这份房屋买卖合同，购房人有权解除

　　购买商铺起纠纷,购房人和出售方对簿公堂。法院认为,购房人未在约定期限内交纳购房款,应承担违约责任;检察机关抗诉指出,出售方未能证明在合理时间内办理房屋产权证书,无法履行合同主要义务,致使购房人无法实现合同目的―― 这份房屋买卖合同,购房人有权解除

　　姚雯/漫画

　　近日,河南省新乡市一件颇为波折的房屋买卖合同纠纷案尘埃落定。被两级法院判决败诉的购房人,在申请检察机关监督后,最终卸下了压在心口的沉重包袱。

　　纠纷

　　房屋买卖双方互相起诉

　　事情起因要从十年前说起。

　　2011年9月21日,河南省新乡市某置业公司以出让方式取得了卫辉市健康路东段南侧一处国有土地的使用权,用于建设豫商时代广场项目,并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证,又于2013年4月25日取得商品房预(销)售许可证。其中,该项目5号楼于2014年12月竣工,经有关部门验收合格。

　　2014年,卫辉市市民刘某与新乡某置业公司口头约定,购买其开发的豫商时代广场5号两套商品房,总价款为219.4万元。2014年底至2015年2月8日,刘某向新乡某置业公司陆续支付购房款70.4万元。之后,由于资金不足,刘某向新乡某置业公司提交了一份延期申请,双方约定剩余房款149万元于2015年5月30日之前全部付清,如逾期未交,延期付款按日计算,每日扣除欠款3‰作为违约金。之后,刘某未按约定的期限支付剩余的149万元房款,新乡某置业公司也未向刘某交付房屋。

　　2018年7月,刘某将新乡某置业公司起诉至法院,请求解除双方之间的房屋买卖合同关系,新乡某置业公司退还其已支付的70.4万元购房款,并赔偿因延期交付房给其造成的损失。

　　新乡某置业公司认为刘某未按期交付剩余的房款已经违约,反而将自己告上法庭实在委屈,遂向法院提出反诉,请求判决刘某向其支付剩余的149万元房款,并从逾期支付房款之日起,按日3‰向新乡某置业公司偿付逾期付款违约金。

　　一审

　　购房人逾期未交房款,承担违约责任

　　卫辉市法院经审理认为,双方达成买卖商品房合意,确定了商品房的位置、面积、价款和付款时间等内容,该事实有新乡某置业公司出具的购房款收据、刘某出具的延期付款申请及双方陈述为据,双方虽未签订商品房买卖合同,但双方达成的协议内容具备了商品房买卖合同的主要内容并已支付部分购房款,应认定双方房屋买卖合同成立。

　　法院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,双方均应全面履行合同。刘某主张,其于2015年2月8日向新乡某置业公司交付70.4万元购房款时,新乡某置业公司承诺立即向其交付房屋,但没有相应证据佐证,不予采信;因双方没有明确约定交房时间,且刘某尚未交付剩余房款149万元,故刘某主张新乡某置业公司逾期交房,证据不足,不予认定。

　　另外,刘某主张其所购房屋后面有一座小白楼,新乡某置业公司在沙盘宣传中未予标示,由于这座小白楼,所购房屋失去了新乡某置业公司所宣传的商业价值,构成虚假宣传。法院认为,刘某购买房屋时其所购房屋已经建成,刘某明知该小白楼存在,故其主张新乡某置业公司虚假宣传不成立;刘某主张其所购楼房超容积率建设、系违法建筑、不能办理房屋产权证书等证据不足,不予采信,刘某要求解除合同,没有法律依据,不予支持;刘某未按约定的期限向新乡某置业公司支付购房款,构成违约,新乡某置业公司反诉要求刘某支付剩余149万元购房款,有刘某出具的延期申请为据,证据充分,予以支持。

　　关于违约金部分,法院认为,新乡某置业公司反诉要求刘某按照日3‰支付违约金,标准过高,应以超过造成损失的30%为标准适当减少,新乡某置业公司的损失参照中国人民银行同期贷款利率确定,即违约金应按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。

　　据此,卫辉市法院于2019年2月21日作出民事判决,判决刘某于判决生效后十日内支付新乡某置业公司购房款149万元,并自2015年2月17日起以30万元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金至该款项付清之日止;自2015年5月31日起以119万元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金至该款项付清之日止。驳回刘某的诉讼请求和新乡某置业公司的其他反诉请求。

　　二审

　　购房人举证不能,维持原判决

　　刘某不服一审判决,向新乡市中级法院提起上诉,请求依法撤销卫辉市法院的一审判决,改判支持其诉讼请求并驳回新乡某置业公司的反诉请求。

　　“双方形成的是商品房买卖预约合同,而非正式的商品房买卖合同。双方没有签订书面合同,且就商品房合同必备条款未达成协议。”刘某在上诉理由中还提到,新乡某置业公司违反规划规定,擅自提高容积率,造成整个项目楼盘无法竣工验收备案,导致无法办理产权证书,在此情况下要求其支付购房款,违背了交易的公平原则。新乡某置业公司未能履行其宣传内容,不能拆除堵在案涉商品房出口的建筑(小白楼),造成该商品房无法出租,失去商业用途,进而导致无法实现合同目的。据此,刘某认为自己有权要求解除双方达成的预约合同。

　　该案二审期间,刘某提交了两组照片证据,第一组现场照片证明案涉房屋已经建好,但是因为小白楼的影响,造成案涉房屋失去商业价值;第二组照片证明房屋实际状况与新乡某置业公司的宣传严重不符,卫辉市政府已经查明该处房屋因容积率超标,暂时不能办理不动产权证。

　　新乡某置业公司也提交了两组证据,一组证据证明案涉房屋及周边的营业状态,证明案涉房屋并非刘某所称的烂尾楼,小白楼在案涉土地之外,对案涉房屋的使用没有影响,案涉房屋周边的店铺营业问题是市场原因,与案涉房屋的位置无关;另一组证据是2014年11月13日《豫商时代广场计价单》,证明案涉房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价和付款方式已有约定,付款方式为两期付款,待第二笔款付清之日交付房屋。

　　新乡市中级法院经审查认定,对于刘某提交的证据,确认其真实性,但不能证明案涉房屋失去了商业使用价值,故对其关联性不予认定。对新乡某置业公司提交的证据,计价单真实有效,是双方的真实意思表示,并明确约定了案涉房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价、付款方式和交房时间,足以证明双方已经实际上成立商品房买卖合同,对其证据效力予以认定。该院认定的其他事实与一审一致。

　　新乡市中级法院审理认为,根据在案证据,双方事实上达成了商品房买卖合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力,双方均应按照约定履行合同。刘某称因小白楼使案涉房屋失去使用价值,缺乏证据支持,该院不予支持。对刘某称所购商品房因违反规划规定,擅自提高原批准容积率,造成整个项目楼盘无法竣工验收备案,导致无法办理产权证书的主张,因缺乏证据证明,刘某应承担举证不能的不利后果。

　　鉴于此,新乡市中级法院于2019年5月23日作出判决:驳回上诉,维持原判。

　　抗诉

　　购房人无法实现合同目的,有权解除合同

　　刘某不服二审判决,向检察机关申请监督。新乡市检察院经审查,决定提请河南省检察院向河南省高级法院提出抗诉。

　　河南省检察院第六检察部员额检察官冯海宽是该案的承办人。冯海宽经审查发现,本案再审争议的焦点问题有三个,一是案涉计价单和延期申请的性质是房屋买卖预约合同还是商品房买卖合同;二是双方当事人是否存在违约事实,应否承担相应的违约责任;三是合同是否符合解除条件。

　　“判断当事人之间的协议究竟是预约合同还是商品房买卖合同,一方面是看协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。具备了该条规定的条件,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件;反之应认定为预约合同。”冯海宽解释说,另一方面,还应根据当事人之间的意思表示判断合同的性质。就本案而言,双方事实上已达成了商品房买卖合同。“虽然双方约定还应签订书面商品房买卖合同,但案涉计价单和延期申请已具备商品房买卖合同的必备基本要件。”

　　关于双方当事人是否存在违约事实,应否承担相应的违约责任问题,办案检察官认为,新乡某置业公司作为出售方,应承担对案涉房屋是否能够办理产权证书的举证责任,而新乡某置业公司未能举证证明案涉房屋在合理期限内能够办理房屋产权证书,无法履行商品房买卖合同主要义务,存在违约行为。而刘某在交纳部分房款后未按照延期申请的约定交付剩余房款,亦存在违约行为。

　　关于合同应否解除的问题,办案检察官认为,本案系房屋买卖合同纠纷,交付符合约定条件的房屋及协助买受人办理房屋产权证书是房屋出卖人的主要合同义务。双方虽然未约定房屋交付时间及条件,但根据上述分析,新乡某置业公司作为出卖人,未能证明案涉房屋可在合理时间内办理房屋产权证书,无法履行合同主要义务,买受人刘某无法实现合同目的。根据合同法第九十四条规定,申诉人有权解除合同。

　　经河南省检察院提出抗诉,河南省高级法院于2020年11月24日裁定提审本案。经依法组成合议庭,河南省高级法院于2021年1月6日公开开庭审理了本案。

　　2021年3月16日,河南省高级法院采纳了检察机关抗诉理由,判决撤销卫辉市法院及新乡市中级法院所作一审、二审民事判决,解除新乡某置业公司和申诉人之间的房屋买卖合同关系,新乡某置业公司于本判决生效后十日内退还刘某已付购房款70.4万元,同时驳回申诉人的其他诉讼请求和新乡某置业公司的反诉请求。