多地房贷利率上调，选浮动利率更亏钱？

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据融360统计的全国重点42个城市的房贷利率数据，5月份全国首套房贷平均利率为5.33%，环比上涨2个BP；2套房房贷平均利率为5.61%，环比上涨2个BP。

今年以来，多地房贷利率上调。在融360大数据研究院5月监测的42个重点城市中，有21个城市的房贷利率平均水平环比上涨，3个城市的涨幅在10BP以上。

其中，宁波从5月20日起，首套房的最低执行利率较之前提高10BP，上调至5.45%（LPR+80BP），二套房贷款利率较之前提高10BP，上调至5.7%（LPR+105BP）；杭州最新的首套房最低执行利率由此前的5.2%上调至5.4%（LPR+75BP），二套房贷款利率由此前的5.38%上调至5.5%（LPR+85BP）；深圳建行从5月上旬开始，将首套房贷利率上调15个BP至5.10%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35个BP至5.60%(LPR+95BP)；广州多家银行在5月初再度上调房贷利率， 首套房贷利率调整为最低5.40%（LPR+75BP），二套房最低5.6%（LPR+95BP），均较之前上调10BP……

在多地房贷利率上调的情况下，今年5月公布的LPR却连续14个月持平，即1年期LPR是3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

这里的LPR是指贷款市场报价利率。要知道，央行最初推行使用LPR利率并不是因为房贷，而是为了降低中小企业的融资成本。这点从央行的历次直接表态就可以看得出来，无论是年初的1.5万亿定向降准还是如今的LPR浮动贷款利率，其实际目的还是为了支持实体企业，降低他们的融资成本。

而在LPR连续14个月持平，全国房贷执行利率连续上涨的情况下，选择浮动房贷利率更亏钱吗？

其实不然，因为房贷执行利率的计算公式是：房贷执行利率=LPR+基点。其中，“基点”在合同期内固定不变，而“LPR”分两种情况，一种是当你选择固定利率时，LPR以你购房签订房贷合同时的最近一期LPR为准，不管以后LPR如何变化，你的房贷执行利率中的LPR都是当时签订合同时的数值；另一种是你选择浮动房贷利率，LPR则在一定周期中按最新的LPR数值更新重新计算，这个周期通常是1年。

举个例子，小明在购房时的基准利率为4.9%，利率水平在基准利率上打9折，也就是4.9%×0.9=4.41%。 如果小明选择了固定利率，那以后房贷利率都按照4.41%执行。而如果小明选择“LPR+基点”的浮动利率，那么先计算基点数值为4.41%-4.8%(去年12月的LPR)=-0.39%，基点-0.39%确定后固定不变。小明的房贷利率约定于每年1月1日调整，在明年的1月1日，利率水平会随LPR的变化而调整，如果今年12月20日发布的LPR下降为4.7%，那么利率水平相应调整为4.7%-0.39%=4.31%，则明年的利息支出将变少。

所以说，如果以后LPR下降的话，那么选择浮动房贷利率对你就是有利的；但如果LPR上升的话，你的房贷执行利率也会跟着上升，这样就对你不利。而选择浮动房贷利率到底划不划算关键就是看之后LPR利率的变化。

目前LPR已经连续14个月持平了，未来LPR的变化趋势是怎样的呢？要明白，我们的房贷期限一般都较长，最长可达30年，从长期来看，LPR会出现下降的趋势。因为我们的经济增速在放缓，过去的十年我们的GDP增速从2位数变成了个位数，跌到了6%的水平，这也导致我们以前的LPR也大幅下滑，比如2011年7月份时，5年期贷款基准利率（也就是当时的LPR）高达7.05%。

所以，对于那些在利率换锚过程中选择了浮动房贷利率的人来说，是明智之举。这个时候，可能有人会继续问，LPR转换后还能转公积金吗？

答案是肯定的。 因为转LPR只是转换了房贷利率的定价方式而已，并不影响以后商贷转公积金贷款，只要符合商转公条件，那贷款利率定价方式转成LPR的商贷还是可以转成公积金贷款的。

但要注意一点的是，如果你的商业贷款是用来购买商铺或写字楼的，那么不管你转不转LPR，都不能将其转成公积金贷款。因为购买商铺或写字楼等非住宅性质的房屋是不能使用公积金贷款的，而且购买商铺或写字楼时的贷款和住房也有不同，其首付不得低于50%，贷款比例不得高于50%。同时，商铺或写字楼的贷款利率一般会在基准利率的基础上，上浮20~30%，具体则视个人情况和银行政策而定，这比住宅的商业贷款利率更高。此外，购买商铺或写字楼时的贷款年限最多只有10年。

总而言之，为遏制楼市的火热，多地房贷利率纷纷上调，而在LPR已连续14个月持平的情况下，选择了浮动房贷利率的人并不会因此亏钱，从长期来看，选择浮动房贷利率不乏是明智之举。

关于选择固定房贷利率还是浮动房贷利率，你怎么看？欢迎下方留言。