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涉及200万郑州购房者的新政又来了!惊不惊喜?意不意外?

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  契税补贴真假?

  就在5月15日下午,关于中原区航海西路、汝河路、棉纺路街道办关于契税补贴新政开始流传。


  我打电话咨询了其中一个契税缴纳办理点回复是,补贴政策是真的,从今天(17号)开始,可以到指定点缴纳办理。关于补贴办理方式和去年一样,线上和线下两种申请方式。

  与此同时,还有一份2021年郑州各个区的契税补贴政策清单也开始流传—


  目前,除中原区,其它区没有官宣的通知。所以这份文件显示内容真假难辨。

  但从文件显示内容,是不是有些似曾相识。

  去年也是这个时候,自6月3日开始,郑州市二七区、金水区、中原区、管城区、高新区、经开区、郑东新区陆续出台契税补贴政策——


  去年各区契税补贴政策通知

  如果参照这份没有文件内容,将2021年(未确定)和2020年补贴政策对比,会发现——


  从各个区补贴点数和时间段来看,基本上和2020年保持一致;

  

从契税补贴政策看,都是采取“先征后补”,以资金划转的方式,进行补贴;

从办理方式看,都是线上(郑好办APP和河南省电子税务局)办理或线下(各区设置办理点)两种方式;

  所以,我是倾向于相信这份文件具有一定真实性,至少可供参考。

  我也就这次契税补贴的问题,咨询的相关税务工作人员,得到的回复是还没有正式通知或者正在研讨中。

  那么,参照去年的相关经验,大概率未来7天内,金水、二七、管城、惠济、新郑(下辖镇)关于契税补贴通知会陆续出来,经开、郑东新区、中牟大概率会在9月前后陆续出。

  新的一轮契税补贴已经开始。中原区已经开始办理中。其它区还未出明文通知。

  2

  补贴了多少?

  对于契税补贴,很多人可能没什么概念。

  比如补贴了多少?契税补贴对楼市意味着什么?为什么要补贴?

  补贴了多少?

  契税,是一种专门针对房地产产权变动征收的税种,是向新业主征收的一次性税收。

  目前郑州的契税政策如下表——


  以此次中原区补贴政策为例:

  

以一套总价130万的90平方米以下商品房为例,按照1%的首套房政策进行征收,契税缴纳为13000元,按照目前已公布最高补贴比例20%计算,补贴金额为2600元;

以一套总价200万的140平方米商品房为例,按照1.5%的首套房政策进行征收,契税缴纳为30000元,按照目前已公布最高补贴比例20%计算,补贴金额为6000元。


  参照去年郑东新区的契税补贴政策还没有出来,如果郑东新区也出台相关政策:

  

则假设以一套北龙湖800万的商品房为例,按照1.5%的首套房政策进行征收,契税缴纳为12万,按照目前已公布最高补贴比例10%计算,补贴金额为1.2万。

按照2%的二套房政策进行征收,契税缴纳为16万元,按照去年已公布最高补贴比例10%计算,补贴金额为1.6万。

  通过以上数字,相信很多人会对补贴有2个直观的感受:

  1、契税补贴优惠力度不大。

  契税补贴的金额不多,和你本身缴费多少直接相关,缴的多,补的多;缴的少,补的少;

  2、惠及人群面很宽。

  此次契税缴纳优惠,以房子为补贴的主体,针对已经购房,可缴纳但未缴纳契税的商品房购买人。

  参照去年经验,以二七区某交税网点为例,每天预约号码在500+以上。


  2020年某网点交契税现场图片

  对楼市影响大吗?

  因为主要针对的是存量购房者的补贴,所以对楼市影响不大。但属于楼市利好政策。

  3

  为什么要补贴?

  契税补贴优惠政策的目的,简单说,就是全力以赴完成上半年税收工作,缓解区级政府财政压力。

  这也就是为什么目前看到的契税补贴多卡着6月30日这个时间节点的原因。

  但,更深层次的原因是去年1月21日,郑州市人民政府发布的《关于调整市与县(市、区)财政管理体制的通知》——

  

其中关于契税部分的调整部分为:契税等收入下划区级,实行属地管理。

  也就是说契税属于区级财政收入了,这也是为什么契税补贴政策的发布单位是各乡镇、街道办的原因。

  所以,通过契税补贴,鼓励更多的人早点交税,其实是增加区级政府财政收入。

  因此,契税补贴政策是阶段性政策。之前买房没交契税的可以趁机缴纳一下,既可为区级政府财政收入做一点贡献,也享受一点政策优惠。

  4

  怎么交?

  具体要怎样交呢?很多人会觉得这还不简单,拿着增值税发票去相关网点预约缴纳不就可以了吗?

  但,其实,并没有这么简单。

  请看下图,这是去年刚出契税补贴政策,万科世阶业主群里,某业主给出的关于契税缴纳及近期契税补贴政策的计算分析。


  单看这个表格会有点懵!

  这里面涉及一个关键词“价税分离”

  所谓“价税分离”,简单说购房者买房,在销售中心交过首付,在房管局备案,银行按揭放款之后,在交房前,如果购房者需要购房增值税发票交契税或者办理其它业务,销售中心会给购房者开两份预收增值税普通发票(首付款和按揭贷款)。

  这种交房前预售增值税发票存在两种情况,一种是显示税率的,一种是不显示税率的.

  这二者的差别在于缴税基数不同,正常情况下,我们拿着增值税发票去缴纳契税,契税的缴纳基数如下图:


  看明白了吗?这里面有3点:

  1、总房款是包含税的;

  2、如果是价税分离的,不存在多缴契税的情况;

  3、如果价税不分离,存在多缴现象,后期会退税,但需自行去办理。

  所以,如果你去缴纳契税要注意:

  1、已交房,正常情况下,开发商会重新给你开一张价税分离的增值税发票,这就简单了,是多少就交多少。

  2、如果你没有交房,要看开发商给你开的发票是不是价税分离的发票,如果是,也不存在多缴;如果不是,是存在多缴,后期交房之后可以再去办理退税手续。

  这里面还存在一个问题,就是某些开发商在没有交房前不给业主开发票。我咨询的相关人员,结果是开发商有义务给购房者开增值税发票,但未交房不开是否违法违规,我并没有找到相关条例或者法律依据。

  所以真的遇到未交房,开发商不给开增值税发票,只能向有关部门投诉了。

  接下来,参照去年契税补贴政策期间,各网点排队办理的热闹场面,不禁让人感叹,都说买不起房,那些排队的都是谁?不是契税补贴,你都不知道你身边有那么多人偷偷买了房。

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