近日，郑州金水科教园区重磅规划出炉！
规划面积合计约2708.35亩，分别是：金水科教园区智慧城核心片区和金水科教园区黄庄组团片区规划。
01金水科教园区智慧城核心片区规划
郑州金水科教园区智慧城核心片区部分街坊，规划总用地面积约为84.11公顷（合1261.65亩），规划地块为二类居住用地、中小学用地、MI（新型工业用地）等。
02金水科教园区黄庄组团片区规划
金水科教园区黄庄组团片区规划规划范围面积共97.78公顷（合1446.7亩），规划地块为二类居住用地、商业用地、医疗卫生用地、文化设施用地等。
通过以上规划，能够确定的是，未来随着智慧城核心片区规划落地后，人口和产业将会不断在片区集聚，将给金水科教园区带来更多人流、客流，并吸引更多实力企业入驻，智慧城核心片区对区域经济有很强的辐射和带动作用，片区发展将驶入快车道！
金水科教园区发展现状
金水科教园区的整体方位在北龙湖、龙子湖北部，具体范围：西起中州大道，东至金水区界，南至连霍高速，北至贾鲁河以及郑州市北边界。
为了更方便划分，以东三环快速路为分隔线将金水科教园区分成了东西两部分，西边为杨金片区，东边为鸿宝片区。
整个区域低密度限高规划，住宅容积率不高于2.5，限高约50m，区域内以带装修小高、洋房为主，品牌房企集中，以品质改善为主。
01片区的优势
1. 与北龙湖一路之隔
市场对金水科教园区的价值认知非常明确，就是紧挨北龙湖。
片区离北龙湖仅隔一条连霍高速，开车一路南下就是北龙湖。
依靠北龙湖，金水科教园区如今的房价已经飙升至20000+！
2. 交通方面
片区内规划有：
一横（S312）
四纵（中州大道、东三环、大河路东延伸线、京港澳高速辅道）的快速路网格局
两横（慧城大道、鸿宝路）
五纵（龙津路、龙源路、观礼路、博学路、鸿苑路）
一半环（明哲路—明政路—明理路）的主干路网格局
路网落位后将与龙子湖、北龙湖无缝衔接。
规划有地铁 20号线， 地铁一号线北延线（将有两个站点），但皆在规划阶段，不知道什么开建。
在建地铁6号线虽经过杨金片区，因为是纵向路线，目前来看利好没那么明显。
3.配套方面
区域内商业和医疗资源奇缺。商业及教育配套大多数需要依赖楼盘配建。
但是生态资源方面有优势——内有贾鲁河、索须河，北面还是黄河湿地景观带……
当前金水科教园区除贾鲁河治理改造有一定成效外，部分产业也已经落位。
区域内有西亚斯科技园、金科智慧谷、北大国际创业孵化中心、榕基软件园等产业园分布，大多数都已经在建设落地阶段。
02片区的劣势
1.片区核心地带有2004年建成的马头岗机场（军用机场），除了机场起降跑道外，南侧有600亩的军用大院，西侧是配套的军用油库。对居住有一定影响，暂无搬迁计划。
军用飞机带来的噪音污染完全不亚于民航客机，部分靠北的小区居住体验会非常之差。
2.马头岗还有一座郑州第三的污水处理厂，马头岗污水处理厂。该污水处理厂是省级重点工程，也无任何搬迁可能。
3.片区东南角有动车编组站，将会面临噪音影响。
4.金水科教园区的安置房既多又分散，中间夹杂着产业园，整体居住环境不够纯粹。
片区楼盘=
曾经的金水科教园区因为小开发商太多，被大家诟病。如今，一批大开发商聚集，片区迎来了新一轮热度。
我们来看一下目前片区主要在售楼盘的情况。
杨金片区:
美盛北龙台
楼盘解析：
项目本身规划有商业，内部配套有幼儿园，目前在售130-143㎡大户型房源，整体来看东侧紧邻金水科教园区管委会，人气很足，各种相关生活配套均能得到满足，但是距离地铁较远，不在合适的通勤范围内。
康桥东麓园
楼盘解析：
地理位置比较优越，位于杨金片区慧科环路西、景致路北，毗邻北龙湖金融岛，地理位置优势明显。周边生态环境比较好，产品主要为小高层和洋房，但是周边配套有待完善，属于纯改善楼盘。
金科北珑铂樾
楼盘解析：
项目原名福晟九州府，现由金科接手，改名金科北珑铂樾。总占地420亩，为大贺庄城改项目，分三期开发，目前一期位于马头岗与杨金路交汇处，规划11栋小高层，面积段为98-144平，优势在于小高层低密度，临近北龙湖，劣势是片区配套发展不足。
鸿宝片区
鸿园
楼盘解析：
鸿园是片区开发比较早的楼盘，这个区域是鸿园的产品系一手撑起来的。打造低密度高端社区，容积率1.29，环境是一大优势，目前在售洋房和别墅房源，但是周边配套有待完善。
瀚海尔湾
楼盘解析：
大家对瀚海的印象往往都是建筑形态比较新颖、大胆超前, 项目主打科技住宅智能社区，并且精装交付,项目区位发展潜力是有的，产品设计也不错，开发商以往的产品也不是很差；只是区域整体的发展还需要很长时间去落地成熟起来。
天伦城
楼盘解析：
天伦城的开发商是天伦置业，是郑州知名房企，口碑一直不错。这个楼盘的优势很明显：1.99的容积率，低密住宅为主，居住环境纯粹。项目宣传的最大亮点还是教育资源很丰富。项目缺点就是周边交通不够便利，但总体来说未来还是可期的。
写在最后
虽然手握北龙湖的“王炸”牌，但是目前来看，金水科教园区的回报周期过长，片区的发展和完善至少需要5年甚至更久。
不过，任何区域的发展都不是一蹴而就的。
金水科教园区是北龙湖资源“辐射圈”内最近的区域，再加上其自身的高规格定位，片区居高不下的房价，整体来看，片区是有巨大的发展潜力的。
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