15万元买到的车位却用不了，上哪儿说理去？

文 张跃/实习律师

案情回顾

　　张某以人民币12万元整向某房地产开发公司购买地下车位一处，双方签订了《车位租赁合同》，约定租赁价格为12万元整，租赁期限为2014年1月30日至2034年1月29日止。

　　2016年3月13日，张某与女婿钱某签订《地下车位转让协议》，约定张某将该车位以10万元整转让给钱某，并于同日出具收条一张，注明“收到钱某地下车位转让款人民币壹拾万元整”。但车位实际一直由张某占有使用并缴纳相关费用。

　　2017年5月20日，钱某与赵某签订了一份《车位买卖协议》，约定钱某将车位以15万元的价格出售给赵某。签订合同的当日，赵某将车位款15万元支付给钱某，收到钱某出具一张注明“收到赵某购买坐落于XX地车位的车位款人民币壹拾伍万元整”的收条。

　　该车位买卖合同签订后，赵某多次找钱某沟通协助办理车位更名手续的相关事宜。钱某虽积极配合，但由于车位的原始信息登记于张某名下，张某不配合办理相关手续，致使赵某始终未实际占有使用车位。

　　赵某诉至法院，请求确认其与钱某签订的车位买卖协议合法有效，判令钱某和张某协助其办理车位更名手续。

关于本案的热点问题

①赵某与钱某签订车位买卖协议是否有效？

②赵某能否取得车位的所有权？

③赵某可以基于哪些请求权请求法院支持？

法律分析

01民事法律行为的效力

　　《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：

　　具备下列条件的民事法律行为有效：

　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；

　　（二）意思表示真实；

　　（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：

　　当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　本案中，赵某与钱某签订的车位买卖协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。赵某提起的诉讼请求为确认合同效力纠纷，非物权确认纠纷，无论钱某对诉争车位是否享有处分权利，与其与赵某签订的车位买卖协议效力之间，不存在必然的因果关系。

02人防车位的所有权

　　《人民防空法》第五条规定：

　　国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

　　经核实，本案的诉争车位是人防车位，即人民防空工程车位，其出于战时的战备需要而建设，属于国防建设的一部分，本案开发商仅有使用、收益权，并没有取得所有权。（关于人防车位的详细介绍和观点，请见《常听人说“我买了个车位”，这个车位就真的属于买车位的人吗？》一文）

　　那赵某能否主张通过“善意取得”取得车位的所有权呢？

　　善意取得=出让人无权处分+受让人善意+支付合理价格+交付

　　其中，“交付”指的是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　本案中，赵某是否是善意尚且存疑，交付条件更未达成。车位属不动产，只有办理了登记，才算完成交付条件，构成善意取得。因此，赵某无法主张通过善意取得车位的所有权。

0３

权利转让等有偿合同之参照适用

　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五规定：

　　法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。
权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。

　　本案中，赵某与钱某签订的买卖协议，该协议双方实质上的约定是转让车位的使用权，根据上述司法解释，可参照适用买卖合同的有关规定。

案件解读

　　笔者认为，车位的使用权，与《民法典》物权编新增加的“居住权”有异曲同工之处。居住权，是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。

　　通过转让车位的使用权，致使车位的用益物权发生变动，如果能借鉴居住权的创设办法，由当事人采用书面形式订立，向登记机构申请登记，采取“登记对抗主义”，未经登记，不得对抗善意第三人，应当能减少因车位转让产生的争端。

　　目前的《不动产登记暂行条例》第五条，尚未将车位使用权涵盖在内。具体还要看各省市地区的不动产登记中心是如何规定的。因此，本案的赵某可以基于有效的买卖协议，请求钱某履行合同义务，配合办理车位使用的相关手续。

　　至于钱某并未实际占有使用车位，他与张某的《地下车位转让协议》，就是另外一层法律关系了。鉴于张某并不是赵某签订买卖协议的相对人，基于合同相对性原理，赵某无权请求张某协助其办理相关手续。钱某可就《地下车位转让协议》，另行起诉张某。

　　若钱某无法履行协议，赵某也可解除合同，同时追究钱某的违约责任。

　　另外，本案中张某与房地产开发公司签订的《车位租赁合同》，张某取得车位的使用权是基于债权关系，并未发生物权变动。笔者认为，通过债权关系取得的使用权，承租人经出租人同意，可以转租，并且原则上只能转租，不能通过签订转让协议转让车位的使用权，但是满足善意取得的除外。受让人善意取得车位的用益物权。

结　　语

　　随着社会的高速发展，人们对车位的需求也是愈来愈旺盛。在选购车位时，一定要注意车位的所有权属性，是否允许转让、转租等条款。如果是从私人手中购买车位，更要对车位尽到合理的注意义务，判断买受人是否为有权处分，同时建议双方要对车位的交付条件和违约条款规范明确，将可能产生的风险降到最低。