北京楼市：望京内部分化巨大，部分小区不要碰

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：目前想在望京购买一套700-800w之间的两居室房子，望京西、望京南、或者望京更北一点不知道如何选择这几个地段，这个价位合适的开发商有哪些？大的开发商房价都在千万以上，还有就是除了望京地段还有别的地段合适吗？例如双井等？是优先考虑交通还是户型朝向或者开发商？

　　回答：望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是顶尖但足够成熟； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于标杆盘，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域 建议看下 澳洲康都、首开知语城、北京香颂、慧谷阳光。 双井可以看下 苹果社区南区、天之骄子 优先考虑交通

　　提问：房姐您好，现在计划买一套新房，通州京贸国际公馆580万3居，贷款120，同时通州还有一套一居，是京贸家园东区的，有贷款190，算是学区吧。小区傍边就是公办幼儿园和小学，但是考虑目前北京现状房价看跌不看涨，贷款压力也大，即便出租跟贷款也差很多，是不是可以卖了。做其他投资。新买的肯定继续贷款。

　　回答：你好，感谢付费！ 北京一旦启动，通州会是快车道选手。 虽然北京已经沉寂太久，虽然很多人对北京丧失了信心，但你大爷永远是你大爷，我们坚信北京会王者归来。 市场行情不好时，吓退了80%的购房人，剩下20%的人在淘80%的房源。 市场行情转好后，那些被吓退的80%的人，只能去抢已经涨了价的20%的房源。 每一次大涨，之后都会面临好几年的恐慌期： 成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。 这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐； 就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。 综上，任何时候都不要看空北京楼市。 接下来，可以考虑截断抵押融资，入手其他城市的优质资产，上海 广州 杭州 武汉 成都都是不错的选择。

　　提问：房姐好，我的情况是通州土桥金隅花石匠有一套房，1楼200平复式有半地下带小院，毛坯超简装出租状态，在呼家楼租房上班，出租房租不够持有成本。因此想卖房换个东3到4环的两居，自住\/出租。房子挂了一年多1000不好出，目前贷款70未还，子弹150，年薪30，我的计划: 1是降价卖房换房 2是装修房子自住等两年卖房 3是入手二套 请您指点我该如何选择？！ 另咨询 1如果卖房什么价位出合适？ 2土桥前景如何？是否合适长期持有？ 3朝阳区哪个区域适合投资？ 祝工作顺利！

　　回答：通州的经济中心是在运河一带，果园梨园也会是一个经济中心，但辐射到土桥还有一段距离，长持来看收益不高 今年市场会回暖，建议出掉， 价格上设置阶梯价对应不同中介，测试市场反应 朝阳 800以上总价 可以看双井、望京、朝青 板块

　　提问：问个简单的问题，夫妻只有一个有京户，想买第三套怎么操作呢？有京户的下面已有两套房。无京户的办不了工作居住证。

　　回答：夫妻挪移大法是我国人民最广泛使用的。 如果一方有北京户口，另一方没有资格，通过更名无资格一方持有所有产权，有资格一方净身出户以后，可以继续买入。 主要的难点在，怎么解决贷款。 贷款能力，购房资格，不一定能完美分散到两个人身上。

　　提问：你好 房姐，目前情况是：外地首套商贷，子弹较少100+，现住租住在海淀友谊路附近，双职工、宝宝1岁，最近中介推荐附近回迁房，一居室。计划先购入自住或出租，节约房租，回迁房下房本后再置换。不知道回迁房是否可以操作？购置回迁房如何控制风险？有没有更合适的选择？谢谢。

　　回答：如果考虑出租和后期置换，建议范围扩大，海淀片区能看的标的非常少 回迁房未下房本有风险，性价比也不高，不建议看 不如看看 回龙观片区，以后自住距离也能接受

　　提问：房姐好，重庆土著，目前上班在北区，今年内想入一套三房。 1.延着地铁线附近看盘，招商花园城14年二手房，西南方向，高楼层，建面1.4左右的清水可入不？ 2.接触了一些法拍的中介，收费是报名1w，拍成功后收总房价的3%，收费是否算市场价？ 3.在星球内看到你讲过法拍房，不是太感冒，合适的筹在银行已被筛选过，剩下的进入法拍程序拍出的价格也和市场价相近，比较鸡肋，重庆的法拍能通过中介买不？

　　回答：招商花园城无硬伤1.4万还可以 法拍公司，商业操作原理很大程度上就是博概率，包生男孩。 不要指望法拍公司帮你做法拍，靠谱的法拍动作都是自己钻研出来的。 如果想买药单，更简便的办法是找资产处置公司，业主违约处置的房产。 中介不懂买房，中介的作用是搜集信息。

　　提问：你好，新人首问，刚工作两年的程序猿，买房小白，工作地点主要是中关村、上地、望京这种，工作居住证今年11月下来，年收入33w，首付120，自住兼保值，贷款1.5w以内都没问题，想入个小两居，实在两居费劲大一居也行，房姐能给些小区推荐和中介选择上的建议嘛，新房二手房都可以说说，求房姐赐教～

　　回答：新盘看看 萬橡悦府、奥海明月、奥森one。二手看下 回龙观板块 首开智慧社、新龙城。因为你首付不多，看新盘杠杆更合适，不过要注意限竞房有限售周期，期间无法卖出和抵押，需要你自己衡量下。如果没有熟悉的中介就选择绿中介比较稳妥

　　提问：美丽的房姐您好，之前读您的帖子收获很大。 新人首问，因为快年底了有点点急，希望尽快解答，最好能详细说说为啥，超感谢~ 单身，京户sfsd， 暂不考虑学区。父母名下有一个西单新壁街50平东向的一居室，现在大约能卖到600。手头子弹200，月供最高8k-1w. 互联网公司工作，现在在西二旗，但是之后可能换工作到望京，中关村都有可能… 我比较希望离工作地点近，以上几个地点都可以，父母却一直觉得东西城海淀好。现在出现了分歧。 但是我妈身体不太好，希望能离医院近一点… 【问题1】新壁街的房子位置之前感觉挺好，所以没动…但是确实太小了。您认为置换好还是留着更好? 【问题2】如果置换，综合自住和投资。我这种情况，有木有好的小区推荐? 【问题3】如果置换，目前一个方案是这些钱合起来置换一套，还有个想法是加自己贷款，看能不能买两套。您更推荐哪个呢？ --- 另外房子有个特殊情况，之前因为想让中介帮着装修，租给了中介，21年7月房子才能到期，如果提前卖需要赔中介违约金7w… 【问题3】等到21年7月房子到期启动置换好，还是现在启动置换（需赔违约金）比较好呢? 【问题4】有没有什么方法可以减少违约金? 感谢房姐

　　回答：你好，新壁街的学区很一般，都是老破小，周围环境上来说，不太适合自住。建议直接出手。 有租约的房子，可以带着租约出售，租金直接转给下家就可以。 东西海都有不同程度的学区溢价，综合考虑安贞 惠新西街这2个板块，你上班距离能接受，附近也有三甲医院。 如果能买2套，更建议入手一套望京的上车盘，另外一套买惠新西街。

　　提问：房姐您好，新人首问，请求房姐给予指点！！有点着急，盼望房姐能够及时给予回复！ 情况简介：孩子是2018年参加工作并解决北京户口，目前在集体户上。我们想给他先买一套小房子，但暂时不用，四年内可出租兼具保值升值的功能，他在朝阳区悠唐公寓附近工作，我想给他买一个离单位近的住房，目前的问题是： 1.孩子现在有单位公寓住，买房自住需求不是很急，2020年底前在北京买房时机适合吗？还是应该再等等？ 2.这是他的首房首贷，他现在看上一个距离单位三公里左右的白家庄的一居室，47.5平米，售价329万元，91年的房子，房子是不是太老了？之后置换流动性会不会有问题？请教房姐有没有更合适的房子可以推荐一下。 3.购房想用混合贷款，孩子是公职人员，国属公积金贷款，可以贷到80万。现在如果想买，主要问题是收入证明金额只有8000多元，无法覆盖两倍的贷款需求，我和他爸也都无法开具收入证明，无法进行接力贷，但是我们现在可以给他提供大概130万元的首付款，而且月供我们也可以帮助还款，只要能贷上款，还款没有问题。请问房姐有没有其他的合理途径解决和变通解决孩子目前的贷款问题？我们想尽可能利用杠杆买房，想多贷款，且贷款的时间尽量长一些，有没有可能贷到30年的时间？中介说在北京最长贷款期限是25年，是这样的吗？ 另外，还想请问一下，如果混合贷款贷不下来的话，走商业贷款好不好？如果全部走商业贷款，那么首房首贷的公积金贷款使用会不会受到影响？以后再还可以再使用公积金贷款吗？有哪些不利影响，如何可以避免以后对公积金贷款使用的不利影响！ 这是我们第一次在北京买房，所以请求房姐能给我们提出最适合我们低切实可行的购房建议，包括购房的时机，区域，房龄及贷款方面的一些建议，谢谢您！

　　回答：你好，贷款实际和真实工资关联不大， 北京贷款300万以内，开收入证明+沟通基本可以解决。 500万以上贷款，需要提前综合个人情况和贷款情况做规划准备。 如果没有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去过，结果就会悲剧。 可以提前6个月养流水，也可以找渠道包装流水。 组合贷查的比较严，商贷没那么严。 按揭最多25年 悠唐附近，130能买到的盘都是老破小，次新可以关注炫特嘉园。 年底是比较好的淘笋时间，部分业主急卖，可以捡漏。

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