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房价与地价加速背离的郑州,留给你犹豫的时间,不足16天!

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  撰文:悟净美编:田青校对:紫藤

  面粉已经贵过面包

  站在之前疫情的节点上,看当下,谁也没有想到,全国楼市复苏会如此的强劲,土拍市场更是战火连连。

  2021年4月26日,广州。

  集中出让48个地块,引来近百家房企擦掌。最终42块土地成交,土拍金额超千亿。溢价率对比去年整体上升11.79%。要知道一线城市土地价格贵,接近12%的溢价率已经是再创新高。

  2021年4月28日,重庆。

  集中出让46个地块,多块土地楼面价直接创下新高,环比涨幅高达58%。其中某央企在中央公园板块拿下地王,15711元/㎡的楼面价,直接赶超周边在售楼盘价格,无异于在平静的楼市中扔下一枚重磅炸弹。

  2021年4月28日,无锡。

  集中出让16个地块,一次性诞生了12个楼面价超万元的地块,直接加重了各个房企持仓观望的情绪。

  2021年5月7日,杭州。

  集中出让57个地块,22块住宅用地未拍先爆,直接达到最高溢价。短短一天中,约700多亿土拍资金就落袋为安,两天内土拍成交额破千亿。

  而且,此次集中土拍,呈现出很明显的几个特点。

  1、土地溢价率环比普遍上升,土地价格更贵了。

  2、二线城市房企拿地热情高涨、溢价率普遍高于其他城市。

  3、这次土拍中,国企央企成为主力军,动辄数个马甲百亿资金围猎一个地块,成为常态。

  那么为何会出现这种情况,这些土拍的背后到底意味着什么?

  其实答案很简单,疫情之后,为了经济的快速恢复,国家推出一揽子振兴计划。其中货币环境持续宽松,市场上的钱多了,必然催涨资产价格全面回升。


  进入2021年以来,中国经济基本面持续向好。同时以深圳、广州、东莞为首的南方城市开启新一轮楼市行情,上海、合肥、南京、武汉等城市躁动不已。

  土拍市场的火热也反映出各大开发商对于未来市场的信心和预判。

  就目前而言,国家中心城市的郑州,对比周边城市价值凸显。

  郑州,需要的只是一次契机而已。

  ——2——

  关注6月3日的土拍结果

  要问郑州的地产媒体,近些日子最关心的事件,2021年6月3日集中土拍一定是榜上有名。


  这次土拍,集中出让的土地中,不乏业内关注已久的优质地块。最引人注目的北龙湖由限价3.2万/㎡,直接飙到3.73万/㎡,加上5600元的装修,价格高达4.29万元/㎡。

  其他如枣庄城改19号地,张砦村杜岭村城改30、31号地,高皇寨17、18号地。土拍后的入市价格极有可能再创新高。所以,此次土拍无疑具有风向标的作用。


  其中,我比较关注的,是位于经开第五大街以西、南三环以北的9号地。

  因为,这块土地无论所在位置,还是约155亩的地块素质,极其适合做出改善产品。而约2.25万/㎡的限价,依然阻挡不住实力房企对它的角逐。

  这块土地一旦成交,无疑会将郑州改善楼盘的均价全面推入2万+的水平。

  尤其是,当你梳理郑州楼市中各个组团,不难发现一个事实。今年大家普遍对主城区的改善楼盘更为关注,购买热情也更高。

  而且,当下的市场环境中,主城区市场平销期内,楼盘去化速度明显加快,月销百套以上的项目,越来越多。

  如果你想在郑州主城区内买上一套能看上眼的改善房,均价基本都在2万元/㎡起步,只有将单价提高到2.5万元/㎡左右才有挑选的余地。

  

金水北区组团,稍有改善基因的楼盘,价格基本在19000到20500之间。瀚宇天悦城后期楼王的大户型据传将突破2.6万。
老郑东新区组团,只能看二手房且单价20000到25000才可以有挑选。
老经开区组团,保利、华润的项目基本稳定在19000到21000之间。
老城区管城组团,但凡和改善沾边的,18000早已是起步价。
老高新区组团,挨着四环的改善项目,都已经飙到20000+的成交价格。
老城区西城组团,改善盘少且贵,基本能看上的都在20000以上。

  因此,当主城区,尤其是东部有这样一个能弥补“断层带”的地块出现时,必然会受到众多开发商的争抢。这也是,老经开9号地限价提高的背景。

  而且,去年很多改善楼盘都集中在中部或者西部,雅颂居、恒大云玺、昆仑望岳等主城改善盘一旦推出就持续热销,虽然缓解了周边的改善需求。

  但相对应的是,中州大道以东的区域内,除了北龙湖外,真正的纯改善楼盘却凤毛麟角。东区改善的需求还未得到释放,有意置业东区的改善人群,面临“无改善房可买”的境地


  200W以下的刚需房看不上,600W以上的北龙湖买不起。现在连靠近东区的老经开,改善房都隐隐有突破2万+,站稳2.25万的势头。

  综合对比之下,滨河国际新城价值高地、价格洼地的属性,一目了然。

  当众多东区改善客户,一旦被高企的地价唤醒。这块洼地,到底能存在多久,还是未知数。

  ——3——

  改善人群往哪里去?

  对于滨河,东哥团队一贯比较推荐。早在2019年,东哥就已经实地视频直播过滨河的现状,在东哥探盘的研究体系中,滨河国际新城一直被定位为“郑州版北京望京”。


  因为,它既靠近老东区CBD、龙子湖、高铁东站、北龙湖组成的郑州核心价值高地。一条东三环十几分钟车程就可以直达高铁东站商务区,未来即将开通的3号线也将其与现有的轨交串联。


  更因为,在郑州的各个新区中,它无疑是落地快、呈现好,城市界面堪称郑州封面的宜居空间。

  滨河从诞生伊始,就一直定位改善人群。无论是网红打卡地的戒指桥,还是蝶湖边,又或是海绵城市和综合管廊。滨河国际新城一步一个脚印,踏踏实实兑现着自己的诺言。

  他按照自己的节奏,惊艳着郑州人。如今的滨河国际新城,早已经是郑州改善人群绕不开的必看选项

  但是,在滨河置业,同样也不是处处可买,一定要遵循三个原则。

  1、北优于南


  因为细看滨河国际新城本身,最重要的城市资源,一是蝶湖,二是学校和产业,三是商业、生活配套。

  从上图中不难看出,商业配套是围绕蝶湖、潮河展开。滨河最好的城市界面、未来最多的城市级商业配套,乃至地铁3号线和规划的11号线交会点都在经南八路。

  换句话说,改善群体滨河置业,当下最具有生活氛围,学校、商超、人气聚集的分界线就是经南八路。

  可以说,经南八路已经俨然成为滨河国际新城的发展主轴。经南八路之于滨河国际新城,就相当中原路之于中原区,金水路之于郑州市!

  因此,滨河置业的原则一:经南八路以北是首选。

  2、央企优于其他房企


  当众多有意置业于滨河的改善人群,还在纠结于买入单价的时刻。我最揪心且最想让他们马上明白的一句话,却与价格无关。

  而是,当下置业,先别看你买入的房子单价值不值了。要看你买的房子,开发商以后还存在不存在。

  面对这个剧烈变动的时代,集中土拍、三道红线、城市巨变形成的叠加共振,显然利好央企,利空其他房企。买的安全比任何时候都需要摆在第一位,去慎重的考量!

  因此,滨河置业的原则二:安全第一,首选央企。

  3、准现房优于期房

  作为改善人群,最不能承受的事儿是什么?

  是价格过高,是兑现过慢,还是无房可选的尴尬,我想这些都不是。

  因为,毕竟改善人群最核心的需求,其实是对生活环境的进一步升级。从三口之家到儿女双全,从逼仄拥挤的市区到鸟语花香的滨河,从90多平的刚需三房置换到120平起步的大三居或者大四房,改变的是生活方式和生活环境。

  但是,当下的郑州市场中,买房子最大的不确定性,就是期房的问题。

  一切未落于土地上的诺言都是虚幻,效果图的炫酷和交付的尴尬频频上演时,买准现房还是买期房,已经不是问题,问题是哪里有符合以上三原则的实景准现房去选择。

  毕竟,实景是不可改变的事实。没有货不对板的担心,没有期房的种种不确定性,更可以眼见为实,打消一切顾虑。

  因此,滨河置业的原则三:能买现房,不买期房!


  综合来看,位于经南八路南北两侧的中海如园的准现房和中海意园的少量现房,更符合当下改善人群的需求。

  因为,中海地产本就是国资委直属的大型央企之一,母公司中国建筑在2018年世界500强中排名第23位,是全球第一大投资建设集团。

  2013年中海首入郑州,就致力于为这座城市打造出具有里程碑意义顶豪楼盘。第一个代表作品中海·锦苑,力压东润泰和,成为郑州第一代改善楼盘的标杆。

  从北龙湖到双湖科技城,从惠济再到滨河国际新城。中海不仅每盘必火,更是一直处于郑州城市开发的最前沿,为更美好的郑州助力。

  而且,央企背书,对于消费者来说,资产更安全,品质更有保障。

  其次,从中海意园的实景交付效果来看。升级后的中海如园,准现房的实景呈现,更值得期待。


  因为,从地块素质来说,更偏改善。为了保证景观的展开,中海如园没有做高低配,纯高层的设计无疑让改善人群最在意的居住舒适性大大提升,采光、通风俱佳且楼间距更大。



  同时,在造景上,中海如园将传统的三进式院落中融入京都十景,把东方园林意境与人性关怀结合。

  为不同年龄段人群设置适龄的活动及场地,不论儿童、青年或是长者,都能享受到游戏与锻炼的乐趣。


  在空间上点缀绿植、树木,融入小桥流水。借景留白中,给人以小中见大、意蕴无穷的艺术效果。


  悠游其中,曲径通幽,峰回路转,正是中国传统美学之所谓:山穷水尽疑无路,柳暗花明又一村。


  至于那些精雕细琢的漏窗、洞门。借景中,更使人观之不尽,回味无穷。




  最后,是户型。约107㎡三房也配置双卫,满足改善人群的需求。约123㎡的三房搭配双阳台让生活更加从容有序。约142㎡的改善四房,是无可挑剔的经典户型。

  可以说,中海的户型设计,基本瞄准了改善人群的软肋,不管你的喜好如何总有一款适合你。

  没有时间犹豫了!

  前几日,第七次全国人口普查中,河南以约9936万人高居前列,而郑州人口的流入速度也明显加快。

  可以说,未来的郑州改善楼盘将会长期面临供求失衡的局面,真正具有改善基因的区域中,品质改善的楼盘将会走入长期且坚定的上行通道。

  也正是如此,郑州乃至全国,城市中能够符合改善需求的核心地块,土拍价格虽然一路走高,但依旧挡不住房企和改善人群的热情。


  可以预见的是,2021年6月3日的土拍过后。郑州地价与房价之间将会加速背离,面粉贵过面包的结果,就是郑州改善楼盘的价格必然会迎来一次波动。

  留给郑州改善人群犹豫的时间,仅剩16天!

  备注:本文部分图片和信息来源于网络,仅为示意。关于楼盘一切最终信息以开发商公布为准;

  内容及观点仅供粉丝置业参考,根据个人需求而定。

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