大壮算个球，我爱员村

　　今天，我们来分享一位粉丝的投资故事。

　　去年年底，阿强在5万/m²的大壮名城和4.2万/m²的员村老破小，选择了后者。

　　用约336万的总价，全款购买了一间80平方的楼梯房。

　　一边，黄埔科学城的“当红炸子鸡”，后起之秀；

　　另一边，是位于金融城核心西区的员村，地段值千金。

　　两者相较，各有优劣，他又是如何考量的呢？

　　｜大壮名城

　　| 员村

　　事情要从去年11月说起。

　　当时，阿强出于工作自住需求，想在天河或者黄埔购房，预算500-800万之间。

　　他最初的要求是，珠江新城中区两房单元；或者在十三号线二期、五号线沿线地铁站步行距离600米范围以内；又或是琶洲地区，三房带主套。

　　这些区域的房子，都有一个共性：交通便捷、规划发展前景好、资金压力在阿强的承受范围内。

　　5万/m²的大壮名城小户型，成为阿强第一个备选项目。

　　大壮名城，虽然名字土气一点，但科学城一哥的位置，还是当得的。

　　|大壮名城区位

　　仅交通而言，周边就有6号线、21号线、7号线二期三条地铁；

　　配套方面，隔壁有萝岗万达广场和大壮国际广场，周边还有中山大学附属第三医院岭南医院以及萝岗儿童公园；

　　除此之外，大壮学位也不错，华南师范大学附属黄埔实验学校，简称黄埔华师，或者黄埔华师附。

　　无论是交通、学位、医疗还是生活配套，几乎没啥短板，总价也在预算范围之内。

　　我们都知道，大壮名城，脱胎于黄埔暹岗旧改。

　　这也让阿强也留意到了@拆神公众号，阅读了有关的旧改文章，进了我们的交流群。

　　阿强的目光，也转向了旧改房。

　　一开始，阿强意向性向中介了解了海珠琶洲新村回迁二手房（可转国有证），但市场非常紧缺，短时间内没有可售产品。

　　「琶洲新村二手房，阿拆之前有做过相关报道

　　从4500到7.2万/平，琶洲回迁房，六年大涨1500%」

　　随后，他在我们的交流群里发问，有无东部区域的旧改房出售。

　　有两个群友私下回复了他：一个推荐了智慧城附近的宅基地；一个推荐了位于员村地铁站附近的老破小，还发了贝壳链接。

　　由于宅基地买卖只有私下一纸协议，并不合法，不在阿强考虑范围内。

　　“日后拆迁无保障，扯皮起来要上法院，就没在考虑。”阿强说。

　　至于员村这套，抱着看看无妨的心态，阿强去了现场。

　　这套楼梯房，位于四楼，大约80方左右，南向四房带大阳台，户型采光都OK，更重要的是，紧挨着村屋和地铁口，而且有70年住宅国土证。

　　唯一的缺点，就是太破了。“状况就跟旁边的村屋一样的残旧”阿强说。

　　｜员村地铁站@阿强摄

　　｜员村地铁早高峰

　　在了解了金融城西区规划以及员村三年改造计划、看了周边七、八套房后，阿强决定“博”一把，以当时市场较高价格4.2万/m²，全款接手了员村地铁口的这套物业。

　　由于房屋太过破旧，阿强不打算自住，和楼里许多业主一样，先出租，再等拆迁。（根据贝壳的数据，目前，员村二横路一套两室一厅的房子，月租金约3300元左右。）

　　既然入手了，阿强想得也很清楚，这个投资，就是博一个未来核心地段的发展前景的确定性，比较于萝岗大壮优越很多，唯一不确定性的就是时间长久问题。

　　“必须有一个坚守5-10的打算，每天在群里吹吹水，就当精神安慰剂。”

　　从新房到老破小，员村凭借什么吸引了阿强？

　　员村，位于珠江以北，华快以西，金融城核心西区，是一条容纳了数十万城市奋斗者的旧村。

　　其区位得天独厚，地处广州三大黄金CBD包围圈，左手珠江新城，右手广州国际金融城，更与琶洲隔江相望。

　　同时，因临近珠江，还扼守一段美妙的江岸线。

　　作为珠江新城CBD的拓展区，员村未来将是创新产业集聚发展的核心区。

　　然而，诸多条件加持之下，员村的发展与城市面貌却不尽如人意。

　　好在，随着珠江新城的崛起，与其一步之遥的员村，也日益受到重视。

　　据相关媒体报道，早在2004年，广州市政府曾与天河区签订责任状，要求当年完成员村的征地拆迁，将其打造为承接珠江新城外溢需求的居住中心。但因赔偿问题最终搁置。

　　2008年，员村又有了重磅规划，不搞房地产，而是要打造珠江新城CBD延伸区，但效果同样不明显。

　　2009年，经历阵痛的员村重昂斗志，开始发展文旅产业，盘活了许多工业遗产，引进了一批创意产业园。

　　改造的风吹了多年，员村却没有迎来真正意义上的蝶变重生。

　　｜员村现状

　　直到2019年初，天河员村街石东村第五、六、七经济社——员村（自然村），召开了股东改造意愿表决大会。据参与投票的股东透露，同意票已整体达到八成。

　　去年年底，天河区住建和园林局发布了关于员村城市更新基础数据公示的通知。

　　员村改造，正式拉开帷幕。

　　根据广州市最新的城市更新方案，天河员村街石东村第五、六、七经济社，属于三年计划中的旧村改造项目。

　　而同属于三年计划的吉山村已经开拆，意味着员村旧改距离正式招商也不远了。

　　据了解，珠光已经在员村计划搭建改造咨询中心，越秀地产也已进村。

　　两虎相斗，珠光、越秀地产染指天河金融城员村旧改

　　这么好的地段，开发商竞争也是情理之中。

　　｜旧村全面改造流程图

　　员村所处的金融城西部核心区，按照官方规划，是产业数字化转型示范区，但长期以来建设进度比较慢。

　　直到去年，才算正式迈入快速建设阶段。

　　沿着黄埔大道一排，保利金融大都汇、金融城绿地中心都已基本建成。

　　另外，阿拆听闻包括员村、程界东西村在内，整个金融西区的规划都敲定了，不过还没有实锤，这里不多讨论。

　　总的来说，虽然阿强最终能否如愿引来拆迁改造，还不能确定，但房子的区位价值摆在那里，既然已经买了，那就是值的。

　　“一个字‘挨!’”。这是他的总结，也是决心。