在当时，日本、美国为何要主动刺破房产泡沫，而不是全力保住房价

一直以来，笔者有一个观点，房子作为衣食住行的一环，关系到人的生计，重要性不言而喻，房子虽然是商品，但也一定是一件特殊的商品，不能完全市场化，更不能拿来炒作，变成一种金融工具为少数人牟利。如果任由房产泡沫扩大化，受伤的一定是普通老百姓，大多数人都在为还房贷奔波，没有个人发展和家庭和谐幸福。

就房子本身而言，不过是一个居住品，手上握有再多的房子，一天也只能住一套房子，但一旦被资本相中，就无形扩大了需求，让房产泡沫愈演愈烈。即便像美、日这样的发达国家，也曾出现房产被爆炒的现象。

值得一提的是，美、日在房产泡沫不断放大的过程中，坚决采取各种手段刺破房产泡沫，而不是全力保持房价平稳，甚至增长。他们为什么要这么做，难道不知道会危及金融系统，甚至伤害经济发展吗？

1.泡沫形成如出一辙。

从1960年开始，日本的经济飞速发展，贸易顺差非常之多，全世界都是日本制造，当时世界前10大企业中，就有8家来自日本。但日本并不心甘，1985年9月，联合德、英、法、美一起签订了著名的额《广场协议》，美国货币贬值，其他四国货币升值。

日元的升值，突然感觉自己越来越有钱了，此后就是一路买，不仅买股票，也买房子，买土地，但协议又有另一个坏处，那就是出口受阻。为了刺激经济发展，日本从协议签订后开始大放水，1985年-1990年，M2增速开始从8%提升至12%，银行和消费信贷机构手上有大量的资金，它们需要把钱放出去盈利。

资金也是趋利的，事实证明，这些钱大都往股市、楼市跑，而制造业贷款占总贷款的比例从1970年代的38.95下降至1990年的15.9%，在资金的推动下，日本房产泡沫急剧扩大，仅在1986年到1989年间，房价就上涨了一倍以上，不少楼盘需要“摇号”碰运气。当时有数据估测，全日本的房产价值是美国的5倍，仅东京的房产就可买下整个美国。

而美国历史上出现过两次房产泡沫危机，最近一次是发生在2006年中期以后。同样，美联储不断下调储蓄利率，在宽松的货币政策下，加上金融机构不断放松房贷条件，从2001年-2005年间，一些普通老百姓也加杠杆进入楼市，房价收入比从1975年到2006年期间的8.27倍（家庭8·27年收入买一套房子），上升到2006年以后的9倍以上，房产泡沫不断聚集。

2.日、美主动刺破房产泡沫。

日美两国均是在宽松的货币政策下形成了房产泡沫，在当时的很多购房者看来，国家鼓励暗中默许资金进入房地产，房产与金融、经济发展捆绑在一起，不可能贸然刺破这个泡沫，否则对大家都有害，即使在泡沫破裂前夜，仍旧有很多民众在抢购房产。但这种想法，显然低估了当时政府的决心。

为抑制房地产过热发展态势，当时的日本最高财政管理机关大藏省，下达了限制金融机构过度融资的管理指导，一是控制总量，二是监管房地产等关联行业的融资情况。随着一系列金融控制措施出台，贷款资金成本陡增，在失去资金支撑的日本楼市，迎来了1991年楼市泡沫的一刻，前后3个月时间，用“踩踏式出逃”来表述一点不为过，东京的房价下跌了65%。

日本1975年以来重要城市圈的住宅地土地价格变化

同样，美国并没有因为房地产繁荣而放松金融管控，从2004年6月起，到2006年，共计加息17次，房地产泡沫随着资金成本不断升高而开始破裂，大量购房者断供，银行收房收到手软，从而引发了次债危机，所谓次级贷款，就是银行等金融机构向收入低、信用差的人发放的房地产抵押贷款，房地美和房利美就是全美最大的两家发放房地产抵押贷款的公司。危机最终向银行、保险等行业蔓延，房价跌幅一度达到40%，进而导致全球性的金融风暴爆发。

3.日、美为什么不全力保住房价？

毫无疑问，美、日两国都为刺破房产泡沫付出了代价，比如说失业率上升，特别是房企和银行倒闭，房地产和银行的从业人员一夜之间从收入丰厚到没了工作。但他们还是坚决要抑制泡沫。说到底，他们还是从长远计，依靠房地产的经济繁荣只能支撑一时，但不可能持续下去，刺破越晚，对国家的发展影响越大，甚至无法回头。

有人说，日本因房产泡沫破裂而“失去了20年”，这话有偏颇。在经济上，日本确实失去了高速增长，甚至负增长，但改变依赖房地产发展经济的方向，重新更加重视实体经济发展，投入和研发呈现一个积累过程，目前，日本的支柱产业中，比如汽车、动漫、数字媒体经济产业等等，都跟房地产没有一点关系。而美国虽然经历了次贷危机，但仍然是世界头号经济强国，其主导产业也与房地产不沾边。

从日美先后刺破房产泡沫后的发展可以看出，两国并未因此而沉沦，事实上，资金在经历惨痛的教训后，也不敢贸然再进入这个行业，而是转投到实体，让实体经济不断转型升级，拥有了核心竞争力，其顶尖科技和制造技术保持在世界前列。

事实上，买房投资是消费，买其他产品也是消费，但两种不同的消费带来结果则是完全不一样的，前者吸收了大量资金后，容易形成“堰塞湖”，后者则促进了“消费-制造-研发升级”等一系列良性发展。

此外，房价快速上涨，真正受益的仅是少部分人，大多数人则要承受高房价带来的苦果，不敢消费，不敢生子，一旦买了房，就要被房贷束缚，个人发展和职业梦想变成了“诗和远方”。

因而，当在刺破和延缓高房价两个选项时，两国选择放弃房地产发展经济思路，因为谁都知道，要想保持核心竞争力，唯有把资金吸引到科技和制造业上来，把实体经济做牢做实，即便因此可能带来短期的阵痛，但为国家长远发展，这都是必须和值得的。

部分材料参考：1.《从日美房价泡沫形成过程看，有哪些教训？》；2.《美日两次房地产泡沫的启示》；3.《日美房地产泡沫破裂后，为什么依然是经济强国？》