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通宵排队!抢房打架!这里的购房者,彻底慌了

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  作者:公子不悔

  01

  4月重庆房价,领涨全国

  5月17日,国家统计局公布了4月份70个大中城市新房与二手房价格数据。看完之后,可以用四个字总结:

  欣欣向荣。

  北上广深四个一线城市,新房环比分别涨0.6%、涨0.3%、涨1.1%、涨0.5%;二手房环比分别上涨1.2%、0.9%和1.2%,深圳持平。

  也就是说,四大一线城市,无论新房还是二手房,在强调控,政策从严收紧的背景下,没有一个价格下跌。

  从全国范围来看,70个大中城市中,有62个城市新房价格上涨,有54个城市二手房价格上涨。

  

  70城新房平均涨幅为0.48%,涨幅较上月扩大0.07个百分点;上涨城市平均涨幅0.56%,环比涨幅扩大0.07个百分点。

  70个城市二手房环比上涨0.4%,涨幅与上月持平,上涨城市平均涨幅为0.57%,涨幅扩大0.05个百分点。

  可见,在全球货币通胀压力下,哪怕4月份有30多个城市相继收紧了调控政策,资产价格依旧被推着上涨。

  分城市来看,涨幅最亮眼的当属重庆,新房环比涨幅高达1.4%,领跑全国。二手房环比涨幅也同样高达1.3%,位居第二,仅次于徐州。

  

  ▲2021年4月房价涨幅排行

  广州也很猛,新房环比涨幅全国第二,二手房环比涨幅全国第四。

  可见,4月份出台的强调控政策,并没能改变广州的房价走势。

  通过上图还可以看到,此前一直阴跌的几个北方城市,如济南、天津、青岛、郑州,新房价格涨幅位居Top20。由此看来,这几个城市的新房市场似有复苏。

  最让人诧异的还是重庆,这座此前房价一直保持得非常稳定的城市,何以破天荒般地领涨全国了?

  02

  两大因素,引发市场躁动

  由于天量的供应,重庆房地产市场基本保持着供需平衡,所以在众多中心城市房价躁动的背景下,重庆依旧保持得非常稳定。

  数据显示,近10年来重庆土地出让面积(主城区)几乎一直保持全国第一。主城区商品房无论是供应量还是销售量也常年稳居全国第一,是四大一线城市“北京+上海+广州+深圳”总和还多。

  最近五年,大部分时间里,重庆楼市都是供大于求。

  

  既然供大于求,重庆房价为何还是在涨?

  其实这种上涨是在土地价格上涨、人口流入、经济发展向好的推力下正常慢速上涨,而非不理性的上涨,无可厚非。

  但之前整体平静的重庆,4月突然领涨全国,主要有两个原因:

  一方面是土地市场火热传导给了二级成交市场;另一方面落户放松,增加了需求。

  第一,土地市场火爆,引导价格上涨

  自去年年末以来,重庆土地市场一直很火。

  2020年12月,重庆诞生新地王,楼面地价为13549元/平方米。

  2021年2月,佳兆业以8702元/平方米楼面价拿下大学城金阳第一农场附近一块地,溢价率57.6%,再次刷新了西永大学城楼面价纪录。

  

  地王频现,增强了市场信心,所以进入2021年后,重庆开启了稳步上涨步伐。3月份重庆新房新房环比涨幅0.9%,同比涨幅6.2%,在70个大中城市中排名靠前。

  进入4月份,政府发布《关于重庆市市辖区2021年住宅用地“两集中”出让公告》,披露重庆市市辖区2021年计划供应商品住宅用地30210亩,其中第一批涉及商品住宅用地119宗,共计约11280亩,总起始价549.23亿元。

  其中中心城区46宗,面积约6000亩,出让金444.13亿元,平均公告出让楼面价每平米6387元。这一楼面价较去年5772元/㎡,高出了11%,更是提振了市场信心,引发了市场对重庆楼市价格上涨的预期。

  而4月底重庆首轮集中供地土拍,更是让市场陷入疯狂。

  中心城区46宗土地,总成交额达635.04亿元,比起拍总额444亿元高出190.96亿元。

  除个别板块5宗地以底价成交外,剩余41宗地均溢价成交,占比高达87%。整体平均溢价率约43.78%,最高溢价率达129.98%,引发全国关注。

  而保利此次拿到的中央公园地块,楼面价高达15711元/平方米,也成为重庆新地王。

  

  此外,本次土拍楼面价创历史新高,平均达到9133元/平方米,同比去年飙升58%。

  

  而部分板块的“面粉价”已经超过了现售“面包价”,很多开发商纷纷停盘惜售、取消优惠,甚至放出涨价消息。

  当地居民也出现恐慌性购房。五一期间,重庆各大售楼处基本都是人满为患,排队抢房。甚至有维权纠纷的项目也被抢空,而某售楼处也因抢房发生冲突。

  

  ▲某楼盘凌晨4点排队

  五一期间到处都在排队买房。在如此强的上涨预期下,5月份重庆的房价涨幅很有可能会蝉联第一。

  因此,有人担心重庆是否会引发调控,甚至被住建部约谈。

  我觉得可能性不大,更有可能会对后期集中供应的土地,设置限价和溢价率上限。

  重庆4月份新房环比涨幅虽然领跑,但1.4%的增速并不是大涨,仍是慢涨,符合管理层的预期。

  目前重庆的均价1.3万元/平方米,相比于其他中心城市,这一价格可以说是良心价,没有加大调控的必要。

  

  而长期的供需平衡也决定了这座城市没有大涨的基础。

  第二,落户放松,购房需求增加。

  4月9日,重庆市政府发布《关于印发重庆市户口迁移登记实施办法的通知》,规定全体学生可以落户、务工经商可以落户、一人落户全家随迁等。

  这一通知将重庆本就不高的落户门槛降到了最低。

  重庆本就是一座人口吸引力非常强的城市。最近公布的第七次人口普查数据显示,重庆目前人口规模为3205万人,较十年前增加了321万,平均每年增加32万人。

  在落户放松之后,虽然暂时还没有披露人口增长的数据,但从重庆以往的增量来看,显然放松落户会使得人口增量数据锦上添花。

  从4月份购房需求增加,需求超越供应,也能侧面证明这一点。

  数据显示,4月份重庆中心城区住宅供应量均低于成交量,其中渝北区成交量达到67.75万方,环比上升25%;巴南区成交量达到33.37万方,环比上升3%;沙坪坝区成交量32.92万方,环比上升9%。

  

  03

  购房建议

  进入2021年以来,重庆房价明显在加快上涨,这种趋势随着土地市场的火热,会继续延续下去。

  如果是刚需,无需犹豫,抓紧上车。如果新房售罄,可以考虑中心城区二手房。

  如果是长线投资,笔者建议只能限定在原主城9区,也即渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区。主城新区价值小很多,远郊区最好不要碰。

  首先我们要明白,像重庆这么大面积的城市,供需矛盾不突出,不具备大涨的基础,尤其是当下强调控的时代。

  其次,如果将重庆视作一个省,那主城区就可以视作省会,原主城九区就是省会的核心区,2020年新扩容的12个主城新区,则可视作省会的郊区。

  

  重庆原主城9区,汇聚了这座城市的优质教育、医疗、交通等资源。

  人口方面,根据最新七普数据,核心9区人口已经突破1000万,达到了1034万,较十年前增加了288.24万。也就是说,核心9区用重庆7%的土地,容纳了重庆三分之一的人口,人口密度是三大板块中最高的。

  而远郊区,过去十年人口减少了376万,人口跌破1000万至979万。

  这说明,重庆郊区的人口和吸引的外地人口,都在往核心区流入。所以,无论是从人口、产业还是资源,原主城9区都是不二之选。

  从板块来看,最具投资价值的,当然是重庆核心中的核心“两滨一嘴”。资金充足,首选内环轨道线边界及以内区域,新房与次新房都可考虑。

  此外照母山、中央公园、西永、大学城板块,也是不错选择,但最好选择新房,且要沿着地铁线路买。

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