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紧张!盐城楼市即将陷入严重房荒,去化周期仅3.5个月!

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  别的城市形容楼市皆是瞬息万变,到了盐城则是火、炎、焱、燚……

  地价越拍越高、楼市需求旺盛,种种因素导致盐城房价上涨过快,楼市调控势在必行。


  近年盐城楼市发展脉络

  纵观盐城楼市历年发展脉络,2015-2017年得益于中央“去库存”号召地方人才激励等利好政策下,楼市迎来一轮量价齐升;

  2018年因前期需求透支严重整体量价稳步回调,市场趋于理性;


  2019-2020年楼市再迎高点,节节攀升,主要是受到棚改货币化安置、“地王”频现、政策宽松等多因素驱动;

  2020年商品住宅成交面积创6年新高,供不应求价格波动上行至11325元/平方米。

  盐城首次启动楼市调控

  3月17日盐城市政府网站发布了《关于商品房销售价格政策的提醒函》,对于商品房在销售过程中房价做出明确规范。


  随后,市住建局、市市场监督管理局联合执法,对市区重点楼盘进行检查,同时加大对违规销售、哄抬房价行为的查处力度。

  4月2日,盐城召开市区房地产开发企业集体约谈会......


  如果这一系列举动是在敲打当前房地产市场种种乱象问题那么加大土地供应则是盐城对楼市调控亮出的底牌。

  2021年半年内,盐城迎来首次土拍限价,然而结果是未见奇效,却导致一波土拍火爆、新房供不应求、二手房一路飙涨。

  主城新房断供近2个月

  今年开始几个月,每个月都或多或少会有项目备案价公示,但是,目前二季度即将过半,仍然未见放量,仅有近期盐城君启项目备案了3栋楼。

  而自2020年8月起,盐城楼市商品房住宅的供应端即开始一路下跌。


  市场供应不足,大量购买力涌入少有的几个推货项目,当今的主城市场几乎逢推必罄。

  过去,新房“秒罄”是购房者对项目性价比的肯定,可是到了今年主城边缘地带都在“秒抢”。


  大家之前以为是的“老大难”楼盘,现在都变得格外抢手,大有翻身农奴把歌唱的态势。

  这些火爆现象的背后都离不开市场的推手。少量新房供应无法满足当下购房需求,供需失衡下,卖方市场成为主导。

  19个纯新盘积压,久未面市

  久旱的市场下,购房者苦苦等待纯新盘入市解渴,然而,事与愿违。

  小半年过去了,楼市上新速度缓慢,自新盘备案价新政至今,盐城仅1个纯新盘价格公示(盐城·君启)。 据不完全统计,主城区等待入市的纯新盘数量达到19个


  其中多个纯新盘屡次放风,但迟迟未见入市,甚至有很多项目已经守盘长达1年之久。待入市项目中城东、城南为目前待售主力,其中不乏文轩府、中海华樾等多个优质纯新盘等待首发。

  案名曝光、售楼部公开却迟迟未入市,原因主要为以下两点:

  1、工期影响,拖慢入市进度;

  2、备案价博弈,价格被卡。

  眼看着已经步入年中,仍有大量纯新盘积压,不少购房者押注等待,根据目前各项目放风消息来看,下半年或为纯新盘进场高峰。

  1.2万/㎡以下房源仅占3成

  买房难是现在大家的共识。刚需家庭更是难上加难,无房可选是目前切实存在的现状;近2年,高价盘、改善盘当道,满足刚需家庭置业需求的楼盘也是越来越少了

  分区域来看,主城、城南项目主要集中了高端购买力的改善型客群,而河东、城西等外围区域除了地缘性客户之外,还会吸纳盐城下属郊县客户。


  盐城城区的买房者中基本为盐城本地人为主,基本不存在外地“炒房客”。目前来看,市场正从刚需往改善发展,但还是以首置、首改为主,盐城的热销户型基本为100-120平方米三房刚需、刚改户型

  值得一提的是,盐城今年一季度成交商品住宅10817套,创下了历年来的高点。


  图表来源于GO房网数据中心

  从近期成交的面积段来看,受主力成交项目影响,主要为110-130㎡,多为刚改客户成交均价来看,全市项目成交均价主要集中在1.5-2万之间占比48%; 9千以下均价项目占比为0%,成交均价在1万2-1万5之间占比33%。


  老盘逐渐清退,主城新房面积大,单价高,再看总价更是惊人,这道硬门槛更是阻挡了不少购房者。

  另外,还有需要直视的抢房难度,千军万马过独木桥的新房市场下,登记陪跑成了家常便饭。

  住宅存量见底,去化周期不足4个月

  住宅增量乏力,而目前库存也在告急。需求持续增长,而供应量稀缺,必然不断催高市场热度。

  结果导致的不仅是置业者购房焦虑,更严重的是盐城市商品住宅存量的见底。


  图表来源于GO房网数据中心

  从近一年盐城市商品住宅存量数据来看,自上年8月,存量陡降,自此呈现近乎直线式下降状态,新房库存一路走低

  截止到3月底,盐城主流商品房存量剩145万方,去化周期仅有5.5个月,明显的供不应求。

  据统计,自2020年5月以来,随着盐城楼市的逐渐恢复,住宅库存量连续下跌了15个月。

  截至今年4月底,盐城楼市住宅库存量150万方,创历史新低,去化周期仅为3.5个月,具体到各个板块,都有不同程度的“房荒”,新房难求已成市场常态。


  严峻的供应形势下,存量住宅持续低位,急需补货库存决定热度,市场断供下,严重房荒,买房成为一场资金实力+运气的比拼

  新房供应“断层”下,跑量与价格战都不再适用,只要有房源推出,便是王者。

  之于购房者来说,虽然当下市场能够中签便是上乘,但还是得结合自身需求与房源进行考量,切勿盲目追高。

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