网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

人口大数据背后的房地产:珠三角长三角置业需求大

0
分享至

  导读:有人才有居住需求。

  来 源丨21世纪经济报道(ID:jjbd21)

  作 者丨见习记者 李莎

  编 辑丨李博


  图 / 图虫

  人口与房地产密不可分。

  日前,第七次人口普查数据发布,全国总人口数量近14.12亿人,与第六次人口普查相比增加7206万人,增长5.38%,十年来我国人口继续保持低速增长态势。

  其中居住在城镇的人口约9.02亿人,城镇化率上升到63.89%,流动人口大量增加。在户均人口和人口年龄结构方面,户均人口下降到2.62亿人,家庭小型化趋势明显,60岁及以上人口增加至2.64亿人,老龄化程度加深。

  与第六次人口普查数据相比,第七次人口普查在城乡人口、流动人口、户籍人口和人口年龄构成等方面均已发生变化。有人才有居住需求,城市人口总量和人口流动情况将直接影响房地产的业务布局,而户别人口和年龄构成的改变,将为房地产产品设计、养老地产和旧改等带来新变化。

  大城市和都市圈的房地产新机遇

  第七次人口普查数据显示,全国人口中,居住在城镇的人口近9.02亿人,占全国人口数量的63.89%。与第六次人口普查相比,城镇人口增加超2.36亿人,城镇人口比重上升14.21%,城镇化进程加速。

  根据国际经验,城镇化率达到70%以后,城镇化建设速度和房地产发展速度放缓。我国城镇化率要达到70%还有一段距离,但城市统计公报显示,全国绝大多数省会城市城镇化率已达70%,北京、上海、广州、深圳、南京等城市的城镇化率超80%。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道记者,城镇化率达70%甚至超过80%的大城市房地产市场以存量房市场为主。

  从购房端来看,随着城镇化率达70%的大城市消费者进入“换房改善”阶段,在改善住房驱动下,消费者对产品质量高、配套设施全、社区服务好的高品质住宅的需求越来越大,物业、家装、托幼、家政、房屋经纪等住房服务市场也将迎来发展机遇期。

  从房企端来看,城市更新在城镇化率达70%的大城市中具有较大发展空间。贝壳研究院数据显示,预计到2030年,城市更新和住房改造规模达7亿平方米,预计投资5600亿元,按更新后平均净收益率预计10%计算,合计约560亿元的规模。

  城乡人口数据影响房地产的业务定位,人口流向则关乎房地产的布局方向。第七次人口普查数据显示,我国人户分离人口近4.93亿人,与第六次人口普查相比,增加2.31亿人,增长88.52%。

  从人口的省际流动来看,广东、浙江和江苏人口流入最多,十年间人口分别增加2171万人、1014万人和609万人,人口流入背后是珠三角、长三角城市群和都市圈的勃兴。人口流入带来城市置业需求的上升,都市圈内的房地产市场将迎来更多发展机遇。

  从人口的省内流动来看,市辖区内人户分离人口1.17亿人,增长192.66%,远高于88.52%的整体人户分离增速。而从人口流动的具体数量看,省内流动人口2.51亿人,占总流动人口的67%,高于跨省流动。天风证券分析认为,非一线核心城市,比如省会及计划单列市逐渐成为人口流动的重要方向,二线城市的房地产开发空间或许更优。

  许小乐也告诉21世纪经济报道记者,从人口流向看,二线核心城市如郑州、西安、成都、武汉、长沙、重庆等城市人口净流入速度大于一线核心城市,都市圈内部周边三四线城市人口流入速度大于中心城市。未来西安、成都、武汉等重点二线省会城市及城市群内周边三四线城市,城镇化率将进一步提升,房地产市场具有较大发展空间。

  许小乐指出,流动人口中,有一定比例的年轻群体,这部分人群随着平均年龄不断上升,并逐步进入婚育阶段,未来将在逐步安排子女和父母随迁,在迁入地上学、就业、生活和养老,这将产生首次置业需求,且以低总价、交通便利、有学区的需求为主。另外,发展租赁住房业务,健全城镇住房保障体系也是解决大量流动人口居住问题的题中之义。

  小户型热销与老龄化改善需求

  城乡人口和人口流动数据影响房地产的宏观业务布局,户别人口和人口年龄构成则更多影响房企的具体项目产品。

  第七次人口普查数据显示,我国共有家庭户4.94亿户,较2010年增长近23%,家庭户人口合计近12.93亿人。平均每个家庭户的人口为2.62人,比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人,家庭小型化趋势加速。

  一方面,家庭裂变和家庭小型化催生新的购房需求。天风证券分析称,以目前家庭户数测算,户均人口每下降0.1人,有望平均新增2000万套住房租购需求。

  另一方面,家庭日益小型化将增加小户型的市场关注度。一位品牌房企资深从业人士告诉21世纪经济报道,户均人口减少是一个持续发生的过程,对一二线城市的影响会高于三四线城市。由于一二线城市房价高,户均人口变少会让小户型更加畅销,“三四线城市因为房价低,还是120平方米以上的大户型占主流。”

  如北京金茂国际社区,以青年为主要客群、主打小户型、低总价产品,50平方米一居室总价150万元左右,70平方米两居室总价220万元左右。2020年3月35日首次开盘,首日售出814套,在新冠肺炎疫情背景下实现热销,成为综合考虑人口、房价和家庭购买力等因素的成功典型。

  但一位深耕北京新房市场多年的从业者对21世纪经济报道表示,就北京新房市场而言,现阶段小户型供应减少,改善类产品越来越多、越卖越好。限竞房入市让89平方米的紧凑三居成为主力户型,纯商品房供应增加后市场整体房屋面积继续扩大。在二孩政策、改善换房需求和疫情等因素影响下,购房者对大户型的渴望程度增加。

  人口老龄化也增加了市场对改善大户型的需求。第七次人口普查数据显示,我国60岁及以上人口2.64亿人,占比18.7%,成为各年龄段中占比上升最快的群体,较2010年上升5.44%。其中65岁及以上人口1.91亿人,占比13.5%,我国人口老龄化程度进一步加深。

  上述北京房地产从业人士告诉记者,人口老龄化会增加改善项目的关注度。他表示,随着前期财富积累,老年人置业会对小区环境、房屋面积和居住舒适度提出更高要求。另一方面,人口老龄化也会催生更多养老地产项目,要进一步优化社区医疗和社区服务,更好地满足老年人需求。

  我国现阶段仍以居家养老为主,今年4月,国家卫健委老龄健康司司长王海东介绍,中国90%左右的老年人居家养老,7%左右的老年人依托社区支持养老,3%的老年人入住机构养老。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,现在和即将退休的老人多数住在老房子里,老龄化加速后,对楼市的影响更多是老旧小区改造的需求。

  一位在TOP10房企从事投资工作的人士向21世纪经济报道记者分析,房企在业务布局时更关注城市的常住人口数据和人口流动情况,以制定城市整体业务布局规划,但在做具体项目分析时,更关注项目周边人口年龄结构等信息。他指出,城市当年的人口数据对房企决策的参考意义更大。

  本期编辑 陈思

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

中国男篮、日本男篮抵达赛区!CCTV5直播:亚洲杯大战一触即发

齐帅
2021-06-15 14:35:31

美国人也发现不对劲:如果新冠来自实验室,一定是德特里克堡干的

环球新军事
2021-06-14 15:13:07

今晚必须通宵熬夜看球的三大理由和看点:错过了就遗憾了!!

FIFA11人
2021-06-15 13:41:39

大批耗材暴跌90%!人民日报发声

医疗器械经销商联盟
2021-06-14 21:13:23

中国单日疫苗接种量震惊世界

果壳
2021-06-14 20:56:55

今天A股为什么开盘就跳水杀跌?行情真的要结束了吗?

老金
2021-06-15 11:49:01

就指望着英伟达收购失败?高通总裁表态愿意参与接盘ARM

财联社
2021-06-14 21:10:21

奚美娟走完红毯就穿外套,佝偻驼背太真实了,这状态才是真老人!

伊凡大叔叔
2021-06-15 14:00:02

网红麦若琳回应为何举行日式婚礼!我是英国人,没接受过国内教育

金牌娱乐
2021-06-15 14:31:37

大洗牌!这个给应届生开出年薪百万的行业,要崩了

大猫财经
2021-06-15 07:48:12

河南信阳货车侧翻致8死11伤事件:“前科司机”判了,当地21人被追责

极目新闻
2021-06-15 11:06:17

不撞南墙不回头,美国国务卿重新找杨洁篪对线,结果又被一顿痛斥

海陆空武器
2021-06-15 09:54:27

17岁男孩与“干妈”暧昧,争执中从8楼跳下身亡,孩子父亲:我知道得太晚了!

鸿观报道
2021-06-15 12:30:49

澳洲华人收留破产的妹妹妹夫全家5口被杀吞并财产霸占其女

余温散尽
2021-06-15 05:23:49

与美方通话24小时内,中国声音在联合国响起,全球最担心的事发生

前沿时刻
2021-06-15 10:44:16

6月14日:里根号航母打击群再来南海,但这次目标不是我们

军事夏利营
2021-06-15 09:51:21

“突出文在寅C位”?韩国宣传G7合影时裁掉南非总统,称是“制作失误”

环球网资讯
2021-06-15 07:04:23

中国女排剩余赛程出炉!央视直播!中美女排最后相遇!

开球咯
2021-06-15 13:36:08

德国人心目中与众不同的奢侈品清单

德国热线
2021-06-15 09:49:12

童瑶偶遇雷佳音,两人互动的方式引起热议,网友:“太乱了吧”

阿三聊影视
2021-06-15 12:56:16
2021-06-15 16:01:08
21世纪经济报道
21世纪经济报道
中国商业新闻领导者
51515文章数 529584关注度
往期回顾 全部

房产要闻

深圳楼市“黑马时代”已落幕了吗?

头条要闻

恋爱4个月分手男方起诉女方返还微信红包 法院判了

头条要闻

将入学清华的女硕士:7岁有劳斯莱斯 12岁住10亿别墅

体育要闻

全民暴怒!国足绝望19秒 6人犯错

娱乐要闻

还是那么美 赵丽颖穿吊带裙清新优雅

财经要闻

科技要闻

未来公开课第七期|Sky李晓峰

汽车要闻

硬汉风格/2.0T动力 广汽传祺全新GS8实车首发

态度原创

旅游
手机
亲子
房产
军事航空

旅游要闻

游客脚滑坠落山崖,摔下8米深的瀑布!

手机要闻

新iPhone曝光:命名不是13而是iPhone 12s

亲子要闻

孩子智商或与妈妈的血型有关,尤其是这个血型

房产要闻

深圳楼市“黑马时代”已落幕了吗?

军事要闻

已经被认定永久损坏的加拿大潜艇准备下水