央媒发文谈楼市：调控已经掐住“银根”和“地根”两大命脉

摆脱对“土地财政”的依赖，各地正在行动。

据澎湃报道，多地发文明确今年将推行住宅用地“集中供地”模式，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。

拿青岛来说，宣布要严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。

所谓“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照青岛市的计划，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

还有郑州，当地自然资源规划局发了一个通知，从航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

除了青岛和郑州，天津也出手了。

当地规划和自然资源局相关人士已经向澎湃新闻确认，2021年度住宅用地（包括含有住宅用地的混合用地）实行“两集中”同步公开出让。

一是集中发布出让公告。全市原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡，分别在3月、6月、9月中旬。

二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

很多朋友可能还不太明白，“两集中”对楼市会产生什么影响？

过去这些年，限购、限价、限贷等措施，为什么无法起到平抑房价的作用？

答案是“地价”。

有个很精妙的比喻：地价是“面粉”，房价是“面包”。

开发商拿地、盖房、卖房、回款、再拿地，他们把面粉加工成面包，面粉贵了，面包价格水涨船高，面粉的进货价便宜了，老板卖出去的面包价格自然也会更低。

举个例子，2016年被业内称为“史上可怕的地王年”，楼市的“面粉价”被狂热的炒作气氛所抬高。

这一年，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市，30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王，数量创历史新高。

正是有了“地王”们推波助澜，房企高周转、高频率拿地周转，房价涨势才出现“绵绵不绝”的特征。

现在，青岛、郑州、天津同时出手，实行“两集中”供地，就是为了严控土地出让，防止出现成批的“地王”。

想想看，一个城市一年只能拍3次地，土地供给的“时间窗口”虽然缩小了，同期拿出来招拍挂的地块却大量增加，而集中竞拍就意味着会淘汰大量无资金实力的中小房企，地王出现的概率自然会降低。

更重要的是，全年土地出让仅3次，意味着地段偏远地块、无配套地块、商业地块流拍的可能性大大增加，房企土拍必然会“把钱用在刀刃上”，集中追逐核心地段的优质热点地块，这些大量流拍的地块只能等下一次、甚至下一年才能拿出来继续拍，间接上会导致城市远郊区域的房价下跌。

调整卖地节奏，还要跟另外两个政策结合来看，才能理解政策背后的意图。

1，从今年开始，央行已经开始正式实施“房地产贷款集中度管理制度”，给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”，这是针对银行资金供给的“两条红线”。

2，今年房企要全面实施新规，资产负债率、净负债率、现金短债比不达标的开发商，就会限制融资规模，这是针对房企需求的“三条红线”。

如今，再加上土地出让的“两集中”政策，分别从银行、房企、土地三个角度实施调控，楼市已形成了“长效机制”的大框架，稳地价、稳房价、住房回归居住属性，这些长期目标正在一步步实现。

千万别小看供地“两集中”的影响力，往小里说，这只是土地出让方式的改变，往大里说，这意味着我们摆脱土地财政依赖的决心。

卖地收入，对各个城市来说有多重要？

自打2014年开始，财政就有了“四本账”，按收入规模排列：一般公共预算>政府性基金预算>全国社会保险基金预算>国有资本经营预算。

其中，一般公共预算主要是靠税收贡献的，比如增值税、企业所得税、消费税和个人所得税。近5年，一般公共预算收入中，税收平均占比达到83%，非税收入占17%。

而政府性基金收入，主要由国有土地使用权出让收入组成。在2019年，卖地收入占比达到了85.8%，根据申万宏源研究所的数据，在2020上半年，这个比例已经达到了89%！

也就是说，只有多卖地，各地能够源源不断地补充财政收入，才有我们现在的高铁通达，美景游园，宽阔的新城和街道，便民的设施和路网。

但是，房地产深度融入各地的财政收入，显然不是好事。

一方面，土地毕竟是有限的“稀缺”资源，卖一块少一块，人口净流入的城市还好，可以不停扩张城市建成区，但中西部、东北大量三四线城市，还有不少北方二线城市，人口常年呈现净流出状态，只依赖卖地，恐怕是“涸泽而渔”。

另一方面，产业转型是必经之路，“房住不炒”的核心要义，就是使经济摆脱土地财政的依赖，把金融体系从楼市中“解绑”，把钱用在“刀刃”上，才能让制造业、小微经济、高科技、半导体、高端制造等行业崛起。

青岛、天津、郑州只是开始，接下来，将会有更多城市跟进“两集中”的土地出让政策，我们不妨拭目以待。