这次土拍，天津楼市上下三区反差巨大，将分化的局面贯彻到底。
上三区还是比较热，大家抢破头，甚至能到竞自持阶段。
比如南开区天拖地块，溢价率48.8%，自持3000平米，创近两年天津土拍最高纪录。
南开新裕里地块，楼面价能达到35857元/平米，自持1000平米。
下三区还是比较冷清。
大华溢价100万，楼面价18876元/平米，摘得河东区东兴制造厂地块。
中海溢价100万，楼面价18515元/平米，摘得河北区609席厂地块。
虽然各自溢价了100万，但基本就等于是底价成交了。
其实它的价格并不低。
下三区的土地虽然没有那么热，但是也没流拍，还是正常出让。
说明河东、河北核心板块的地价，扛住18000元/平米没问题。
先说大华拿的河东这块地。
地价没降，大华这次拿地的价格比去年还涨了。
南侧就是大华清水湾。
为什么大华要拿这块地？
一、大华信奉长期主义。
这个开发商非常有意思，不追求快周转。
大华清水湾，也确实卖的比较慢，但是没关系，慢慢卖。
二、大华继续拿地，要掌握区域定价权。
把旁边的地拿到手，片区价格自己说了算，从这也能看出，清水湾不会降价的。
三、“拼”售楼处。
新建一个售楼处，也得几千万的成本，大华的新地块，至少不用再掏这部分钱了，节省一大笔成本。
河东地价不低于18000元/平米，已经是主旋律了。
1、现在，河东区腹地的价格已经很贵了。
已经出让的河东上海实业地块，楼面价约22000元/平米，未来价格要奔4万/平米了。
中交大直沽地块，楼面价约18000元/平米，高层预计33000元/平米。
而河东区腹地在售的项目，例如农垦含章雅著，高层33000-34000元/平米，洋房能到38000-39000元/平米。
2、其他区域房价不便宜，地价也没降。
雍鑫雍祥园、城投万欣城目前高层30000元/平米左右。
大华清水湾、城投万欣城小高层还要稍贵一些。
所以，河东的房价，3字头算是稳了，将成为主流。
河北这块地的位置，能看见北运河、西沽公园，从地段位置来看，可以做改善。
从周边在售项目的价格来看，中海这块地大概率是要做改善。
因为周围首创天阅海河、中冶德贤华府都是改善。
所以，中海肯定不能掉队。
这里要说一下，中冶是地王，成本比较高，相比之下中海地价没这么高，价格有优势。
这个板块的改善需求不少，但是一直没什么可以选的项目。
首创天阅海河、中冶德贤华府都比较贵，很多人预算根本不够。
如果中海地块价格能定在3.2万/平米左右，成交量还是可以期待的。
顺便提一下，中海这块地还有一个商业，估计是要建一个MALL。
再加上首创的港铁MALL，未来这个板块，还是挺热闹的！
河北这块地，楼面价18515元/平米，其实不算夸张。
因为河北核心地段房价早就在3万以上了。
比如蓝光雍锦府，现在小高层单价33000-34000元/平米。
即便在河北区边缘的中国铁建花语津郡，精装高层能卖到28000元/平米。
河北的核心区3字头的房价，也将成为主流。
此前，大家对河北、河东一直比较关注的是刚需盘，例如凯旋门、路劲太阳城、紫樾宸府等，说句不好听的，都在“找便宜”。
但是，未来这些“便宜”的，会越来越少，新一批3万+的房子，都在路上了。
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