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我在县城买的33层高层住宅,砸手里了!

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  这本来是五一后回来马上写的文章,但由于各种原因,耽误了。

  五一期间我回家去我买的房子那看了一下,颇有感慨之后在我的备忘录,打下了这个略微夸张标题:

  我在县城买的33层高层住宅,砸手里了。

  虽然我买的已经不是县城,只是新区,但还是想用这个振聋发聩的标题警示那些还没去县城买房的人,希望能叫醒一个是一个。

  

  县城买的房子,容易砸手里。

  这点反复说,有人反复掉坑不理解。

  

不要再说买不起一二线城市,只能回县城买,买不起一二线,可以去买环一线。

不要再说未来退休回去住,一个2-30岁的人,就想着60岁以后的事情,有点想得多。

不要再说自住兼投资,县城的房子就压根没有投资属性,住不了也租不出去。

  总之,除非你现在已经在老家,真正有居住的需求你可以买,以上3条理由都不是你现在去买老家房子的理由。

  如果你不能理解,我结合这次最新公布的第七次人口普查数据来说说。

  从10年数据来看,多数城市都有增量,但如果结合2019年各市公布的统计公布和2020年的人口普查数据来看,其多城市已经开始负增长了。

  

  过去1年人口增量最多的前10排名是广东、浙江、江苏、河南、贵州、福建、山东、重庆、陕西、海南、新疆。

  但哪怕是增长人口数量最多的广东省,人口最集中的也只有那几个城市。

  从第10名的肇庆开始,往下全是负增长,结合人口流动效应来看,省内流动基本往珠三角聚集,湾区的肇庆都开始负增长,何况广东其他穷兄弟,贫富差距越大,年轻人口自然越喜欢往富裕的地方走,这是人性,也是趋势。

  

  很多人问我县城开了高铁,要不要买高铁附近的房子,我告诉你,县城开了高铁,不是把人往县城运,而是方便县城的人出去打工而已,跟着高铁去买房,就是跟在后面帮开发商接盘。

  广东尚且如此,其他省份也一样。

  云南,过去10年省会昆明几乎拦下了所有的人口增量,其他两个增长的自治州刨掉自然增长人数,流入人口可能是0甚至负数。

  

  浙江,哪怕增长也很牛逼,趋势也是只是往杭州、宁波走,金华虽然10年增长总量达到50多万,但2019年增量不过只有2万人、温州也只有5万人,嘉兴还有7.4万人,除掉自然增长率,这几个市的常住人口增量根本不高,甚至0增长。

  这些都表明:人口开始往省会城市走、往大城市走,中小城市在快速萎缩。

  而且随着我们国家总量人口增速的放缓,抢人大战将进入白热化阶段。

  现在看,浙江下属地级市确实经济牛逼、房价牛逼,但承接房价最关键的因素是人,现在人口不是负担,而是资源,所有城市在抢夺人口资源,那些地级市在抢夺人口上根本没太大优势,现在高耸的房价谁来买单?

  没有人,你买的房子怎么完成击鼓传花的游戏?

  城市没选好,买的全白搭。

  

  另外,33层的高层住宅,容易砸手里。

  如果大家还记得,3月29日,住建部出台了一则《关于加强县城绿色低碳建设的通知(征求意见稿)》的通知。

  

  里面提及一点:

  县城的新建住宅以6层为主,6层及以下住宅占比应不低于75%。确需建设18层以上居住建筑的,应严格充分论证,并加强消防应急、市政配套设施等建设。

  这说明以后县城基本是不建高层住宅了,而楼市最疯狂的2016-2017年,有大批人就是买了高层住宅。

  本来县城就没有那么多人口支撑库存消化,之前建的大批33层高层现在空置率巨高,大多数县城只是东施效颦去建高层,根本没有考虑本地市场消化,只是等着韭菜进场。

  我买的小区就分10期开发,一共100多栋,2梯3户,33层楼高,保守估计是1万套以上,户均3人来算,就是容纳3万人。

  

  这只是一个盘,周边还有多个百亩大盘,按照规划到2020年核心区人口规模要达到65万人。

  但我在老家买的那套房子,交房2年,入住率不到30%,其他楼盘据我了解大多如此,其余都是那批高峰期买入想着自住兼投资的。

  单纯靠建房子去预测人口规模太扯了,没有产业,只会建房子的新区,不是海市蜃楼是什么?

  县城根本没那么多人,去建33层高层住宅,不仅和碳中和的目标不一致,还是成本和效率的浪费。

  其次,33层住宅的背后最不可忽视的就是安全问题,尤其是消防安全。那么高的住宅,一旦发生火灾,蔓延速度快、抢救时间长,而县城的人力配备以及设备配备不如大城市完善,消防应急措施根本不如大城市及时。

  目前大多数城市的消防云梯最高抬升大概是50米,也就是17楼左右。而且云梯车对于环境的要求非常高,路的宽度要在5米左右,空中5米以内不能有电线,一个几十吨的车要开进小区,对小区地面的承重能力要求也非常高。

  很多小区可能都不具备云梯进入的条件,一旦发生消防隐患,17楼以上居民的安全风险可想而知。

  这也是为什么《意见稿》中提出确需建设18层高以上居住建筑的,应严格充分论证,并加强消防应急、市政配套设施等建设的原因。

  所以从安全保障问题来看,县城房子也根本没有修33层高的必要。

  

  如果说大城市因为人多地少,还能享受很长一段时间高楼带来的经济集聚和繁荣,那么县城+33层高层这两重因素,就彻底把县城高层住宅砖头化,彻底砸手里。

  很多人会质疑明明我老家县城还在涨,哪怕5000涨到6000也还在涨啊。

  是的,确实还有一部分在涨,因为我们国家城市化进程还在继续,根据最新的七普数据,我们的城市化率只有63.89%,和发达国家的80%相比,还有非常大的空间,而每个省份的城市化进程有快有慢,就导致哪怕是县城,也还在分化。

  一批人的老家还在涨,而另一批人的老家房价已经开始下跌。

  但那批还在涨的城市,更多是因为棚改化进程的需求在消耗,并不是因为外来人口涌入去购买,而这批拿着棚改货币化安置钱的人,基本涌入的是新房市场而不是二手房市场,你现在购买的房子,到时候是要在二手房市场流动的。

  也就是说你之前买入的房子,到底能不能完美脱手再反手赚上一笔,得去到二手房市场去经受考验。

  一线城市是一二手倒挂,二手可以比新房卖得更贵,但县城房子是新房比二手贵,哪怕你没住,从入手开始算起,基本开始亏本,这和新车落地是一个道理,一落地开始贬值,因为每月贷款你得付,如果二手房的涨幅涨不过贷款利率,基本就是个亏。

  就我老家,属于走在城市化进程前列的城市,2016年前买的房子,确实还涨了但涨幅非常有限,而16-17年入场的那批,现在基本被套牢。

  而且因为我老家属于广州都市圈的城市,到广州45分钟高铁,深圳1小时45分钟高铁,但这并没有给城市房价带来任何溢价,反倒是方便年轻人去广深打工。

  这是我老家的情况,而同事小狮的老家前两年刚经历一场棚改,现在大家买房热情不减,新房价格确实节节高升,涨到5000多了。

  可殊途终究同归,起步速度不一样,但终点还是一样的。

  我老家的今天可能就是同事小狮老家的明天。

  我们最无能为力的就是和趋势作斗争,现在趋势就是人口总量增速在放缓,人口不断往大城市、都市圈走,户均家庭人数越来越少,年轻人一胎都不愿意生,又哪来的二胎?

  以后县城这些密密麻麻的高层住宅又谁来接盘?

  

  我当时买下老家这套房子的时候,是我刚踏入这行不久的时候,年少不更事,也走过一些错路,现在也才有实际案例警示还想进场的朋友。

  有时候买第一套房的智商税总是要交的。

  每次我回家,站在我的房子往外看,视野开阔、空间感舒适,每每此刻我都不禁感叹,内心一种莫名且奇妙的感觉升起:啧,这房子是属于我的,爽。

  可当我和中介聊起出售价格的时候,直接把我拉回地面,还顺带几个刮几个耳光。

  原来:县城的房子真的只是房子,而已。

  

  最可怕的是,旁边又开始建新一栋房子了,新房复新房,新房何其多,而二手,到底什么时候脱手,我看是遥遥无期。

  -end-

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