停止“确权”？2021年新规有变，农村房屋这样处理，不用争了

如果把时间往回拉30年，估计没有多少人能想到我们今天的城镇化率会有这么高。数据显示，1990年的城镇化率仅26.41%，目前常住人口城镇化率已达到60%，大量的农村人进入城市工作、买房和生活，由此也促成了城镇住房市场发展的“黄金二十年”，一些县城的房价也从几百元一平米上涨到过万，即便如此，城镇化仍是必然趋势，据中国社科院发布的最新报告显示，预计到2025年，中国城镇化率将达到65.5%，意味着未来5年还将有超8000万农村人进城落户安家。

农村人之所以源源不断进城，说到底，城里的就业机会多、医疗、教育资源更优质，特别是教育，我们现在30多岁、40多岁的中青年人，很多都是90年代、00年代通过求学进入城市的，现在子女也是地地道道的城里人。即便面对城里的高房价，现在仍旧有不少农村人为了下一代教育，省吃俭用在城里买房。不过，在快速城市化下，则出现了另一种现状：农村年轻人流失，土地荒芜、闲置的情况并不少见。

大家知道，通过这些年的发展，城市的土地已经“寸土寸金”，可开发建设的土地已经非常稀缺，而农村土地的大量闲置显然是不利于“城乡一体化”发展。针对此种情况，农业农村部农村合作经济指导司张天佐司长在去年表示，我国农村“空心化”现象在一些地方比较突出，提出通过行政的办法和经济措施让剩余人口向“中心村”聚集。其实，说白了，农村也需要“集约化”，抱团式发展，以有利于公共资源配置，但这其中还牵扯到一个问题，在此过程中如何确保农民的权益。

还有一类人的权益也不可忽视。虽说城市生活日新月异，很多人也已经在城里买房定居，但他们的父母还在农村，其中很多老人并不是因为城市生活成本高原因才住乡下的，主要是因为这些年农村发展也不错，仅从家用设施设备来讲，城市里有的，农村也有，重要的是农村空气、环境好，街坊邻居串门也挺有人情味。一些城市户籍子女甚至表示，希望到自己退休的时候还能回到父母的老房子里度假、养老。

那么，以上的需求有实现的可能吗？又如何实现呢？其实，关注过农村发展的人应该知道，国家对此早有谋划，那就是对土地确权，此项工作意义重大，北京市规划和国土资源管理委员会副主任曾表示，“农村土地确权登记发证，不亚于‘第二次土改’。”不仅可激发农民保护耕地、节约集约用地积极性，还可保护农民的财产权，经确权过的土地，权利人可大胆的往里投入、流转和收益。

目前，确权工作已经进行到第7个年头，很多地方已大部分完成了确权登记发证工作，根据自然资源部发布的新规显示，2020年将是“农村宅基地和集体建设用地”确权的收官之年。为确保能够按时完成确权，新规中还明确要求加快工作进度，以把受“黑天鹅”事件影响的时间抢回来。在新规下，农村的房屋从2021年起统统“这样”处理，农民朋友和城市子女都应积极配合确权工作，以防大意而带来不必要的麻烦。

首先，确权的条件以及不能确权的处理

依据物权法、土地管理法、房地产管理法以及房屋登记办法等相关要求，确权需满足属于集体成员，房屋和宅基地为同一权利人，有合格的身份证明，包括有户口本和身份证，房屋来源合法、真实和有效，经公示后，其他人无异议。一般经申请、受理、调查、勘测、审核、公示、载入登记簿和发证全流程。

若不能确权的宅基地，正常情况下，将由村集体回收。主要包括以下几类：1.违法建筑，比如临时搭建房屋，在农村保护耕地上建造的房屋等；2.私自开垦土地上建造的房屋；3.宅基地和房屋权属存在争议的；4.城镇居民购买的宅基地、农房以及小产权房；5.存在“一户多宅”情况的，原则上鼓励有偿退出；也可协商在本集体内部转让；6.家庭有多处宅基地，可分户但未分户的，先分户再确权，超标部分不予确权。

此外，对于长期闲置的宅基地以及危房，经确认后由集体回收。一般而言，对于整户已迁入设区市的，不再确权登记，对于家庭部分或整体成员迁入非设区市的，可根据户主意愿进行确权登记。

其次，宅基地的使用要求

众所周知，我国土地都属于国家的，国家拥有所有土地的所有权，分国有土地和集体土地两类，城市居民和农民分别可取得使用权，前者一般是有偿的，比如城市购买的商品房其实是已由开发商缴纳了土地出让金，后者属于福利性质的，属于无偿的，我们常说的农村宅基地就属于后者。

根据宅基地管理法等最新规定显示，宅基地闲置荒废达到两年，将由村集体无偿收回，在此种情况下，宅基地的使用权随之消失。所以，有专家说，这次确权很重要，关系到终身或者世世代代与土地的缘分。可行的做法是，不能让宅基地闲置在那里，如果宅基地上有房屋，最好偶尔回来居住一下，旅行也好，看望亲戚也罢，总之，要让人知道“有主人”，如果房屋有倒塌风险，最好加固修修，因为一旦被鉴定为危房，宅基地也是要被收回的。

最后，房屋的继承要求

从2021年1月1日开始施行的民法典新规显示，无论是农村子女，还是城市子女，都可以享有继承农村房屋的权利，只不过，如果一个家庭子女有多个的话，其中在户口簿上的农村子女享有优先继承权，当然，如果是独生子女的话，那更没问题，可直接由城市子女继承农村父母的合法房产。

农村房屋继承分两个部分，一是宅基地使用权继承。自然资源部关于“3226建议的答复”显示，新规首次明确了继承房屋时：农民宅基地使用权可以依法由城镇户籍子女继承，并办理不动产登记。跟农村子女一样，城市子女继承房屋占用宅基地，按规定办理确权登记即可，同时会在登记簿和产证上注明合法继承人相关字样。拿到此证后，便拥有占有、处置房屋等相关权益。

二是房子的继承，根据物权法相关规定，房子属于个人私有财产，自然可依规继承，但城市子女继承农村房屋的重点和难点不在于办理继承手续问题，而是长久保持下去的问题。它与农村子女继承的区别在于，按照“地随房走”原则，城市子女继承了宅基地的使用权，但一旦房子成了危房，或者自然消失了，如前面所言，集体可收回宅基地，那么，事实上就失去了继承的意义，那如何做呢？

按照最新规定，只要不是大修或者重建，便可无需走相关审批手续，在此原则下，一些有利于房屋稳固的小修小补还是可以的，目的就是让房屋保持长久寿命。还有一些进城子女的做法也是可以借鉴，如果自己暂时没时间回去，可以让村里的邻居帮助照看，即便作为杂物间也好，那样的话，至少可以保证房屋不会受到雨水侵蚀，房屋一般也不会有多大问题。

结语：城市的房价越来越高，其实，农村的土地也越来越值钱，随着新农村的发展，未来农村也会越来越宜居，将是一些城市子女旅居或者养老的选项，退一步讲，即便未来终究没有机会回农村居住，按照规定，只要房屋在，遇到拆迁的话也会获得与当地市场等值的房屋补偿金。当然，也有人说了，并不是为了钱，重要的是有房子在，可留下亲人的“念想”以及自己儿时的记忆，何况，人到老时，都曾有“落叶归根”的情怀。