“挤牙膏”式开盘，南山宝安这4个住宅新盘怎么选？｜踩盘日记

　　踩盘日记第5期。

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　　深圳二手住宅官方指导价下，今年以来的限价新盘住宅显得更香了。这其中，市场更加钟情于深圳西部楼市。

　　不过，春节之后的3个月时间里，深圳西部仅供应了2个新盘住宅——宏发万悦山、兴围华府。这与市场对西部楼市的期待形成强烈反差，市场供不应求。从兴围华府入围分数60.2分，或能窥探一二。

　　而据知情人向南方+透露:当前的新盘住宅市场处理于开发商与政府相关部门博弈阶段，限价太低了开发商不愿入市，而为加大市场供应，政府相关部门不得不劝导开发商尽快开盘。

　　就现状来看，新房市场供应已然陷入僵局。为应付政府相关部门，开发商开启了“挤牙膏”式推新。

　　就西部楼市来看，当前，分别位于宝安、南山的万科大都会、万科都会四季、半山臻境、晗山悦海动作频频，入市将近。

　　这一期《踩盘日记》，我们将从上述楼盘所在的片区、配套等做对比。

　　据万科销售人员介绍，万科大都会吹风价10万/㎡ ，万科都会四季则为8.8万/㎡ ，均为装修交房。另外，这2个盘将在6月内开盘，其中万科都会四季先开，万科大都会后开。

　　一、各方面对比

　　1、片区规划

　　A、新安大片区:一心一轴两核多商圈

　　新安街道整体产业逐步呈现“一心一轴两核多商圈”结构布局。

　　“一心”:宝安中心区，地处珠江口岸、毗邻前海，与前海携手打造国际化城市新中心。

　　“一轴”:创业路经济轴带，目前拥有兴东、洪浪北、灵芝、翻身和宝安中心五个地铁站点，交通便利，还有中粮创芯公园、勤诚达大厦等重要产业载体，以及海雅缤纷城、中洲πmall、勤诚达K+广场、翻身天虹商场等生活配套设施。

　　“两核”的一核是建安路现代服务业经济核心。这里汇集了工行、建行等金融企业，以及法院和检察院；此外，这里还集聚了大量律师事务所等法律服务企业。

　　“两核”的另一核是尖岗山智能制造核心。尖岗山高新园区于2019年4月纳入国家高新区，同年10月片区规划通过区规划领导小组审议，被列入宝安区落实先行示范区实施方案，作为宝安区“十四五”产业重点项目推进。

　　B、前海-蛇口自贸区:一港两带七板块

　　2017年7月，《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》（草案）（下称《自贸区综合规划》）将前海蛇口自贸区与周边地区一并纳入规划，促进自贸区及周边地区的协同发展。

　　《自贸区综合规划》指出，将构建“一港两带七板块”。其中，“一港”指蛇口国际枢纽港，“两带”包括滨海生态文化带和城市综合服务带，“七板块”则涵盖桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾和大小南山等板块。片区用地性质由物流仓储为主转变为以居住、商业、新兴产业为主，并规划了265万平米的建筑指标。

　　蛇口南及赤湾片区被纳入规划的赤湾版块重点发展商务、科技、信息服务等生产性服务业、文化创意产业及现代物流产业等。大小南山版块则重点发展体育、教育、配套等公共服务业和生活服务业。自贸区综合规划以港产互动、产城融合、港城和谐的共融发展格局，实现综合价值最大化。

　　2、交通方面

　　A、万科大都会

　　楼盘所在的新安片区，作为老城区道路交通表现较为拥挤。片区现有地铁5号线以及正在建设12号线轨道交通，片区的创业一路、广深公路、宝安大道、京港澳高速、北环大道等干道为项目去往周边区域提供了便利的通路。

　　图1:附近地铁施工现状

　　楼盘近地铁5号线和建设中12号线灵芝站均约几百米。有消息表明，地铁12号线2021年将实现隧道全面贯通、车站全部封顶目标，预计于2022年试运营，届时新安片区将呈现“十字形”双地铁格局。

　　B、万科都会四季

　　楼盘所在的片区，作为传统的低密度居住区域，尖岗山片区整体偏豪宅化。

　　项目距离地铁5号线兴东站和洪浪北约3.5公里，基本依靠尖岗山大道、广深高速、京港澳高速、南光高速、107国道、宝安大道等主要道路自驾出行。

　　C、半山臻境

　　赤湾处于前海与蛇口之间的连接地带区域，目前片区内已经开通运营地铁2号线和5号线，实现了双地铁赤湾站连通换乘；片区内还规划或建设地铁12号线和28号线左炮台站。

　　不过，从项目到地铁赤湾站看起来直线距离短，但实际到达却需要1.6公里的距离。

　　楼盘周边交通线

　　此外，片区通过兴海大道、广深沿江高速公路、妈湾跨海通道（在建）、望海路、华英路等道路连通周边区域。与其他片区相比，赤湾片区还有码头实现了海路的交通出行。

　　D、晗山悦海

　　楼盘旁边在建地铁12号线地铁口，距离9号线南油西地铁站约1公里。近9号线（南海大道支线）及12号线四海站。

　　楼盘周边已开通地铁站

　　楼盘临近南海大道及蛇口沃尔玛，人流及车流量较大，稍显嘈杂。

　　3、教育+商业等配套

　　实际上，这4个楼盘教育资源为常规配套，但距离楼盘不远，甚至楼下就是学校。

　　A、万科大都会

　　新安片区内人口密度大，楼盘周边分布有建安小学约400米、文汇学校、孝德学校、新安中学（初中部）、宝安中学等多所学校。

　　楼盘周边

　　楼盘周边

　　此外，项目周边日常生活休闲场所较为便利，如灵芝公园、新安公园、宝安文化艺术馆、宝安科技馆；项目北侧约百米即为宝安区中医院，距离宝安区人民医院也不远，约2公里。

　　B、万科都会四季

　　教育方面，楼盘配建36班九年一贯制学校及九班制幼儿园，附近有中海九号公馆幼儿园、龙山实验学校、曦城协同学校、宝安中学集团实验学校等。

　　楼盘周边

　　学位方面可参考旁边九号公馆、曦城:2020年小学第2学区划分在新安中学集团外国语学校（小学部）、2020年初中第二学区划分在新安中学（集团）外国语学校（初中部）。

　　此外，楼盘距离宝安区中医院、宝安区人民医院分别约4公里和5公里。

　　C、半山臻境

　　教育方面，楼盘对面即为南二外（集团）赤湾学校，二者仅一路之隔。

　　周边学校

　　自然资源方面，距离小南山公园仅约300米，近大南山公园，距左炮台和文天祥纪念公园分别约2.5公里和1.8公里，距离天后宫也仅约800米，西南侧还有华英路景观公园。

　　楼盘周边

　　医疗方面，楼盘就近的公立医疗机构相对较少，距离南山区蛇口人民医院和南山区人民医院分别约5.6公里和8公里。

　　楼盘周边

　　此外，商业方面，楼盘距离已运营的大体量集中商业较远，如与海上世界商圈相隔约4公里。

　　D、晗山悦海

　　学校方面，楼盘周边教育资源丰富且较为集中，其中，育才系育才二中（约900米）、育才三中（约1.9公里）、育才三小（约500米）等公立学校。

　　楼盘周边学校

　　楼盘周边校园

　　另外，周边还有五大国际学校:蛇口科爱赛国际学校（约600米）、蛇口国际学校（约2.5公里）、韩国国际学校（约700米）、深圳日本人学校（约400米）、深美国际学校（约900米）。

　　商业方面，楼盘周边拥有沃尔玛、迪卡侬和花园城购物中心，约7.8万㎡海上世界、约13万㎡太子湾母港。

　　楼盘周边

　　另外，楼盘近大南山公园、四海公园、荔林公园，蛇口体育中心约700米，距人才公园约3.5公里；近海上世界文化艺术中心（约2.9公里）、蛇口海洋博物馆（约1.8公里）；距离南山博物馆约4公里，距南山文体中心约5公里。

　　此外，医疗资源也较为便利，距离蛇口人民医院约600米，距南山区人民医院约4公里。

　　4、楼盘概况

　　A、万科大都会

　　楼盘占地面积约1.94万㎡，建面面积约13.7万㎡，包含住宅、公寓、商业等业态。其中，住宅户型为建面约120-144m² 3-4房，公寓户型为建面约42-53m² 1-2房。

　　楼盘工地

　　户型方面，据万科大都会销售人员介绍，户型使用率约72%，每个户型基本都赠送约6㎡入户花园。

　　B、万科都会四季

　　楼盘占地约8.5万㎡，建筑面积约27.3万㎡。住宅户型为建面70-75㎡3房1卫、90-95㎡3房2卫、110-115㎡4房户型。

　　楼盘工地

　　楼盘现状

　　户型方面，万科都会四季销售人员介绍，其最大亮点是70㎡有三个卧室。不过，这一户型仅在西侧地块，与只租不售人才房同为一栋楼。

　　万科都会四季是社区最大的一个小区，其占地8.5万㎡，建面近30万㎡。此外，其70㎡的3房设计也更有吸引力。

　　C、半山臻境

　　楼盘占地约3.4万㎡，建筑面积约18.4万㎡；由9栋建筑物组成，其中6栋规划为住宅，2栋规划为保障性住房，一栋规划为12班幼儿园。

　　楼盘工地

　　楼盘现状

　　半山臻境住宅建筑面积约115-175㎡，共有609户，另配有车位1296个。

　　D、晗山悦海

　　项目开发建设用地面积约2.2万㎡，计容建筑面积约14.5万㎡；其中住宅部分建面约5万㎡，商业建面约1.5万㎡，办公建面约4.8万㎡，商务公寓建面约2.7万㎡。项目自带2.5万㎡商业裙楼，是集特色餐饮、休闲娱乐、生活购物为一体的社区mall。

　　楼盘周边

　　楼盘现状

　　价格方面，晗山悦海公寓2021年备案199套，均价约9.6万/㎡，住宅尚未批售。

　　二、这4个住宅新盘怎么选？

　　具体来看:

　　A、万科都会四季

　　万科大都会位于新安街道。新安街道是宝安区委所在地，在新安街道区划内，整个街道自西向东可以大致分为宝安中心区、新安老城区和尖岗山片区三大板块。新安片区地处宝安老城区，片区建筑密度比较大，公共交通比较完善，交通较为拥挤，这也是老城区普遍存在的现状。不过，作为老城区，新安片区生活气息浓厚，片区内商业及公园等休闲资源较为丰富便利。受前海概念的辐射和临接宝中资源的有利因素影响，以及新安大量旧改项目的预期因素，该片区未来仍有可期待的空间。

　　总体来看，万科大都会生活气息较浓，商业、地铁都在楼下，较为便利。不过由于地处老城区，片区居住人口密集，较为拥挤；旧城改造项目多，未来城市面貌值得期待，但短期内施工噪音、灰尘大。适合对配套要求成熟人群。

　　B、万科都会四季

　　相对新安片区而言，尖岗山片区居住产品偏豪宅化，低密度住宅或别墅占比较高，最近几年拍出多宗宅地；由于临近尖岗山山林资源，空气质量好，但公共交通较为缺乏，商业及生活资源不够丰富便利。不过，以宝安桃花源科技创新园为代表的科技园区成为尖岗山深港智能制造产业的重要载体，在居住之外，有了更多的高端产业布局和聚集，这也是片区出让地块配建人才住房的重要考量因素。

　　在医疗方面，整个大片区内拥有宝安区人民医院和宝安区中医院两家三甲公立医院。其中，大都会家园项目距离两家医院都在两公里以内；万科都会四季距离两家医院稍远，约4、5公里。

　　总体来看，万科都会四季的居住更纯粹，日常生活配套的便利性有待提高，步行距离无大型商业、地铁。适合对居住环境要求高人群。

　　C、半山臻境

　　赤湾片区的自然资源和公园及文化等资源比较丰富。尽管处于前海-蛇口自贸区的连接地带，也自然受到这一利好因素的影响，虽然片区也在逐渐发展完善，居住自然环境尚可。但赤湾毕竟是传统的港区布局，格局在短期内并不容易产生太大的改变。

　　片区内尽管在轨道交通及公共设施方面，已经开通了2条地铁，以及兴海大道及小南山隧道和少帝路与片区外连通，但偏于一隅的现状，而且夹在前海和蛇口之间的有限腹地，还是与前海和蛇口割裂开来的格局，片区的蜕变需要更多的配套完善升级和足够的时间来发展与改变。

　　总体来看，半山臻境居住周边自然环境好，高层有机会看海。不过，楼盘距离深圳中心区、南山中心区较远；附近无大型商业，去往地铁站需乘坐接驳车；片区面貌提升仍需时日，周边老旧小区物业，适合对自然环境要求高人群。

　　D、晗山悦海

　　作为改革开放起点相关区域，蛇口片区的发展已经成熟，周边商业、教育、公共设施等丰富而且便利，产、城、港协同发展，综合来看，各方面的资源和配套比较平衡和成熟。

　　总体来看，晗山悦海地处蛇口老城区，生活气息浓，步行距离可达地铁口（稍远）；周边教育资源可选择多；临近蛇口医院；不过，主干道户型将有路噪影响。适合对配套要求成熟人群。

　　【图/文】邱永宽 冯少文

　　【作者】

　　大湾区楼市观察