020年末，社融增速已从10月高位下降0.4个百分点至13.3%。

各个指标都能证明：市场里的钱，会越来越紧张。

作为承载60%以上居民财富的楼市，当然也不例外。

除了货币政策转向带来的冲击，还有央行的一纸严令：限贷。

今年开始，央行和银保监会把所有银行分为5档，设定两个上限，分别是“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。

这里两个贷款指标，都不能超过规定的“天花板”。

比如，六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。

招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。

“限贷”最直接的后果，是房贷额度缩水。

广州要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月（四季度）的平均放款额度，而且所有广州银行一个标准。

深圳银行放款已经没有额度，购房者基本处于排队放款阶段。

上海大行也已经出现1月额度用完，2月停贷的现象。

在北京，有股份行的业务人员表示，其所在的银行网点的房贷额度紧张。“从去年12月底到现在，我们（网点）的房贷额度一直挺紧张的。总行今年的房贷额度没有之前那么充裕了，总行给额度，分行这边去抢。”

如果房贷额度持续紧张，会带来什么后果？

答案是显而易见的：房贷利率上升。

据21世纪报道，广州的四大行房贷全线涨价，工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，而此前则是首套房为LPR+40bp，二套房则是LPR+60bp，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。

杭州的房贷利率也在涨，目前工行首套房贷利率最低5.2%（LPR+55bp），二套房是5.38%(LPR+73bp）；农业银行新房的首套贷款利率为5.15%，二套5.35%；杭州银行的首套新房的贷款利率在5.1%到5.3%之间，具体利率看新房所在区域。

贝壳研究院近期发布的1月房贷报告显示，其监测的36个城市中，房贷利率提升的城市主要集中在珠三角地区。比如东莞首套房贷平均利率从去年底的5.25%上调至5.45%，二套房贷利率则从5.45%上调至5.65%。

房贷利率，决定了购房资金的“成本”，利率越高，对房价的压制作用越强。

经济学家李迅雷这两天发了个报告，把这种现象称之为：“结构性加息”。

他认为：货币边际收紧合乎逻辑，不过选择当下这一时间窗口上，更多为了提示人们对楼市和股市的强烈上涨预期要降温，并且已经取得了非常明显的效果。从这个角度来说，多个城市实际上已经上调了房贷利率，这就相当于结构性加息。

也就是说，在1年期LPR和5年期LPR都不变的情况下，先是通过MLF、逆回购控制市场里的“水源”，减少过剩的资金，再控制信贷流向，通过“限贷”压降银行提供给房地产的房贷额度，最终达到房贷利率上调——精准调控的效果。

这是一盘楼市调控的大棋，也正是高层对2021年楼市的期许。

前段时间召开的高层经济会议上，又一次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，值得我们注意的是，还提出了“解决好大城市住房突出问题”这个新说法。

大城市的住房，本来就存在供给量偏少、房价偏高、租赁市场结构不合理等问题，正是有了高层明确的表态，才有了央行收紧货币“闸门”，银行限贷，压降房贷额度，提高房贷利率，最终给一线楼市降温的调控措施。

这就是2021年楼市的“主基调”：上下一心，全国同步，行动高度一致，遏制投机之风，稳住房地产市场。