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北京住宅用地竞拍方式大变化昭示着什么?

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  凡是过往,皆为序章。

  北京市规委和北京市住建委联合发动2021年度首轮商品住宅用地出让,尤其是针对竞拍方式等关键环节进行创新改革,昭示着房地产市场新时代的到来。

  第一, 调整供地节奏。集中推出优质地块,在出让金保证金制度下,综合考验开发商资金运转实力和理性投资决策,合理分流,引导土地市场回归理性。

  第二, 竞拍方式变化。设置地价上限,针对不同区位条件的地块,采用竞配建公共租赁住房面积的交易方式,以及竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式,简单说,就是比公租房面积配比和政府产权占比,直至竞高品质商品房建设方案。

  第三, 要求开发商在竞买环节提交房屋销售的价格承诺。

  第四, 约三分之二的项目设置了套内70/90平方米要求

  

  关键数据,亮点点评。

  亮点一,公租房供应量大幅上升。

  本次集中供地近40%的项目关联公租房。北京供地计划明确向租赁住宅倾斜,在单列租赁住宅用地的基础上,按照商品房供应下限等比例安排租赁住宅供应指标,租赁住宅在住宅用地中的占比由2020年的13%大幅提升到30%。

  亮点二,共有产权房闪亮登场。

  本次集中供地中,限竞房逐步退出。

  以海淀区树村两个地块为例。这两个地块区位优越,是政府此前曾挂出又匆忙撤回的地块,本轮重新出场的交易方式尤为引人注目,因为此间透露了政府的良苦用心和政策导向——

  “该项目居住用途,全部建设商品住房,不再配建保障性住房,改为共有产权商品房。“

  共有产权房,属性为商品房,特征是与政府共享产权。个人产权部分可以继承、抵押,交易税按份额交纳;持有阶段出租,房租收入归个人所有,相应的暖气费、修理基金等维护费用由个人承担;购买5年后可以二次交易,交易收益与政府按产权比例分享。

  

  综上总结,重点提示

  其一,一花独放不是春,百花齐放春满园。

  政府坚守定位“房子是用来住的,不是用来炒的“,我国房地产市场产品结构日益丰富完善。政府重点致力于托底保障,公租房和共有产权房份额大幅提升,以缓解刚需压力,解决中低收入者”居者有其屋“的问题。

  其二,未来商品房价格将是合理幅度的“稳中有升“。

  本次北京集中供地,政府给予的指导价,是基于同区域在售商品房价格之上约10%的涨幅,意味着市场的还是交予市场,商品房将会呈现有序的竞争格局。

  物以稀为贵。未来十到二十年,购买好城市、好地段的商品房依然是财富保值增值的硬通货,但 “价高者得“会迫使更多的人将目光转向公租房和共有产权房。

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