高层再次对房地产表态，1亿套“空置房”，可能引发银行集中坏账

房地产行业，已经成为我国经济发展过程中最大的“灰犀牛”。

在去年8月份，央行、银保监会高层发了一篇公开文章，其中提到，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

从上世纪到现在，130多次金融危机中，100多次与房地产有关，这就是大家常说的“十次危机，9次房地产”，央行一份报告中指出：2020年居民杠杆率为59％，已接近欧元区和日本。剔除经营性居民债务后降到了46％。最近10年时间，居民杠杆率上涨幅度超过了30个百分点。

杠杆率越高，大家肩上负担的房贷就越重，大部分收入都会被负债“吞噬”，大家都没钱消费，经济需求就会不足。

所谓“灰犀牛”，指的是太过于常见、以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机，房地产就是这样，经过20多年的飞速发展，如今已经关联了上下游几十个行业，影响了数千万人的就业，捆绑了六成以上的国民财富，太多人的工作、收入、身家、财富与楼市相关。

与之对应的是“黑天鹅”，指的是极其罕见的、出乎人们意料的风险，比如在几乎所有人都没有准备的情况下，2020年席卷全球的疫情，除了我们的经济增速依然强劲，欧美、日韩大多都坠入“泥潭”。

时隔数月，如今高层又一次谈及这个话题，2021年刚过去两个月，后续的调控政策走向如何，利率是升还是降，这次表态堪称后市的“风向标”。

3月2日的一场发布会上，银保监会高层表示：“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

这段话说得很明白，矛头直指炒房客。

他们手中有很多买了又不住的“空置房”，过热的投机情绪下，一旦房价下跌，房产市值缩水，个人财产蒙受损失不说，断供、断贷必然会发生，紧跟着，银行也会出现大量的“集中坏账”，房贷本金和房贷利息都会打水漂，失业、经济下行如影随形，这样的情景谁都不愿看到。

那么问题来了，我们的空置房有多少？

根据西南财大的报告，我国城镇空置房数量在2017年就达到了6500万套，房屋空置率在22%左右。

注意：按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区间间，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

6500万套是前年的数据，如果加上2018、2019、2020年均17亿平米的销售面积，按100平米一套房，21.4%的空置率来算，光是最近两年，就增加了800多万套空置房。

这只是商品房的数据，如果加上安置房、回迁房等“小产权房”，按照30%的小产权房占比来算，全国城镇房屋空置数量已经达到了1亿套。

这些空置房，广泛存在于三四线中小城市。

过去两年，因为棚改货币化的助推，楼市迅速去掉了三线以下城市的大量库存，未竣工的期房，刚开工的楼盘，完工但没卖完的现房，都被拆迁户们的强大购买力一扫而空。

当“空置房”越来越多，最终的结果，就是房地产库存的上升。

上海易居房地产研究院发布的报告显示，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%。当前库存规模已保持连续24个月同比正增长。

具体来看，100个城市中，一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3143、26820和21077万平方米，同比增速分别为12.3%、11.0%和3.3%。

也就是说，100个城市的新房库存已经达到了惊人的5亿平方米，这个数字，已经恢复到了2016年“去库存”以前的水平。

显而易见，银行，将会为楼市的高库存、巨量空置房“背锅”。

“资产价格泡沫”，是上世纪90年代以来全球暴发经济危机的特征。比如，日本楼市大跌后陷入长达20年的沉寂，2008年美国房地产次级贷款引发的全球震动，无一不是房地产作为投资品推动资产价格过度膨胀所引发的。

“买了又不住”的炒房牟利行为，不断推动房价上涨的高收益，诱使银行用各种高风险手段增加房地产相关信贷。比如，类似次级贷的首付贷，以房地产装修为名的消费贷，还有投向企业的经营贷流入楼市，都会使泡沫不断膨胀，一旦房价大幅下跌，银行坏账将大幅上升甚至触发系统风险，最终会波及地方财政和实体经济。

值得庆幸的是，调控已经意识到了这个问题，“灰犀牛”的风险正在下降。

央行发布的《2020年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年房地产贷款增速持续下降，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落。

更重要的是，高层已经给房地产划下了5条红线。

从今年开始，央行已经开始正式实施“房地产贷款集中度管理制度”，给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”，这是针对银行资金供给的“两条红线”。

另外，今年房企要全面实施新规，资产负债率、净负债率、现金短债比不达标的开发商，就会限制融资规模，这是针对房企需求的“三条红线”。

一边是供给，另一边是需求，供需两端的调控，加上限贷、限购、限售等一揽子政策的发力，接下来，留给“买房又不住”人们的时间，已经不多了。