通胀又来了？懂行人：提前做准备，建议未来5年持有这两件东西

在大多数情况下，赚大钱真的需要天赋，一条信息，在你面前可能不过就是一则新闻，但对有的人来说，这就是千载难逢的掘金机会，甚至可成就为人生的第一桶金。我看过一则报道，早在2014年的时候，有新闻说公众号可以自己注册名字，一位嗅觉灵敏的商业奇才，竟然注册了与运动有关的几乎全部名字，比如舞蹈、篮球、足球、乒乓球等等，总计注册了数百个。因为这是常见名称，所以，天天都有人搜索并关注，每个账号都有数十万，甚至数百万的粉丝，一个账号就能卖出几十万到几百万不等的价格，没卖的账号，一年仅接广告都能赚上千万。那么，有没有不需要那么高深技术的赚钱项目？答案也是有的，从过去看，这就是买房。

回顾一下近20年，除了在极个别收缩型城市买房外，在绝大多数一二三四五线城市买房都赚了，不过是赚多赚少而已。就拿笔者老家的小县城来说，在1999年时，只需要1.5-2万就可以买一套房子，但现在起码要50万以上，涨了25-30倍。这还不算首付款只有2-3成的资金杠杆率，即使你首付5成，这个毛收益率也能再翻一番，达到50-60倍，在大城市的话，由于投入的资金量大，其绝对的回报额就要更多得多。

所以，身边有不少吐槽没早买房的人，笔者的一位邻居，长期经营生意，按他自己的话说，早在10年前，他就可以全款2套地段不错的房子，但他有一个执念是，由于生意上需要流动资金，加上不喜欢欠银行的钱，所以一直没有买房，始终相信只要生意正常，买房是随时的事，但世事难料，近年他的生意受电商的冲击，每况愈下，资金还被陷进去不少，在家人催促下，以及孩子要上学的现实情况，去年才在我们小区购买了一套学位房，不过，资金已不够全款，这位邻居感叹，生活似乎又回到了起点。

不过，别说普通人，包括很多大佬现在都有一个看法，认为房地产最好的时代已经过去了，理由很简单，就是我们已经一只脚已经踏入深度老龄化，劳动力人口已经跌入9亿区间以下，加上年出生人口跌破1000万也是近在咫尺。更直接的是，我们的城市化率已经有60%多，来自农村的购房力量呈现衰减状态。但事实却一次次给予了反击，都知道，由于突如其来的风波，对2020年的房地产是充满考验的一年，结果全年新房销售额超17万亿元，销售面积超17亿平米。即使到了2021年，据统计部门的数据显示，在前4个月，同比2019年和2020年，两年平均销售额和销售面积增速达到了17%和9.3%，中原地产首席分析师张大伟甚至预言2021年房地产销售额创18万亿历史将成定局。为什么会如此？这其实是我们经常容易忽略的另外两大因子。

1. 房屋售价成本一直在上升。用10年前与现在的数据对比一下，以20mmHRB400E螺纹钢为例，2010年全国平均价格在2600元/吨，目前价格在6200元/吨，后者是前者的2.38倍。还有土地价格，以近5年为例，根据CREIS中指统计数据显示，2015年全国300城平均成交楼面价为1368元/平米，但到2020年则升至2653元/平米，翻一倍，如果规模大一些的城市，其价格上升幅度就更多。其实，其他的原材料成本增长都是这个逻辑，其价格不可同日而语。

2.货币在增加，老百姓需要寻找抗通胀的标的。在过去的一二十年里，M2在大多年份的增速都在10%以上，随着到手的钱越来越多，大家需要把这些钱投出去，从大家传统“家”的观念，以及房子的保值增值属性看，房子无疑受到普通大众的喜欢。别说普通人，就是有钱的明星也是如此，刘嘉玲在《金星秀》节目中就劝金星，“有钱了不要与朋友一起投资，一定要买房”，这么多年下来，不知赚了多少倍，有人网友说他们比拍电视还赚钱。

从这个角度看，房价增长，可以理解为一种货币现象。假定10年前整个社会的货币为5亿元，买一颗鸡蛋需要5毛钱，现在全社会货币量增加到10亿元了，那么，一颗鸡蛋的价格可能就需要1元。回到房子上也是如此，货币增加，各种原材料、地价等售房成本都在上涨，房价不涨才不正常。正如中泰证券旗下齐鲁资管的首席经济学家李迅雷所言，“房价从人口现象过渡到货币现象”。

就实际情况来看，大多普通人都不希望房价过快上涨，即便已经有房子了，但要置换时，还是需要更多的置换成本。但现实是，什么商品都在涨价，原材料成本在提高，要想房价下跌或者原地踏步，自然是不太实际，而且，从国家对楼市的调控基调看，主要大方向还是“保持健康平稳发展”，如果经济发展，大家收入增加了，房价保持一个与大势一致的趋势或也是各方容易接受的结果。

除此之外，这次席卷全球的风波也为全球货币政策带来不确定性因素。根据机构数据显示，2020年美国货币供应M2同比增加超24%，到了2021年，仍旧继续一路高歌，据沃顿商学院教授Jeremy Siegel的警告显示，今年美国的货币供应量增加了近30%，如果继续保持这个速度，未来2-3年，美国的通胀率将突破20%。美国作为第一大经济体，其泛滥的货币政策谁也难以独善其身。国际货币基金组织做过一份统计，全球仅有十分之一的国家通胀率是低于10%的，美国大幅发行货币，对世界的通胀影响不过是早晚而已，全球又一轮通胀正徐徐到来。怎样抗击通胀？有懂行人表示，提前做准备，建议未来5年持有这两样东西。这是什么道理呢？

第一件东西是“一部分房产”。为什么要在这里强调“一部分”，这可不是玩弄文字，因为从过去一二十年看，即便整体房价涨了那么多，但还有很多城市基本没怎么涨，如果算上通胀的话，贬值幅度非常之大，这些房产所在的城市有一个共性，即基本没有什么支撑产业，年轻人持续流出，按照智谷趋势的统计显示，差不多每10个城市就有一个类似的城市，大多位于发展欠佳的北方和中西部地区。

那么，什么样的房产才具有抗通胀价值呢？经济学家任泽平日前公开演讲提到：“人口流入的都市圈房子”，而根据中国证券报在今年1月30日报道，任泽平团队发布的相关报告显示，中国已经进入了都市圈时代，根据人口流向看，目前人口呈现向粤浙苏和回流中西部并存的趋势。而且，据最新公布的人口数据也印证了这一说法，近10年，广东、浙江和江苏分别增加了1080万、607万、405万，位列人口净增加前三甲，有人口持续支撑，住房需求还会进一步释放，房产价值还会继续增长。

此外，还需要注意的是，即使在同一座城市，板块之间也冷热不均。随着原住居民改善意愿逐步增加，只有那些品质住房才更易跑赢大势。所谓品质房，一般具备处在核心地段、属于品牌开发商开发及其配备的优质物业，如果加上优质的教育资源就更棒了，即使发展到美国那样的发达国家，优质教育资源同样稀缺。

第二样东西是黄金。最近全球的钢、铁、铜等有色金属价格涨势明显，原因有很多，但最主要的因素还是供应出现失衡。其实，黄金作为有色金属的一种，其稀缺性更为突出。大家知道，黄金是作为一般等价物，是各国储备品种，由于黄金不受各种杠杆变化的影响，一个国家黄金储备的多少，往往意味着抵御各种国际投资基金能力更强，在目前的复杂世界环境下，国际黄金储备需求仍然较大。此外，随着人们的收入提高，对黄金首饰的需求也在增加，还有各种科技进步，其中也会利用到黄金的导电性和延展性，比如航空航天领域，还有一些民用的高科技使用黄金也越来越多，如私人传感器等等。

黄金需求虽然在不断增加，但产量却极其有限。黄金巨头 Franco-Nevada 的创始人 Pierre Lassonde 曾担忧到，在70年代、80年代、90年代，几乎每一个大年代都能发现一座5000万盎司以上的超大矿床，超10个3000万以上的大矿床，但在过去10年，别说5000万盎司的矿床，连一个3000万盎司的矿床都没有发现。从他的话，我们也可以读出，黄金供不应求将是一个长期趋势。

作者：纵横论市