积极推进五大新城建设，助力上海“职住平衡”实现！

“十四五”规划和2035年远景目标纲要在聚焦房地产行业时，明确提到要完善住房市场和住房保障体系，让全体人民住有所居、职住平衡。随着我国经济及城镇化的高速发展，各大一线城市集聚了大量的人口，由此带来的人口拥挤、住房紧张、交通堵塞、环境污染等“大城市病”也愈加凸显，职住分离便是其中主要“病症”之一，通过疏解来重塑城市空间结构，是解决交通拥堵、环境污染、职住分离等的首要选择，也是根除“大城市病”的治本之道。

作为一线城市的重要代表，上海的“大城市病”十分严重，职住不平衡的矛盾同样突出。近日，上海市政府对外正式发布了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，明确提出未来要将嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五大新城建设成为长三角独立的综合节点型城市，这一重大战略部署将有效发挥五大新城对于中心城区疏解功能，进一步优化上海职住分离问题，淡化中心城区与郊区的概念，利于区域间资源的充分利用和均衡发展。

要实现职住平衡，需要从职、住两端双向发力。那么现阶段五大新城职、住现状如何呢？为此，本文尝试从区域产业基础，以及住房租赁市场的需求侧、供给侧等方面入手，以行政区的视角对五大新城区域内职、住发展真实情况展开探究。

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五大新城产业已经具备良好基础，

能够创造大量就业机会；

要实现职住平衡，重点在于打通“居住”堵点，

有效途径之一是加大租赁住房供给力度

作为大都市，上海在规划建设历史上，一直有着疏解中心城区城市功能的目标。一路走来，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五城经历了从卫星城、郊区新城到综合性节点城市的定位演变，经过多年发展，各新城均已形成良好的城市功能和产业基础，已具备一定能级。

五大新城主导产业

数据来源：公开资料

以嘉定新城为例，对其产业所能创造的就业岗位加以分析。参照CRIC城市租售系统数据知，目前嘉定新城范围内的主要产业园有：嘉定出口加工区、上海未来岛高新技术产业园、上海嘉定工业园以及上海嘉定汽车产业园，累计从业人员达到17.78万人。根据经验，产业从业人口与服务人口比例一般在3：1左右，即嘉定新城各大园区吸纳的服务人口约为5.93万人，两者累加得，嘉定新城能够创造的就业岗位将容纳23.7万人。另外，依据《上海市嘉定区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035年）》，至2035年嘉定区常住人口调控目标为160万人，就业岗位约85万个。可以预见，随着不断开发与建设，五大新城所能创造的就业机会将无可限量。

五大新城就业岗位预测

数据来源：CRIC城市租售系统

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需求分析：

从人口基础及产业吸附能力看，

五大新城住房租赁潜在需求亟待释放

1、人口： 新城常住人口超500万，嘉定人口基数领跑

目前，五大新城大约有常住人口534.01万人，嘉定、松江、青浦三城人口基数均已超百万，其中办公人口达69.01万人，占比12.9%。嘉定新城以超146万常住人口、44万办公人口居于五城之首，南汇新城则居于末位，常住及办公人口分别仅约为32.28万、1.69万。不久的将来，随着五大新城的不断开发建设，产业结构日趋完善，产业吸附的人口也将越来越多，保障这些流入人口的职住需求是五大新城引进人才，建成独立综合性节点城市的首要任务之一。

注：南汇区2009年被并入浦东新区，参考相关文件，本文南汇区包含临港新城板块、书院板块，数据来源于CRIC城市租售系统

2、产业：制造、IT、商贸、服务产业占比较高，相关人才招聘需求旺盛，具有一定租赁消费支付能力

五大新城产业类型占比

从全域产业结构上看，五大新城具有一定相似性，嘉定、青浦、松江、奉贤4城排在前三的产业均为制造业、IT、商贸，而南汇新城产业占比排在前三的分别为制造业、IT、服务业，其中制造业为各城占比最高产业，且各城居于前三位的产业占比合计均超过6成；与产业结构相匹配，5城的招聘人口也集中于制造、IT、商贸、以及服务等行业，嘉定、青浦、奉贤、南汇的制造业招聘人口占比处在首位，比例均超过40%。松江新城人才招聘需求较大的行业则分别为IT、制造业、服务业、商贸，招聘占比处于15%-30%。

注：统计时间截至2021年3月，数据来源于CRIC城市租售系统

从区域角度看，南汇新城以7048元/月的总体月薪略低于其他城区；从行业维度看，五大新城IT、制造业、服务业等行业人才缺口较大，需求大于供应的市场行情引致行业薪资水平相对较高；此外，五大新城大多数行业的招聘薪资均值低于上海市整体均值，其中青浦、南汇IT行业的薪资水平均超过万元，拉高整体水平，使得五城IT行业招聘月薪位于上海市平均线以上。

注：统计时间截至2021年3月，数据来源于CRIC城市租售系统

从现有产业构造，结合人才需求情况可知，制造业、IT、以及商贸等产业在各大新城居领先地位，这些产业的发展壮大需要大量人口加以支撑，就地解决这部分人口的职住问题，成为新城加快推进住房租赁市场发展的逻辑起点。

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五大新城住房租赁供应分析：

集中式产品布局不足，租赁土地供给将持续放量

1. 集中式公寓供应：区域差异显著，白领公寓占据主导地位，存量房源难以匹配现实需求

以集中式公寓为代表，对五大新城租赁市场的供给现状加以梳理。因地理位置、资源禀赋等因素影响，五大新城集中式公寓布局情况具备一定差异性。其中，松江新城以26个项目、合计逾7300间集中式公寓房源居于五城头部；嘉定新城位列第二，域内共有23个集中式公寓项目，可以供应超6000间房源；而南汇新城则以约224间集中式房源排在最后。对比全市水平看，闵行、浦东的集中式项目总体量处于领先地位，松江新城排在第三位，剩下的四城集中式公寓项目数量均低于上海市均值。

注：统计时间截至2021年3月，数据来源于CRIC城市租售系统

从五大新城集中式公寓产品分布上来看，白领公寓占据主导地位，总房源量超过16000间，比重高达97%。蓝领产品体量仅有300间，占比约2%，且只分布在嘉定和松江。此外，铂瑞品牌还在青浦新城布局了一家体量为158间房源的酒店式公寓项目，主要承接虹桥商务区的部分高端客群的租赁需求。分析来看，现阶段五大新城产业发展已具备良好基础，尚有大量的企业员工住宿需求有待释放，而五大新城现有集中式公寓，不管是从总体量上看，还是从细分领域上看，缺位都较严重，无法匹配区域内不同人群的不同层次的租赁需求。

2. 租赁土地供应：新城租赁用地占比近4成，或将成为上海集中供地热点区域

从土地供应端看，截至2021年3月，上海累计共成交125块租赁用地，成交建面合计将近817.5万平方米，按照每套租赁住房约60m²来计算，上海共计可提供约13.62万套租赁住房。其中分布在五大新城范围内的租赁用地共有40块，总建面约315.6万平，占比近4成，南汇新城成交19块租赁土地居于五城之首，建筑面积累计146.4万平。

2021年2月底，重点22城供地“两集中” 新政消息爆出，之后各地纷纷出台有关文件加以落实，新政明确要求重点城市在年度计划中要单列租赁住房用地，占比一般不低于10%，从政策层面有效保障的租赁用地的供给，而已经正式公布的核心六城的2021年住宅用地供应计划（北京、广州、杭州、南京、成都、武汉）也确证了这一点。尽管上海2021年集中供地计划尚未公布，但供地结构有望进一步向租赁用地倾斜已是大势所趋，结合上海城市中心区域存量土地资源极度稀缺，而新城地处郊区，闲置土地相对较多，叠加各项利好政策以及发展需要的现状，可以预见，五大新城或将成为上海落实“两集中”供地新政的“前沿阵地”。

数据来源：CRIC城市租售系统

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五大新城住房租赁市场租金：

部分指标表现欠佳，未来提升空间巨大

集中式公寓与个人房源租金相对平稳，分散式公寓租金波动较大，五大新城各类房源租金价格分化明显，总体租赁投资回报率不及上海全市。

各类型房源租金方面，五大新城明显低于上海市均值水平，究其原因，五大新城在地理位置上远离市中心，商业、交通及基本公共服务配套远不及市区发达完善，囿于通勤、子女教育等原因，租客更倾向于选择距离市区近的地方居住，从而导致五大新城租金上涨乏力。而从五大新城内部来看，嘉定、青浦、松江的各类型房源租金要明显高于奉贤、南汇。

数据来源：CRIC城市租售系统

从五城2020年4月-2021年3月的租金变化上看，集中式公寓租金变化较小，除奉贤新城的集中式租金有小幅下降之外，其他新城基本维持在稳定水平。对比来看，分散式公寓租金变化成显著振荡态势。以离散程度最大的南汇，和最小的青浦为例来看：

数据来源：CRIC城市租售系统

2020年4-5月受疫情的持续影响，南汇新城分散式公寓租金从42.90元/月/m2直线下降至33.00元/月/m2，接着开始触底反弹，5、6月连续两个月实现大幅上涨，市场预期有所好转，7-8月，租金提升动力不足，再次由113.44元/月/m2跌至45.26元/月/m2，跌幅超60%。

受高校复学，学生客源流入等有利因素驱动，8-11月南汇地区分散式公寓租金一路上扬，增至104.35元/月/m2的高位，此后租赁市场进入传统淡季，需求端的疲软直接引致租金价格不断回落，至2021年2月，分散式公寓租金降幅已将近5成。春节假期后新增租赁需求及换租需求增加，租金价格周期性回调，市场小幅回温。总体上，过去一年南汇新城分散式公寓市场租金大致呈现W型演变趋势。

数据来源：CRIC城市租售系统

与南汇新城形成鲜明对比的是青浦新城，尽管青浦新城分散式公寓市场租金也表现出动荡态势，但波动幅度明显较小。另外，还有一个显著的特征在于，自11月当租赁市场逐渐步入淡季之时，青浦区域的分散式公寓市场租金不减反增，由74.78元/月/m2升至85.34元/月/m2，分析原因可能与“就地过年”倡议有关。

数据来源：CRIC城市租售系统

从个人房源看，市场租金表现出一定分化特点，嘉定、青浦、松江的个人房源租金相对较高，基本保持在50元/月/m2左右的水平，而奉贤、南汇地处偏僻，个人房源市场热度不佳，租金价格仅在25元/月/m2上下徘徊。

对比全市来看，五大新城租金回报率处于1.73%-2.19%，均滞后于全市整体水平。长租回报率方面，青浦新城长租回报率达到5.07%，超过上海全市水平0.28个百分点，反映出青浦的长租公寓平均租金具备一定市场竞争优势。而其他四个地区长租公寓投资回报效果则表现平平。

注：租金回报率=个人房源平均租金/二手房交易单价

长租回报率=长租公寓平均租金/二手房交易单价

综上所述，五大新城住房租赁行业发展供需错配矛盾显著，具体表现为：租赁潜在需求旺盛，并逐步显现多样化的特征，供给侧相关产品布局缺位，整体市场有待进一步发育。因此，从发展五大新城租赁市场入手，以缓解现阶段及未来一段时间上海职住平衡困境，关键路径在于不断提高“租住”的供给水平与质量。

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关于促进新城职住平衡的几点建议：

（1）大力发展集中式公寓。五大新城经过近几年的发展，已经聚集了一定量的产业和人口资源，今后在就业、落户等政策红利驱使下，将有越来越多的人口汇聚于此，通过培育住房租赁市场来有效解决这部分新进人口的居住问题将成为五大新城高质量发展的应有之义。同时，在我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾的大背景之下，人们对租住的要求已不简单停留在“住”的层面，而更加关注租住的服务和体验，需求侧升级催生供给侧改革，集中式公寓在一定程度上与租客高层次租住要求完美适配，这也为不同主体在五大新城范围下布局优良品质的各类集中式产品营造了良好的市场土壤。

（2）加快推进大型租赁社区建设。从自身发展需要看，五大新城距离上海中心城区尚有一段距离，尽管未来五大新城的交通基础设施及配套将渐趋完善，通勤条件会更加地便捷，但就近、就地解决职工居住问题依然是新城留住人才的占优策略，其中发展构建大型租赁社区便是平衡新城职住矛盾的“一剂良药”。客观外部条件上，五大新城闲置土地较多，能够保证大型租赁社区对广阔物理空间的硬性要求；其次新城各类产业园区吸引了大量人口，产业园区与租赁社区直接链接，一方面产业园区解决租赁社区客源获取的难题，另一方面，租赁社区为产业园区职工提供全方位租住生活服务。

（3）着力提升蓝领产品供给。五大新城制造业现有基础较为坚实，下一阶段新城特色产业园区发展与建设也将逐渐铺开，同时在国家鼓励发展劳动密集型产业的宏观政策带动下，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五座新城的企业蓝领员工存量市场有望进一步扩充，对照目前新城蓝领产品线布局现状，企业员工住宿供给与需求之间存在很大缺口。站在五大新城规划建设的风口，住房租赁这片蓝海市场必将成为各方主体群雄逐鹿的战场之一，而积极抢先布局蓝领产品线，直接与企业客户对接，为其提供全生命周期的员工租住服务，或将助力有关租赁企业在蓝领赛道实现弯道超车。

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