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全线普涨,楼市正在重演2016年?

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  5月17日,国家统计局公布了2021年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,在全国70城中,有62城4月新房房价环比上涨,重庆涨幅最高,较3月环比上涨1.4%。而在二手房方面,涨幅略有收窄,但是整体也还在涨。

  简而言之,新房、二手房都在涨,只是涨多涨少的区别。

  

01 全线普涨

  今年的楼市调控,有点多。

  前有深圳出台二手房指导价,强行降低市场热度。

  后有北京集中供地实施“房地联动、一地一策”,对每一宗地的拍卖都进行了限制,保证了土拍的低溢价率。

  其他热点城市的调控更是不间断,广州、上海严查经营贷,杭州、成都将法拍房纳入限购阵营,合肥将人才购房限制在35周岁以下,不断加码楼市。

  然而,在如此重压之下,楼市的发展势头还是比想象要强劲得多。5月17日,国家统计局公布了2021年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大,二手住宅环比涨幅变动不大。

  一句话,全线普涨。

  咱们先来看4个一线城市,在近期,这几个城市简直就是“活靶子”,也是楼市调控中的“重点对象”。然而从房价趋势来看,调控或许不尽人意,4个一线城市的新房涨幅依旧,只是二手房的涨幅略有放缓。

  以新房为例,4个一线城市的新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.2个百分点,其中广州以1.1%领涨一线;而在二手住宅方面,4个一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅较上月回落0.2个百分点,其中,北京、上海、广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%,深圳持平。

  深圳楼市的“止涨”,跟近期深圳的调控升级、严查违规,乃至上调利率都是脱不开干系的。今年春节前,深圳官方出台了二手房指导价,并要求银行按照指导价发放房贷。值得注意的是,热门地区的指导价普遍低于成交价。

  这种做法,等同于变相给热门区域提了首付比例,增大了购房者的上车压力。另外,深圳在近期上调了房贷利率,也进一步给楼市降了温。

  深圳在高压之下,才堪堪止住了二手房的涨势。而从大数据来看,楼市的热度早已从一线城市向二三线城市蔓延——

  31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均扩大0.1个百分点;

  35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同。

  热点城市的二手房涨幅仍然较大,并不完全被调控限制,甚至有越控越涨的趋势。而涨幅较大的区域,主要集中在热点城市、都市圈内三四线城市、棚改滞后城市。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析,造成这种现象一方面是前期明显上涨导致,另一方面也体现出调控政策对二手房着力难度大。再加上热点城市二手房价格上涨压力仍较大,部分热点城市前期限售政策到期,去年下半年以来市场热度高,新房库存低,需求转向二手房市场,导致新房和二手房价格上涨轮动的局面仍然存在。

02 土拍热度归来

  现在的形势,跟2016年有点儿像。

  咱们先来回顾一下2016年的形势,2016年的楼市也是在调控中拉开的序幕,然而观望情绪并没有持续多久,便被接下来的土拍打乱了节奏,伴随着各地“地王”的横空出世,原本趋于平稳的形势开始逆转,楼市重现疯狂。

  而在最近,伴随着集中土拍的帷幕逐渐拉开,我们似乎看到了相同的因子——

  4月26日,广州大湾区核心区域之一的南沙庆盛枢纽地块最后被招商以总价41.31亿元拿下,溢价率达35.84%;

  4月28日,保利以25亿元竞得重庆市两江新区两路组团C标准分区168亩纯居住用地,楼面价15711元/㎡,溢价率83.2%;

  5月13日,深圳市龙光房地产有限公司以总价69亿元竞得南山区西丽街道地块,楼面价为23650元/㎡,溢价率为44.96%。

  在高溢价的背后,是楼市的热度经久不退。重庆、杭州、无锡等地的土地市场热度空前,在刚刚结束的第一轮集中供地中,杭州超过七成的地块溢价率触顶,而重庆近半地块的溢价率超过50%。

  楼市的热度还在延续,与此同时,调控也在步步紧逼——5月13日,成都市房地产经纪协会印发了《关于进一步规范我市二手住房挂牌价格发布工作的通知》(以下简称:《通知》),内文提到,要进一步规范二手住房的挂牌价格,下架虚高价格房源。

  

  在政策出炉后,有人去贝壳找房上查询了成都高房价集中地区,发现待出售房源明显减少。在所展示的有关房源信息中,只剩下地下车位的售价信息,其余房源信息均为空白。类似于金融城、攀成钢、大源板块等高价楼盘,正在网上陆续消失。

  

  这条举措实在突然,结合此前成都在3月22日发布的房产新政中提到,将建立二手住房成交价格发布机制,很多人将其视作成都推出二手房指导价的“前兆”。

  在之前的322新政中,成都曾明确提到——

  一是加强对二手住房挂牌价格的管控,要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格,社会化网络信息平台要配合做好技术管控;

  二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理,逐步形成区域网格化的二手住房参考价格,定期在官方网站、微信公众号及成都住房租赁交易服务平台发布,用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

  如今看来,成都下架高价房源信息的做法,是符合“加强对二手房挂牌价格的管控”这一条的。但是具体到二手房指导价的落地,估计还有一段时间要走。

  毕竟,在此前杭州、合肥等城市也曾因为二手房过热的问题,下架过高价房源——杭州要求高于市场价15%的房源,房东需要签署承诺书;合肥也要求众多中介机构下架单价超过5万/㎡的房源。

  03 结语

  房价,到底还有多少上涨空间?

  关于这个问题,我们或许可以从另一组数据进行反推。此前,央行发布了《2020年第四季度中国货币政策执行报告》,内文指出,我国的居民债务继续扩张的空间已经非常有限,要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。与此同时,在一定程度上,脱离城市居民可支配收入的房价收入比,也增加了年轻一代的压力。

  简单地说,居民的负债率已经不允许房价继续大幅上涨了。

  因此,我们也能看到,近来高层对楼市的表态不断。近日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会,引发市场对房地产税可能会立法和出台的关注。

  让住房“去金融化”,或许是未来的大方向!

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