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顺丰房托上市破发

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  经济观察网 记者 张雅楠 5月17日,顺丰房托(02191.HK)正式登陆港交所。

  早盘,顺丰房托以4.49港元低开破发,较发售价跌约9.84%,而收盘报于4.17港元,较发售价跌16.27%。

  本次上市,顺丰房托计划向全球发售5.2亿个基金单位,上周五,顺丰房托完成配售,定价为每个发售基金单位4.98港元。

  顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山、芜湖的三处现代物流地产。

  其上市申请资料显示,香港物业毗邻香港国际机场,可出租面积16万平方米,估值52.8亿港元;佛山物业临近佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场,可出租面积8.5万平方米,估值5.5亿港元;虽然项目在2021年竣工,但早已整租给一个租户;芜湖物业临近芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及芜宁高速,可出租面积6.3万平方米,估值2.6亿港元。

  顺丰香港物流园区的面积大、租金高、估值高,对整个资产包的利润影响明显,每平方米的月租金为107港元,而佛山和芜湖项目的租金为35港元/月/平方米和26港元/月/平方米。新冠肺炎疫情爆发导致香港公开市场租金呈下降趋势,从而导致投资物业公允价值大幅变动。这也是顺丰房托2020年利润大幅减少的主要原因。

  截至2020年9月30日,香港、佛山、芜湖三处物业一共有32名租户,顺丰关联租户约占同期租金收入的82%。

  来自顺丰关联租户的高收入占比,一方面为顺丰房托提供了高度稳定的收入;另一方面,顺丰房托也在风险提示中称,顺丰房托与顺丰控股之间存在潜在利益冲突。在若干情况下,顺丰房托将直接与顺丰控股竞争。例如,芜湖项目由芜湖运营管理人管理,该管理人同时也是顺丰控股旗下安徽其他物流园的管理者。

  顺丰房托表示,房托管理人的非执行董事王卫、伍玮婷、杨涛、梁翔同时也在顺丰控股及其附属公司任职,尽管目前已经制定了企业管制措施,但顺丰房托与顺丰控股之间就收购物业、租户竞争、物业管理事宜方面的利益冲突可能会在未来发生。

  截至2020年6月30日,顺丰控股在中国46个城市拥有物流地产项目,规划总建筑面积470万平方米,已竣工建筑面积约160万平方米。

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  张雅楠经济观察报部门主任

  不动产运营报道部主任

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